Chung cư mini bị "ồ ạt" rao bán sau khi Hà Nội siết chặt quản lý

"Ồ ạt" rao bán chung cư mini

Chung cư mini tại Hà Nội được đánh giá là phân khúc bất động sản tạo ra dòng tiền ổn định cho nhà đầu tư trong một vài năm qua. Tuy nhiên, sau hàng loạt vụ cháy lớn, loại hình nhà ở nãy dần mất vị thế. Nhiều chủ đầu tư phải "ngán ngẩm" trước tình hình kinh doanh, cho thuê căn hộ ngày một đi xuống do người dân lo ngại về an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC). Do đó, "làn sóng" rao bán chung cư mini xuất hiện và ngày càng lan rộng.

Anh Phạm Vũ V, chủ đầu tư một tòa chung cư mini tại quận Đống Đa, Hà Nội cho biết, nhu cầu thuê căn hộ chung cư mini đã giảm mạnh từ sau vụ cháy khiến 56 người thiệt mạng. Tòa chung cư mini của anh V cũng gặp tình cảnh khó cho thuê trong suốt 1 năm qua.

"Tòa chung cư của tôi có 5 tầng với 11 căn hộ thì trước khi xảy ra vụ cháy thì hầu như lúc nào cũng kín phòng. Giá thuê phòng từ 6 - 7 triệu đồng/tháng, đắt hơn so với các nơi khác nhưng khách lúc nào cũng đông. Tuy nhiên, trong 1 năm trở lại đây, lượng phòng có người thuê cao nhất chỉ bằng 60 - 70%.", anh V chia sẻ.

Lo ngại tình hình kinh doanh còn đi xuống, anh V đã quyết định rao bán tòa chung cư mini với giá 15 tỷ đồng và đảm bảo yêu cầu về PCCC. Thế nhưng, chỉ có người đến hỏi "chứ chưa ai mua". Anh V cho biết, nhiều khả năng phải giảm giá bán thấp hơn trong thời gian tới.

Tương tự trường hợp anh Phạm Vũ V, anh Đức Hoàng (chủ một tòa chung cư mini tại quận Nam Từ Liêm) cho biết, đã phải rao bán tòa chung cư mini bởi tình hình kinh doanh gặp khó khăn. Tòa chung cư mini của anh Hoàng có 6 tầng với 14 phòng đang được rao bán 10,5 tỷ đồng suốt 3 tháng nay nhưng "ế vẫn hoàn ế".

"Từ năm 2022, tôi cùng 2 người bạn có mua tòa nhà này với giá 10 tỷ đồng cùng với kinh phí sửa chữa, làm lại nội thất cũng hết gần 12 tỷ đồng. Tôi thấy không chỉ tòa nhà của tôi mà các tòa chung cư mini lân cận cũng chỉ có lác đác người đến thuê. Vì vậy, chúng tôi đành quyết định bán lỗ so với số vốn đầu tư để có tiền trả các khoản vay mượn trước đây để mua nhà", anh Hoàng chia sẻ.

Theo khảo sát của PV Dân Việt, tình hình chuyển nhượng các tòa chung cư mini diễn ra ảm đạm trong khoảng 3 tháng trở lại đây. Nhiều chủ nhà rao bán chung cư mini do tình hình kinh doanh không ổn định, nhu cầu thuê giảm mạnh. Trong khi, các địa phương đã siết chặt việc quản lý loại hình chung cư mini, với những tòa không đảm bảo PCCC phải sửa chữa lại. Điều này khiến nhiều chủ nhà lo ngại phải "đổ thêm" tiền để duy trì trong thời điểm tình hình kinh doanh đi xuống.

Anh Hoàng Duy, môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, thời gian qua việc rao bán các tòa chung cư mini xuất hiện ngày càng nhiều. Theo anh Duy, công ty môi giới của anh từ quý II/2024 nhận được nhiều đề nghị bán chung cư mini của các khách hàng, trong khi lượng người hỏi mua lại rất ít. Các tòa chung cư mini được rao bán chủ yếu tại các quận Đống Đa, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm,... với giá bán từ 10 - 20 tỷ đồng, tùy diện tích và vị trí.

Cảnh báo nhà đầu tư khi "xuống tiền" với chung cư mini

Từ 1/8, Luật Nhà ở 2023 sẽ có hiệu lực, trong đó có quy định về việc cấp sổ hồng cho căn hộ chung cư mini. Cụ thể, Điều 57 của Luật Nhà ở sửa đổi quy định, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng) sẽ được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.

Việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật. Như vậy, hành lang pháp lý đã được mở ra với chung cư mini, tạo tiền đề cho sự phát triển lâu dài của phân khúc này.

Mặc dù vậy, một số chuyên gia bất động sản khuyến cáo, mặc dù được "luật hóa" nhưng việc đáp ứng được các điều kiện về cấp sổ hồng, làm chủ đầu tư xây dựng chung cư mini, phòng cháy và chữa cháy... theo đúng quy định của Luật Nhà ở 2023 cũng rất khó khăn.

Do đó, có khả năng nhiều chủ đầu tư tranh thủ thời gian này, lợi dụng tâm lý của nhiều người có nhu cầu mua đang lầm tưởng là được cấp sổ hồng đối với từng căn hộ, để “thoát hàng”.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho biết, loại hình chung cư mini phát triển mạnh mẽ và mang lại nguồn lợi lớn cho chủ đầu tư trong những năm gần đây. Đặc biệt, trong bối cảnh nguồn cung nhà giá rẻ và nhà ở xã hội khan hiếm tại Hà Nội, trong khi nhu cầu ở tại khu vực trung tâm lại rất lớn. Do vậy, nhiều người dân ưa thích loại hình căn hộ chung cư mini.

"Tuy nhiên, sau nhiều vụ cháy lớn, bất cập về quản lý, xây dựng của các tòa chung cư mini mới lộ rõ. Việc thiếu an toàn PCCC từ đó mới được tính đến. Để duy trì các tòa chung cư mini, chủ đầu tư phải trang bị, sửa chữa làm sao để đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn PCCC. Đây là việc tốn kém cũng như khó đối với các tòa nhà đã xây dựng lâu năm. Nếu không chấp nhận thì buộc các chủ đầu tư phải bán nhà. Điều này cũng gây ra hệ lụy cho những người mua lại", ông Điệp cảnh báo.

Cũng theo ông Điệp, các tòa chung cư mini hiện nay đa số xây sai phép, vi phạm trật tự xây dựng có thể bị đình chỉ hoạt động, cấm kinh doanh hoặc buộc phải cải tạo theo đúng giấy phép, từ đó ảnh hưởng đến doanh thu, lợi nhuận của nhà đầu tư. Do vậy, những nhà đầu tư khi "xuống tiền" với phân khúc này cần tìm hiểu kỹ lưỡng.