Chuỗi bán lẻ sở hữu quá nhiều BĐS, bị dòm ngó khi sắp phá sản để rồi bất ngờ hồi sinh chỉ sau 1 năm: Câu hỏi về giá trị thực của các cửa hàng bách hóa

Những cửa hàng bách hóa Macy’s lộng lẫy từng là biểu tượng của bán lẻ Mỹ. Nhưng sau đại dịch, hào quang ấy phai dần, doanh số lao dốc, và nhà đầu tư bắt đầu bàn tán: giá trị thực sự của Macy’s nằm ở đâu?

Câu trả lời thật trớ trêu thay khi không phải ở những chiếc váy dạ hội hay túi xách hàng hiệu mà là ở bất động sản (BĐS).

Trong bối cảnh ngành bán lẻ đang vật lộn, câu chuyện của Macy's, gã khổng lồ một thời, không chỉ là về việc doanh số tụt dốc hay các cửa hàng đóng cửa. Đây còn là một cuộc chiến đầy kịch tính, khi công ty phải bảo vệ chính mình khỏi những quỹ đầu tư tư nhân muốn "xâu xé", những kẻ không thèm khát thương hiệu, mà chỉ khao khát kho tàng BĐS trị giá hàng tỷ USD mà công ty đang nắm giữ.

Kho báu bị lãng quên

Hãng tin CNN cho hay thương hiệu Macy’s – từng bị coi là "hấp hối" – vừa công bố kết quả kinh doanh quý vượt kỳ vọng, cổ phiếu tăng hơn 20%. Doanh thu đạt 4,8 tỷ USD (cao hơn dự báo 4,7 tỷ USD) và doanh số tại cửa hàng mở trên 1 năm tăng 0,8%, lần đầu dương sau 3 năm.

Thành quả này được xem là dấu hiệu nỗ lực hồi sinh đang có kết quả, dù môi trường bán lẻ sắp tới vẫn khó khăn vì thuế quan, chi tiêu mùa lễ giảm, và thị trường lao động suy yếu.

Thế nhưng điều mà nhiều người quan tâm lại là khối BĐS khổng lồ của chuỗi bán lẻ này, với tổng giá trị còn cao hơn cả mức vốn hóa của công ty .

Trong nhiều thập kỷ, Macy's đã tích lũy một danh mục bất động sản khổng lồ, bao gồm hàng trăm cửa hàng trên khắp nước Mỹ, nhiều trong số đó nằm ở những vị trí đắc địa tại các thành phố lớn.

Tính đến cuối năm 2024, Macy’s sở hữu gần 300 tòa nhà trên khắp nước Mỹ, từ các cửa hàng flagship như Herald Square ở New York đến các trung tâm thương mại chiến lược với tổng giá trị ước tính từ 7,9 đến 10,5 tỷ USD, gấp đôi tổng vốn hóa thị trường. Thậm chí có phân tích cho rằng giá trị lên tới 9 tỷ USD, hoặc dao động rộng rãi từ 5 đến 14 tỷ USD.

Vấn đề là, trong khi Macy's tập trung vào việc bán quần áo và đồ gia dụng, các quỹ đầu tư lại coi khối tài sản này như một viên kim cương thô chưa được khai thác. Đối với họ, mảng bán lẻ của Macy's chỉ là một lớp vỏ bọc "vô giá trị" che giấu một tài sản thực sự hấp dẫn.

Với giới đầu tư tư nhân, đây là "mỏ vàng" có thể khai thác ngay lập tức qua các thương vụ bán – thuê lại (sale-and-leaseback): bán tài sản cho nhà phát triển bất động sản , rồi thuê lại để tiếp tục kinh doanh . Lợi nhuận từ chênh lệch giá trị tài sản sẽ chảy vào túi nhà đầu tư , còn công ty thì mất quyền sở hữu đất.

Bởi vậy không có gì khó hiểu khi nhiều nhà đầu tư nhìn vào Macy’s như một "mỏ vàng bất động sản ", bởi giá trị tài sản này vượt giá trị thị trường vốn hóa của chính Macy’s.

Năm 2023, liên minh Arkhouse Management và Brigade Capital bất ngờ đưa ra đề nghị 5,8 tỷ USD để "nuốt trọn" Macy’s. Không lâu sau, họ nâng giá lên 6,6 tỷ USD, động thái cho thấy cơn thèm khát không hề giảm.

Thế nhưng Macy’s nói "không".

Đây là một động thái được xem là táo bạo, thậm chí liều lĩnh, khi mà giá trị cổ phiếu của công ty liên tục trượt dốc. Tuy nhiên, đằng sau quyết định đó là một bài học đắt giá.

Lý do? Ban lãnh đạo tin rằng mô hình bán – thuê lại sẽ khiến công ty mất nền tảng tài sản, gia tăng chi phí thuê dài hạn, và rơi vào vòng xoáy suy tàn – giống như Sears, Kmart hay Toys "R" Us từng trải qua sau khi bị các nhà đầu tư thâu tóm.

Nhiều chuyên gia cũng đồng tình khi cho rằng nếu việc thâu tóm chỉ nhằm bán bất động sản và để Macy’s thuê lại, điều này có thể giúp nhà đầu tư ngắn hạn lợi lộc nhưng sẽ làm suy yếu khả năng tái đầu tư vào kinh doanh cốt lõi.

Macy's biết rõ số phận của những người tiền nhiệm đã đi vào vết xe đổ. Các thương hiệu bán lẻ lừng lẫy một thời như Sears và Toys ‘R’ Us đều đã rơi vào tay các quỹ đầu tư với một kịch bản tương tự: tài sản bị bán tháo, hoạt động kinh doanh suy yếu và cuối cùng là phá sản. Những hình ảnh về các cửa hàng Sears bị bỏ hoang chính là lời cảnh báo đanh thép nhất.

Canh bạc sống còn

Từ chối những món tiền khổng lồ, Macy’s chọn con đường khó hơn: tự cứu mình. CEO Tony Spring, một cựu tướng của Bloomingdale’s, phát động kế hoạch "A Bold New Chapter": đóng cửa 150 cửa hàng kém hiệu quả, đầu tư vào thương hiệu cao cấp, cải thiện trải nghiệm mua sắm và khai thác tốt hơn những vị trí chiến lược.

Mặc dù vẫn còn nhiều thách thức phía trước, đặc biệt là trong bối cảnh lạm phát và người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu, nhưng những nỗ lực này đã bắt đầu mang lại tín hiệu tích cực. Lần đầu tiên sau nhiều năm, Macy's đã có một báo cáo tài chính khả quan, cho thấy việc nắm giữ và tái đầu tư vào tài sản của chính mình có thể là một quyết định đúng đắn.

"Nhìn chung, Macy's đang đi đúng hướng. Tuy nhiên, nửa cuối năm có thể sẽ khó khăn hơn một chút khi công ty phải đối mặt với một số kết quả kinh doanh không mấy khả quan của năm trước và người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu. Tuy nhiên, điều quan trọng nhất là các yếu tố cơ bản của doanh nghiệp đang được củng cố", nhà phân tích bán lẻ Neil Saunders nói với hãng tin CNN.

Rõ ràng Macy’s đang chơi một canh bạc lớn khi giữ đất và giữ quyền tự quyết, với hy vọng tái cấu trúc thành công. Dẫu vậy cuộc chiến của Macy's chưa kết thúc. Giới đầu tư vẫn rình rập và chỉ cần một cú sảy chân trong báo cáo tài chính, những lời đề nghị thâu tóm sẽ lại ập tới và lần này có thể khó từ chối hơn.

Hiện Macy’s vẫn đang đứng giữa ngã ba đường, một bên là cám dỗ của việc bán tài sản để "thoát nghèo" ngay lập tức, và một bên là cuộc chiến dài hơi để chứng minh giá trị của một thương hiệu bán lẻ vẫn còn tồn tại.

Liệu Macy’s có thể vượt qua "cơn bĩ cực" này và chứng minh rằng giá trị của mình không chỉ nằm ở những tòa nhà, mà còn ở một thương hiệu bán lẻ đang hồi sinh? Hay sẽ trở thành chương tiếp theo trong danh sách dài những "ông lớn" ngã gục vì đất đai quá giá trị để có thể giữ mãi?

*Nguồn: CNN, Fortune, BI