Chung cư 100 triệu đồng/m², 'cuộc chơi' dành cho ai?

Báo cáo gần đây nhất của Bộ Xây dựng cho biết, trong 9 tháng đầu năm, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội, TPH.CM duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước.

Cụ thể, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội quý III/2025 từ 70-80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý I/2025 và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Đặc biệt, một số dự án chung cư hạng sang tại Hà Nội ghi nhận giá bán 150-300 triệu đồng/m².

Còn tại TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình căn hộ chung cư trong 9 tháng vừa qua khoảng 75 triệu đồng/m², không đổi so với quý I năm nay nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án cao cấp có giá rao bán từ 150 triệu đồng/m² trở lên.

Báo cáo mới nhất của Savills cũng cho thấy mỗi m² căn hộ mở bán mới trong quý II tại Hà Nội đã đạt mức trung bình 91 triệu đồng/m². Mức giá này dự kiến không giảm, ít nhất trong năm nay bởi phần lớn dự án đang sẵn sàng ra hàng trong thời gian còn lại của năm đều có giá dự kiến trên 90 triệu đồng/m².

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng nhấn mạnh, giá bất động sản tăng đều theo năm nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực, vẫn cao so với thu nhập bình quân của phần lớn người dân.

Đặc biệt theo Bộ Xây dựng, vẫn còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ. Điều này làm tăng mặt bằng giá bất động sản, gây mất cân đối cung - cầu và vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Trong khi đó, theo các chuyên gia bất động sản, thực tế đa số người mua phân khúc giá cao trên thị trường hiện nay là nhà đầu tư với hy vọng về tiềm năng sinh lời cao. Ngược lại, dù có nhu cầu cao nhưng khả năng tiếp cận nhà ở của đa số người dân, đặc biệt là người trẻ rất thấp do giá nhà đắt đỏ.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản, phân tích: Về đối tượng mua nhà, thực tế cho thấy chỉ một nhóm nhỏ là người mua lần đầu và mua với nhu cầu ở thực. Còn phần lớn là các nhà đầu tư, có người mua với mục đích "lướt sóng" ngắn hạn, có người mua nhằm giữ tài sản trong bối cảnh các kênh đầu tư khác biến động mạnh.

Theo một khảo sát của công ty nghiên cứu thị trường DKRA Việt Nam, thực tế người mua đầu tư chiếm tỉ trọng lớn hơn so với khách mua có nhu cầu ở thực, chiếm từ 70-80% số lượng bán ra. Phần lớn những khách hàng này đã sở hữu ít nhất 2 bất động sản, sử dụng tiền nhàn rỗi thay vì vay mượn. Họ chú trọng yếu tố sinh lời, pháp lý rõ ràng, khả năng cho thuê và thanh khoản.

Còn khảo sát của của Công ty Property Guru Việt Nam cho thấy, có đến 60% lượng giao dịch của thị trường chung cư thời gian qua tập trung ở nhóm khách hàng đầu tư. Giới đầu tư với độ mạo hiểm sẵn có đều mạnh tay sử dụng đòn bẩy tài chính để mua vào với niềm tin giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Ngoài nhóm các nhà đầu tư mua để sinh lời, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) chỉ ra một nhóm người nữa sẵn sàng mua chung cư giá 100 triệu đồng/m² khác, đó là người có tiềm lực tài chính tốt.

Bà Miền dẫn chứng, dù mặt bằng giá bán cao nhưng các chủ đầu tư vẫn bán được hàng. Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới vẫn đạt 62%. Trong đó, đa phần căn hộ được “chốt” đều thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang.

“ Các dự án mở bán mới có giá cao nhưng vẫn được hấp thụ tốt do nhu cầu nhà ở của nhóm người có khả năng tài chính tốt - bao gồm cả người dân Việt Nam và khách nước ngoài - vẫn ở mức cao. Ngoài ra, nhu cầu đầu tư cũng đã tăng lên khi khách hàng tận dụng dòng tiền ‘ưu đãi’ với kỳ vọng giá tiếp tục tăng ”, bà Miền nói.

Vị chuyên gia cũng cho biết, phần lớn lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp đều đến từ nhu cầu của nhóm người sở hữu nhiều bất động sản.

Còn đại diện một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội tiết lộ, với những dự án có vị trí đắc địa, giá hàng trăm triệu đồng/m² thì người mua đa phần là giới nhà giàu, có nhu cầu ở thật. Đó có thể là những khách hàng có độ tuổi 8X, 9X đang tìm kiếm không gian sống đầy đủ tiện ích, cộng đồng cư dân văn minh.

" Những dự án có phân khúc từ 100 - 150 triệu đồng/m² đều là những căn dễ bán nhất, còn những căn hộ trên 200 triệu đồng/m² sẽ kén khách hơn ", ông nói.

Đầu tư đu đỉnh dễ gặp nhiều rủi ro

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, từng đưa ra cảnh báo các nhà đầu tư đang "ôm" nhiều nhà chung cư giá cao, đợi giá lên rồi bán sẽ đối diện với rất rủi ro, bắt đầu từ năm 2025. Theo ông Hùng, bản thân các ngân hàng cứ cho vay, nhà đầu tư cứ mua nhà, người mua sau chênh giá người mua khác với kỳ vọng giá lên. Nhưng khi giá xuống hoặc không thể bán được nữa, tức người mua cuối cùng sẽ gánh chịu hậu quả.

Ông Hùng cho rằng, thời gian tới, khi Chính phủ triển khai Đề án "1 triệu căn hộ nhà ở xã hội", thị trường bất động sản sẽ về đúng bản chất hơn.

Cùng với đó, nguồn vốn hơn 145.000 tỷ đồng đang đợi nhà đầu tư nhà ở xã hội cũng sẽ gợi mở hướng đi tốt cho thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Quang Huy, CEO khoa Tài chính - ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), cũng cho biết, việc đầu tư những căn hộ có giá gàng trăm triệu đồng sẽ tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao.

Cụ thể, đây là phân khúc thanh khoản hạn chế, khi tệp khách hàng ít, việc bán lại nhanh sẽ khó. Tỷ suất cho thuê của những căn hộ trăm triệu/m² này cũng khá khiêm tốn, lợi suất chỉ khoảng 3 – 5%/năm, thấp hơn nhiều kênh khác.

Trong khi đó, đầu tư vào những căn hộ này nguy cơ điều chỉnh giá hoặc đi ngang rất cao. Nếu mức giá vượt xa so với khả năng chi trả và giá trị khai thác thực tế, thị trường có thể chứng kiến sự chững lại.

Cuối cùng, theo ông Huy, khi dồn toàn bộ vốn lớn vào một căn hộ cao cấp đồng nghĩa với việc bỏ lỡ cơ hội đa dạng hóa đầu tư các lĩnh vực khác.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ cũng cho rằng, nhà đầu tư chỉ nên xuống tiền mua những căn hộ giá rẻ trong thời điểm này.

Theo ông Toản, cách đây khoảng 2 - 3 năm, chung cư ít khi nằm trong danh mục đầu tư hấp dẫn bởi tâm lý đây là tiêu sản, mất giá theo thời gian. Nhưng khi nguồn cung mới tại Hà Nội hạn chế dần thì sản phẩm này được nhiều nhà đầu tư có khẩu vị an toàn quan tâm trở lại. Bởi gộp cả dòng tiền cho thuê hàng tháng với tỷ lệ tăng giá, việc đầu tư vào chung cư đem lại lợi nhuận tốt hơn gửi tiết kiệm hiện tại.

Tuy nhiên, hiện tại giá chung cư quá cao nên người mua sẽ dễ bị "mua đỉnh", dẫn đến rủi ro lớn. Đơn cử, 1 căn chung cư có giá 4 - 5 tỷ đồng nhưng tỷ suất cho thuê cũng chỉ khoảng trên 10 triệu đồng/tháng, trong khi căn hộ 2 - 3 tỷ đồng, mức giá cho thuê cũng tương đương. Chính vì vậy, theo ông Toản, nhà đầu tư chỉ nên đầu tư những sản phẩm có giá hợp lý.

Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam - cũng cho rằng, chỉ nên mua hoặc đầu tư với những sản phẩm giá rẻ, hợp lý. Ông cũng lưu ý thời điểm mua không quá quan trọng bằng việc chuẩn bị tài chính vững chắc. Người mua nên có ít nhất 30-40% giá trị căn nhà bằng tiền tự có. Cần bảo đảm dòng tiền ổn định trong 3-5 năm tới để tránh áp lực tài chính khi vay mua nhà.