Chung cư niên hạn 50 - 70 năm: Vì sao giá vẫn khó giảm

Liên quan đến nội dung đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư 50 - 70 năm gây xôn xao thời gian vừa qua, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã lên tiếng về vấn đề này.

Cụ thể, theo cơ quan này, khi trình Chính phủ về hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong nội dung chính sách về sở hữu nhà ở thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay.

Theo đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất 2 phương án và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023 (tại Tờ trình số 53/TTr-CP ngày 28/3/2022).

Cụ thể, phương án 1, bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Liên quan đến đề xuất này, Bộ Xây dựng cho biết hiện nay đang có một số ý kiến trái chiều. Bên cạnh các ý kiến đồng thuận với đề xuất của Bộ Xây dựng thì cũng có ý kiến còn băn khoăn vì chưa rõ quy định về thời hạn này sẽ có ảnh hưởng như thế nào đến các quyền của chủ sở hữu sau này.

Cụ thể, như vấn đề thừa kế, để lại tài sản cho con cháu hoặc khi hết hạn sở hữu thì chỗ ở của người dân sẽ được giải quyết ra sao. Thậm chí có ý kiến lo ngại hiện tượng người dân sẽ chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ thay vì mua căn hộ chung cư do tâm lý muốn sở hữu lâu dài tài sản nhà đất như hiện nay…

Theo Bộ Xây dựng, việc đề xuất sửa đổi chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư như nêu trên được dựa trên nhiều cơ sở, cả về yêu cầu trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, vì có liên quan đến tài sản và tính mạng của nhiều người, trên cơ sở thực tế các khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay và có tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới.

Trước đề xuất của Bộ Xây dựng, nhiều chuyên gia cũng bày tỏ ý kiến về thị trường bất động sản xung quanh câu chuyện này. Tại Tọa đàm “Sở hữu chung cư – Có cần thời hạn?” được tổ chức mới đây, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA Vietnam cho rằng, nếu phương án cấp sổ hồng cho căn hộ có thời hạn 50-70 theo đề xuất của Bộ Xây dựng được áp dụng, điều này sẽ khiến sức cầu của thị trường căn hộ chung cư giảm xuống.

Theo ông Thắng, hiện tại Việt Nam chưa có căn hộ chung cư có thời hạn, nhiều người đang bị nhầm lẫn với căn hộ được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ như officetel. 

Ông Thắng đánh giá, nếu đề xuất cấp sổ hồng cho căn hộ có thời hạn được áp dụng, ngay lập tức sẽ không có tác động khiến giá căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản giảm xuống.

Bởi ngoài chi phí đất (thường chiếm 30%) thì thời gian vừa qua, các chi phí khác tăng rất mạnh như nguyên vật liệu. Bên cạnh đó, vốn tín dụng vào bất động sản bị kiểm soát sẽ khiến không ít doanh nghiệp gặp khó trong việc huy động vốn. 

Ngoài ra, nhiều dự án gặp vướng mắc về pháp lý hiện nay cũng chưa được tháo gỡ hoàn toàn khiến chi phí phát triển dự án tăng lên.

Vị chuyên gia của DKRA Vietnam nhận định, việc quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư là xu hướng tất yếu trên thế giới. Nhưng nếu tạo ra những sản phẩm bất động sản có thời hạn 50-70 năm và sở hữu lâu dài mà giá bán chỉ chênh nhau khoảng 10% thì sẽ không giải quyết được bài toán về nhà ở.

Thay vào đó, nếu chung cư có thời hạn mà mức giá chỉ bằng 25 - 30% so với chung cư sở hữu lâu dài thì chắc chắn đây là một giải pháp tốt.

Có góc nhìn khác, ông Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc Bộ phận Phát triển Nhà ở CBRE đánh giá, nếu như đề xuất quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn được áp dụng, điều này sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của khách hàng.

Cụ thể, nếu người mua có đủ tài chính thì chắc chắn sẽ chọn những sản phẩm có thời hạn vĩnh viễn. Còn đối với khách hàng tài chính giới hạn thì bắt buộc họ sẽ lựa chọn những căn hộ có thời hạn.

Ông Kiệt đưa ra dự báo, trong ngắn hạn, nếu đề xuất được áp dụng sẽ không ảnh hưởng nhiều đến thị trường và mức giá của căn hộ chưa chắc đã thay đổi nhiều.

Nhưng về lâu về dài, cung cầu sẽ có sự cân bằng. Trong tương lai, nếu trên thị trường bất động sản chỉ còn những sản phẩm căn hộ chung cư có thời hạn thì những người có tiền sẽ lựa chọn mua sản phẩm khác. Lúc này, phân khúc căn hộ chung cư sẽ tập trung vào nhóm có nhu cầu ở thực và mức giá sẽ có sự điều chỉnh.

Ở góc độ pháp lý, Luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư TP.HCM nêu quan điểm, đây mới chỉ là dự thảo, chưa được thông qua vì còn phải chờ cả Luật Đất đai.

Nhưng nếu đề xuất được thông qua sẽ chỉ áp dụng cho những dự án được phát triển sau này và không hồi tố các dự án đã xây dựng và được cấp sổ trước đó. Do đó, nếu Luật này được ban hành sẽ chỉ ảnh hưởng đến những dự án mới, và từ lúc Luật có hiệu lực đến lúc dự án làm xong các thủ tục thì chắc phải mất 15 - 20 năm.