Chuyên gia BĐS kỳ cựu chia sẻ cách nhận biết "bẫy giá" trong cơn sốt đất, đầu tư an toàn và chắc thắng

Chia sẻ về câu chuyện đầu tư BĐS tỉnh lẻ, chuyên gia Phan Công Chánh cho hay, đối với phân khúc đất nền tỉnh lẻ, nếu khu vực nào chuẩn bị tăng sốt, tức là BĐS đó đang ở cuối chu kì tăng của cơn sốt đất. NĐT phải hết sức lưu ý điều này. Nếu đất đang trong cơn sốt, giá ở đỉnh mà đi mua vào (theo dạng bị lái giá, đẩy giá) thì khả năng là NĐT đó phải ôm đất 10-15 năm thì mới bán ra được, thậm chí ngần ấy thời gian, giá miếng đất đó chỉ đạt được mặt bằng giá lúc mua vào.

Ông Chánh lấy ví dụ, trong cơn sốt đất Bình Phước vừa qua, một thửa đất trước Tết Nguyên đán có giá 1 tỉ đồng, đến tháng 4/2021 giá tăng lên 4 tỉ, có nghĩa là cùng điều kiện hạ tầng như nhau, đất tăng 400% trong khoảng thời gian ngắn, thì nếu NĐT nào mua phải lô đất đó thì phải chờ khoảng 15 năm nữa, mới đạt được mức giá mua vào. Theo ông Chánh, đây chính là "bẩy giá" mà rất nhiều NĐT lao vào trong cơn sốt đất.

Phân tích về tính chất tăng giá đất nền tỉnh lẻ, ông Chánh chỉ ra, đất sẽ tăng theo tuyến tính, nghĩa là dốc lên, rồi có thể đi ngang, nếu có yếu tố kích hoạt thì giá sẽ tăng dựng đứng. Tuy vậy, đất không tăng đều đặn theo năm. Thậm chí, mua mảnh đất NĐT chờ 3 năm vẫn không tăng giá, đi ngang, nhưng bán xong cho NĐT khác thì giá lại dựng đứng. Điều này NĐT phải hết sức lưu ý khi quyết định đầu tư; phải hiểu được thị trường và quan sát tính chất của phân khúc, thị trường đó.

Chuyên gia BĐS cá nhân Phan Công Chánh

"Đừng bao giờ nghe người ta nói, mua lô đất này 1-2 tháng tăng 30%, thấy ham mà nhảy vào. Cái giá phải trả trong đầu tư BĐS là rất đắt; thậm chí tán gia bại sản vì đầu tư đất đai. Với đầu tư BĐS, NĐT phải đặt mức độ kì vọng lợi nhuận thực tế thay vì "bay bổng". Với đất nền tỉnh lẻ thì mức độ gia tăng giá khoảng 8-15%/năm là phù hợp, ổn định", chuyên gia Phan Công Chánh chia sẻ.

Theo vị chuyên gia này, BĐS là loại hàng hoá khác với chứng khoán. BĐS không có giá trần, giá sàn. Hôm nay mua một lô đất với giá 1 tỉ đồng, ngày mai có thể rao bán 10 tỉ, pháp luật không cấm rao giá đó. Nhất là khi sốt đất, kì vọng của NĐT là rất lớn, thậm chí hoang tưởng. Với những vùng đất còn hoang sơ, chưa phát triển hạ tầng rõ nét nhưng giá đất còn cao hơn cả các thành phố. 

NĐT phải xác định, đó không phải là một thị trường thực, chắc chắn đó là giá ảo. Nếu quan sát kỹ, các cơn sốt đất tính chất đều giống nhau, tăng giá một cách bất thường. Vì thế, theo ông Chánh, trước tiên NĐT phải là người quan sát giỏi trước khi "nhập" cuộc chơi.

Trên thị trường BĐS hiện nay, nhiều NĐT cá nhân có dòng vốn mỏng chấp nhận đi xa để đầu tư, họ cũng có xu hướng chờ lâu hơn, mong đợi về tỉ suất lợi nhuận lớn hơn.

Tuy vậy, theo ông Chánh, trên thị trường có 2 nhóm NĐT cá nhân là nhà đầu cơ và nhà đầu tư. Nhà đầu cơ tham gia thị trường BĐS mang tính ngắn hạn. Khi sốt đất, NĐT này mong muốn thời gian ngắn nhất bỏ tiền ra và thu về với lợi nhuận nhanh nhất. Theo đó, giá chuyển biến rất ngắn, 1-3 tuần, hoặc 1 tháng, những nhà đầu cơ này kì vọng lợi nhuận lớn, họ chấp nhận rủi ro để theo đuổi lợi nhuận.

Còn nhà đầu tư thì tầm nhìn 3-5 năm với BĐS. Họ sẽ chờ cho vùng đất đầu tư phát triển, gặt hái lợi nhuận mong đợi. Tuy vậy, tỉ lệ những NĐT này trên thị trường chiếm rất ít (khoảng 20%). Theo ông Chánh, trong số 10 người NĐT vào cơn sốt đất thì có 8 người là nhà đầu cơ, còn 2 người là đầu tư. Đây cũng chính là nhân tố khiến đất đai sốt bất thường.

Khi được hỏi, với thị trường này còn cơ hội cho các NĐT mới? chuyên gia Phan Công Chánh khẳng định, thị trường BĐS bao giờ cũng có cơ hội cho NĐT mới (hay còn gọi là nhà đầu tư F0). Tuy vậy, với bối cảnh thị trường như hiện nay, NĐT F0 không nên quá hồ hởi vào thị trường, đặc biệt với BĐS đòi hỏi nguồn vốn lớn.

"Trong đầu tư BĐS NĐT phải nhớ đến cách thức "bộ tứ bất khả thi" nghĩa là, trên thị trường không thể có sản phẩm pháp lý sạch, phong thuỷ, giao thương thuận lợi lại có giá rẻ. Cho nên NĐT phải biết định đoán, quan sát thị trường mua trong khả năng tài chính, khẩu vị chọn sản phẩm phù hợp. Chắc chắn, hiện nay đầu tư BĐS không còn theo kiểu ăn may như trước đây được nữa", ông Chánh dành lời khuyên.