Chuyện bi hài trong đầu tư BĐS: “3 năm mắc cạn, rao bán chục lần không ai hỏi mua, bị chủ đầu tư ép lỗ 30% thì mua lại…”

Mua căn nhà phố tại thị trường vùng ven vào cuối năm 2019, chị Bùi Thanh Ng (sống và làm việc tại Tp.HCM) "khổ sở" vì rao bán mãi không ra được hàng. Chị Ng cho biết, thời điểm chị mua, giá đất khu vực đó đang bắt đầu lên. Thực ra, đó là dự án bán khá tốt. Lúc chị nhận nhà vào năm 2020, hàng của chủ đầu tư còn vài căn thôi.

Thế nhưng, lý do chị không bán được là bị cạnh tranh bởi chủ đầu tư. Chủ đầu tư có những hỗ trợ tốt cho thanh toán ở các đợt bán hàng tiếp theo; trong khi đợt mua đầu khách hàng không được hỗ trợ nên đa số sẽ vay ngân hàng để mua. Mà ngân hàng không hỗ trợ nhiều nên tính ra giá vốn – gốc sẽ tăng so với già của chủ đầu tư.

"Trong khi đó, người đi mua sẽ thích mua hàng của chủ đầu tư hơn vì được hỗ trợ thanh toán, mặc dù giá có thể cao hơn nhưng lại không cần chôn tiền nhiều…", chị Ng cho biết.

Đó là lý do chị không ra được hàng, thậm chí rao "năm lần bảy lượt" không bán được, chị chấp nhận giảm lợi nhuận để ra hàng nhưng cũng mãi không ai mua.

Hỏi vì sao không giảm giá để bán nhanh?, chị Ng cho biết, chị không thể giảm bằng giá mua ban đầu được, vì còn phải trải lãi vay ngân hàng.

"Chị muốn bán lắm mà không có giao dịch, tính ra chị gửi sales đã gần 3 năm nay rồi nhưng không thấy ai hỏi hay báo có khách quan tâm. Kể có khách hỏi thì chị cũng thương lượng để thu dòng tiền nhưng ngặt nỗi đến nay vẫn bặt vô âm tín…", chị Ng giãi bày.

Không chỉ có căn nhà phố này, chị Ng còn đang "mắc cạn" một căn chung cư tại Tp.HCM, với tình trạng tương tự là rao bán mãi vẫn chưa có người mua. Nhà đầu này cho biết, có vẻ đợt dịch này người mua đắn đo nhiều hơn, cũng có người hỏi xem căn hộ nhưng lại suy nghĩ. Hơn nữa, đối tượng khách tầm trung thì sẽ là những người không nhiều tiền sẵn, nên mua dịch này họ sẽ phải trữ tiền nên không sẵn sàng xuống tiền, thành ra muốn ra được hàng lúc này cũng gặp khó khăn.

Một trường hợp khác là anh Q (ngụ Tp.HCM). Năm 2017 anh bán mảnh đất 100m2 (đất trong dân), được 500 triệu đồng. Anh Q nghĩ bán mảnh đất đó bù tiền mua thêm mảnh 100m2 (đất dự án), cũng là dự án khá hay ở thời điểm này. Sau đó, anh Q bù tiền mua nền đất dự án với giá 8,5 triệu đồng/m2 (tức 850 triệu đồng), và được nhân viên bán hàng tư vấn một năm sẽ ra được sổ riêng.

Tuy vậy, đến thời hạn một năm, mãi không ra được sổ, anh Q kẹt tiền nên hỏi môi giới bán lại, thì được báo là hiện đất của anh rất khó bán vì chưa có sổ. Nếu anh muốn bán nhanh thì công ty sẽ thu lại và phải chấp nhận lỗ 30% so với giá mua vào. Bởi, công ty phải cộng thêm các chi phí cho nhân viên và doanh số bán hàng….

"Nói thật, lúc đó tôi cay đắng lắm, vì không bán cũng khổ mà bán thì coi như giảm giá nhiều, xót tiền. Mà đất chưa ra sổ thì không thể bán chênh được. Tôi nghĩ, thôi thì để đó chờ thêm thời gian nữa xem sao…. Hiện tại thì sau 4 năm, mảnh đất đó cũng lên được 300 triệu đồng", anh Q cho biết.

Chưa kể, nhiều trường hợp khi mua BĐS thì "trầy trật" để thu lại được số tiền ban đầu bỏ ra, sau 2-3 năm đầu tư. Anh Ch, một nhà đầu tư sống tại Nhơn Trạch là trường hợp như thế. Năm 2014, anh Ch mua một nền đất dự án tại Bình Dương. Thời điểm đó, dự án này mở bán rầm rộ, chỉ có 180 triệu đồng/nền. Lúc đó, anh Ch nghĩ mua để đó về giá về sinh sống. 

Tuy nhiên, đến năm 2016 cần tiền để đầu tư ở Nhơn Trạch (Đồng Nai), anh Ch gửi môi giới bán nhưng mãi không thấy hồi âm. 4 tháng sau khi gửi, anh Ch sốt ruột nên gọi điện môi giới để hỏi tình hình thì nhận được thông tin: Công ty bán dự án cho anh Ch hiện không còn bán BĐS nữa, mà chủ đầu tư lại không sang tên cho khách mua được với lý do khu đất đang bị thanh tra…

"Tôi nóng ruột nên lên gặp chủ đầu tư, và được họ nói là hiện khu đất đang bị thanh tra nên không thể mua bán sang tên hợp đồng được được, nếu bán thì công ty chỉ làm hợp đồng góp vốn. Tôi không đồng ý vì đất mình mua là hợp đồng mua bán mà bây giờ lại đổi thành hợp đồng góp vốn là rất bất lợi cho mình. 

Tuy vậy, sau nhiều lần liên hệ bất thành, tôi phải đồng ý với yêu cầu của chủ đầu tư. Sau khi chuyển sang hợp đồng góp vốn, tôi cũng sẽ bán qua cho người khác dạng hợp đồng này. Đang lúc cần tiền mua đất ở Nhơn Trạch, nên tôi đồng ý và sang nhượng lại cho một khách khác với giá gốc ban đầu đã mua", anh Ch chia sẻ.

Theo cách anh Ch nói, anh còn may mắn hơn nhiều người khác là thu lại được dòng vốn ban đầu sau 2 năm đầu tư chứ không "mất tài sản" như nhiều người khác.

Chị H, cũng cay đắng sau 3 năm đầu tư một dự án KĐT tại Bình Phước và "trầy trật" để thu lại số vốn ban đầu bỏ ra (lỗ phần lãi ngân hàng vay mua dự án). Năm 2018, chị H mua 2 nền đất dự án tại Bình Phước, được nhân viên môi giới hứa hẹn chỉ cần 6 tháng đến 1 năm là chị bán có thể lời 20% rồi. Vì thấy dự án được đầu tư tiện ích, hạ tầng chỉn chu nên chị H mua với hi vọng sẽ lãi lớn. Ai dè, sau 2 năm rao bán, với việc gửi nhiều môi giới (bao gồm cả môi giới đã bán hàng cho chị) vẫn không nhận được hồi âm có khách quan tâm. 

Thậm chí, mức giá chị rao bán giảm dần, tính ra chỉ lời khoảng 7% so với thời điểm mua vào nhưng vẫn không bán được. Một phần vì nền đất chị mua chưa có sổ, phần vì phải cạnh tranh với hàng của chủ đầu tư (dự án của chủ đầu tư khoảng 3.000 sản phẩm, ra hàng nhiều giai đoạn). Cũng giống như trường hợp của chị Ng, nền đất của chị H không bán được vì hàng của chủ đầu tư vẫn còn.

"Cuối cùng, nhờ mối quan hệ tôi nhờ công ty đó thu về với giá gốc ban đầu tư, tính ra tôi lỗ phần tiền lãi vay ngân hàng trong vòng 3 năm…", chị H ngậm ngùi.

Như vậy để thấy, trong đầu tư BĐS có rất nhiều câu chuyện bi hài mà không ít nhà đầu tư gặp phải. Có nhiều người thắng đậm từ BĐS, nhưng cũng nhiều người "khổ sở" vì đầu tư BĐS. Đó có thể họ chọn sai sản phẩm, sai vị trí, sai thời điểm… khiến việc ra hàng gặp khó khăn. Với những người vay ngân hàng đầu tư thì ôm đất mãi không bán được, chẳng khác gì "ôm bom".

"Người có dòng tiền tốt thì lúc thị trường khó khăn mới giữ BĐS được, còn với những người dòng tiền xoay để đi đầu tư thì muốn bán ra lắm, nhưng đâu phải ai cũng bán được nhanh, lúc đó ôm BĐS không khác gì "ôm bom", mệt mỏi vô cùng"", một nhà đầu chia sẻ.