Chuyện đầu tư bất động sản: Có nên đổ tiền vào nhà phố đơn lẻ?

Lựa chọn đầu tư nhà phố vì ổn định

Ông T. V. Triệu (60 tuổi), sở hữu một căn nhà mặt tiền trên đường Vạn Kiếp, quận Bình Thạnh, TP HCM. Trước đây, ông vốn là dân lao động, mua căn nhà trong hẻm nhỏ để có chỗ "chui ra chui vào". Khi tuyến đường được mở rộng "ăn" sâu sang 2 bên, căn nhà bỗng trở thành "nhà mặt phố" với chiều ngang 15 m, sâu 2,5 m. Về già, không đi làm mướn, ông chia nhỏ mặt bằng để cho 2 hộ gia đình thuê kinh doanh, buôn bán cà phê, giày dép, mỗi tháng thu về khoảng 25 triệu đồng.

Ông và vợ chồng con trai ở trên tầng 2 với phần diện tích được cơi nói, tuy có chật hẹp. Ông thỏa mãn vì "vừa có thu nhập, vừa có chỗ ở lại vừa không phải nghĩ cách kinh doanh buôn bán". Chưa kể, tận dụng tầng 2, ông còn cho thuê treo tấm biển hiệu khách sạn nhỏ nhỏ chưa đầy 1m2. Mỗi tháng, ông nhận thêm 1 triệu đồng.

Vạn Kiếp là con đường ăn uống, kinh doanh khá tấp nập của quận Phú Nhuận, nằm "gối đầu" phố ẩm thực - dịch vụ Phan Xích Long. Vì thế, giá thuê mặt bằng tại Vạn Kiếp khá cao, thấp nhất 10 triệu đồng/tháng cho một cửa hiệu diện tích chưa đầy 15 m2. Thậm chí, phần sân trước cửa nhà (10m2) cũng có thể cho thuê khoảng 3 triệu đồng/tháng để bán đồ ăn sáng từ sớm tới khoảng 10h sáng.

Tại TP HCM, giá thuê mặt bằng ở những căn nhà phố đơn lẻ trên các trục đường đông người qua lại không hề thấp. Mức giá có thể vài chục, thậm chí cả trăm triệu đồng mỗi tháng. Theo khảo sát, mức giá thuê phụ thuộc vào vị trí, diện tích, giá mặt bằng chung của khu vực… và đặc biệt là ảnh hưởng nhiều từ mật độ dân số. Những quận là địa chỉ “vàng” trong mặt bằng giá thuê hầu hết nằm ở khu vực trung tâm như quận 1, 3, 5, 10, Bình Thạnh, Phú Nhuận…

Cơ hội đi kèm rủi ro

Nhìn thấy cơ hội, không ít nhà đầu tư có thực lực trên thị trường bắt đầu tìm kiếm nhà phố để cho thuê kiếm lời. Ông N.T.Nghĩa (quận 7, TP HCM) - nhà đầu tư đất nền Phú Quốc, Bình Thuận, đang chuyển hướng giải ngân mà đầu tư nhà phố riêng lẻ là một phương án được tính đến, bên cạnh kinh doanh karaoke, dịch vụ áo cưới. Ông Nghĩa cho biết đang bị chôn vốn ở hơn trăm nền đất tại Phú Quốc, khó giao dịch sau đợt sốt giá và có nguy cơ lỗ. Tính toán mua nhà phố rồi cho thuê, tỷ suất lợi nhuận ổn định và gia tăng từng năm, ông Nghĩa cho hay đây mới là phương án an toàn khi thị trường BĐS có dấu hiệu đi xuống.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và phát triển Công ty DKRA Việt Nam, cho biết nhà phố đơn lẻ là một phân khúc ngách của thị trường bất động sản, có đối tượng khách hàng riêng. Trong bối cảnh giá nhà đất lên cao, mặt bằng chung có nhiều biến động thì nhà phố riêng lẻ cũng tăng trong khoảng 2-3 năm trở lại đây. Tuy nhiên, để cho thuê mặt bằng, nhà phố riêng lẻ phụ thuộc vào điều kiện vị trí, mặt tiền, đường lớn, kinh doanh hiệu quả thì giá thuê mới cao.

Ông Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, cho rằng hiệu quả nhà phố đơn lẻ là một dấu hỏi. Theo ông Hiển, có rủi ro trong đầu tư là vấn đề lưu lượng xe lưu thông, mật độ dân số hay số giờ bán hàng trong ngày. Trước đây, ví dụ TP HCM, giờ cao điểm mới xảy ra tình trạng kẹt xe thì hiện nay kẹt cả ngày, do đó, việc kinh doanh trên các tuyến phố phải cân nhắc rất nhiều.

Ngoài ra, một số hộ kinh doanh cũng bắt đầu có xu hướng thuê nhà trong hẻm, buôn bán online thay vì thuê mặt bằng lớn, chi phí cao. Các trung tâm thương mại được mở ra ngày càng lôi kéo lượng khách lớn, ổn định. Như vậy, nhà đầu tư, kinh doanh có nhiều lựa chọn và nhà phố đơn lẻ phải có những điểm nổi bật như vị trí đẹp, diện tích lớn để các nhà phát triển bán lẻ thuê không chỉ làm thương mại mà còn làm thương hiệu. Ông Hiển nêu quan điểm khi xu hướng đầu tư đất vùng ven không còn hấp dẫn, người có tiền sẽ quay trở lại đầu tư theo 2 nhánh là nhà phố và căn hộ.