Chuyên gia BĐS: Nơi nào bị “thổi giá” quá cao sẽ xảy ra tình trạng vỡ "bong bóng" nhỏ

Bong bóng cục bộ

Ông Nam thẳng thắn chia sẻ tại buổi talkshow Đầu tư bất động sản thời giá lên do Báo Đầu tư tổ chức: “Có nhiều nơi thổi giá lên mức mà không thể nào tin được thì những chỗ đó chắc chắn sẽ xảy ra vỡ bong bóng vì hạ tầng không theo kịp”.

Vị này nêu những khu vực đất ở xã đang được đấu giá và "cò" thổi giá lên mấy chục triệu/m2 mà không có gì cả, xung quanh là cánh đồng, không có hạ tầng tương xứng, đường cực kỳ bé, không có khu công nghiệp, khu du lịch, hành chính.

Nhắc lại thời điểm 2011 vỡ bong bóng bất động động sản, ông Nam cho hay, trong năm 2010-2021 cả thị trường điên loạn, lạm phát lúc đó là 2 con số. Còn hiện tại, chúng ta cứ lo lắng về lạm phát nhưng lạm phát vẫn hết sức ổn định, lãi suất hoàn toàn kiểm soát được ở mức độ dưới 1 con số. Ngoài ra, tiềm lực các doanh nghiệp, ngân hàng, nhà đầu tư, chủ đầu tư cũng khác. Cho nên, hiện tượng không thực hiện được dự án đâu đó vẫn có nhưng sẽ ít hơn. Và tôi không nghĩ cả thị trường sẽ bị vỡ mà chỉ một số điểm cụ thể khi bị thổi giá quá cao chắc chắn những bong bóng nhỏ đó sẽ bị vỡ. 

Đồng tình với quan điểm ông Nam, ông Đinh Quang Tuấn, Phó Tổng giám đốc Đất Xanh miền Bắc cho hay: “Sẽ có xảy ra bong bóng nhưng xảy ra bong bóng cục bộ ở một thị trường nào đó. Thực ra bong bóng cục bộ không chỉ xảy ra ở hiện tại mà trong nhiều năm liên tục thị trường đưa ra những thông tin không chính xác, truyền miệng lẫn nhau về một ông lớn nào đó sẽ về đây đầu tư, thông tin làm đường, làm hạ tầng, sân bay... Khi đưa ra thông tin như vậy, giới đầu cơ, đầu tư kéo về. 

Thực ra, với khách hàng đầu tư ở đó họ cũng xác định tranh thủ kiếm tiền tại nơi này chứ không có quan điểm đầu tư dài hạn. Khi thị trường xảy ra vấn đề giá cao quá so với tiềm lực thực tế thì sẽ dẫn đến vỡ bong bóng. Thực tế khi vỡ hậu quả xảy ra với những người đầu tư, đầu cơ cuối cùng của thị trường đó”.

Đưa ra nhận định về thị trường chung, ông Tuấn cho rằng, để xảy ra vỡ bong bóng trong thời điểm này rất khó, gần như không thể xảy ra. Chỉ khi bị ảnh hưởng tình hình vĩ mô, vi mô, thế giới, chủ đầu tư lớn thì phần nào làm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, thị trường chững lại một chút. Còn hiện, thị trường được Chính phủ kiểm soát tốt, khi có động thái bong bóng, người dân bỏ sản xuất để đầu tư vào bất động sản, chứng khoán Chính phủ ngay lập tức có động thái “nắn” chỉnh. Do đó, không xảy ra vỡ bong bóng ở thời điểm này. 

Vì sao giá bất động sản tăng mạnh?

Ông Trịnh Nguyên Tuấn Anh, Ủy viên thường vụ Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) phụ trách Đông Nam Bộ, Chủ tịch King Broker Group cho sẻ, thị trường bất động sản vận hành theo quy luật giá trị. Thổi giá hay giá tăng quá cao là sự chênh lệch giữa giá trị của bất động sản và giá cả bất động sản. Giá trị của bất động sản gần như không thay đổi trong một thời gian nhất định nếu không có sự thay đổi về hạ tầng... còn yếu tố giá cả hoàn toàn ngược lại, nó thay đổi theo thời gian, con người, nhu cầu, mức độ khan hiếm bất động sản. 

Theo ông Tuấn Anh, giá bất động sản tăng khủng khiếp như vậy trong khi kinh tế đi xuống là do: Một, nguồn cung dự án khan hiếm chuyển sang đầu cơ. Hai, nhà đầu tư kỳ vọng lớn đối với sự kiến tạo của Chính phủ, đối với sự thay đổi hạ tầng. Việc thổi giá ở một số nơi cục bộ được tạo bởi những nhà “cá mập” đầu cơ và một bộ phận nhà đầu cơ, môi giới đầu tư cọc lướt. 

“Mỗi lần như vậy mức giá tăng một đợt, và giá cả bất động sản cục bộ theo tâm lý, tức là mọi người đồng thuận mức giá đấy thì nó sẽ ở mức giá đấy. Nó không tuân theo quy luật sự tăng trưởng của thị trường mà phụ thuộc vào kỳ vọng chốt lời của nhà đầu tư. Cho nên, dù trong thời gian dịch, từ 2020 đến nay giá vẫn tăng liên tục”, ông Tuấn Anh nói. 

Vị này cũng cho biết, có một số nơi thực tế tăng đúng theo tiềm năng của nó, không phải tất cả mọi nơi tăng sai theo quy luật. Chẳng hạn, Bình Thuận có tiềm năng lớn, trước đó giá rẻ giờ tăng giá trở về giá trị thật của nó chứ không phải mọi nơi đều là sốt ảo.

Trước tình trạng giá bất động sản nhiều nơi đã neo cao, để làm sao xác định được mức giá hợp lý của dự án bất động sản, ông Đinh Quang Tuấn, Phó tổng giám đốc Kinh doanh và Tiếp thị Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, cần lưu tâm 3 yếu tố chính, đó là nhu cầu thị trường ở khu vực dự án, động lực tăng giá, mặt bằng giá đang được giao dịch ở khu vực dự án.