Chuyên gia dự báo gì về bất động sản Đông Sài Gòn khi Thành phố Thủ Đức được thành lập

Đó là nhận định của ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam khi trao đổi về câu chuyện Tp.Thủ Đức trong tương lai.

BĐS khu Đông Tp.HCM sẽ phát triển như thế nào?

Ông Hoàng cho hay, thông tin Phó Thủ tướng đã đồng ý chủ trương thành lập "Thành phố Thủ Đức" trực thuộc TP.HCM, về lâu dài việc chấp thuận này sẽ mang đến những tác động về mặt phát triển kinh tế.

Cụ thể, với định hướng là khu đô thị sáng tạo, động lực phát triển của "Thành phố Thủ Đức" dựa trên 3 trụ cột chính gồm: Công nghệ cao (Q.9) - TTTM Tài chính và Hành chính (Thủ Thiêm) và nguồn lực (Thủ Đức). Đây là trụ cột cho cho nền kinh tế toàn Tp.HCM nói chung trong tương lai theo định hướng thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước của Nhà nước cũng như của Chính quyền địa phương.

Trước mắt, tác động về kinh tế có thể tạm thời chưa nhìn thấy rõ nhưng theo ông Hoàng tác động lên thị trường BĐS thì luôn dẫn đầu.

"Đây sẽ là thông tin tích cực để các chủ đầu tư tận dụng làm lợi thế gia tăng quảng cáo, thu hút người mua,… cho các dự án thuộc khu vực, từ đó đẩy mặt bằng giá lên một mức mới", ông Hoàng nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D DKRA Vietnam

Khi đặt câu hỏi tỏ ra nghi ngại liệu thông tin "Thành phố Thủ Đức" có bị lợi dụng để làm lợi cho các NĐT địa ốc, không mang lại lợi ích cho người dân, ông Hoàng cho rằng, những lo lắng này là hoàn toàn có cơ sở bởi thông tin về chủ trương thành lập "Thành phố Thủ Đức" đã được các chủ đầu tư dự án tận dụng để quảng bá, tiếp thị khá rầm rộ. Bên cạnh đó, mặt bằng giá BĐS nhà ở tại khu vực trong thời điểm này đã lên rất cao so với thu nhập và mức tăng thu nhập của người dân.

Nói về những lợi thế đã có và còn thiếu của Tp.Thủ Đức trong tương lai, vị chuyên gia này đánh giá, về vị trí, khu vực này là cửa ngõ của Tp.HCM trong mạng lưới kết nối cả vùng Đông Nam Bộ, đi ra phía Bắc và là hướng phát triển đô thị về phía Đông Bắc.

Song song đó, khu vực được định hướng quy hoạch chung trong phát triển đô thị với những dự án lớn, đồng bộ. Hạ tầng giao thông được chú trọng đầu tư trong thời gian qua.

Nhiều chủ đầu tư lớn trong và ngoài nước đã có quỹ đất với kế hoạch triển khai bài bản, chất lượng,…Ngoài ra, sở hữu khu Công nghệ cao SHTP thu hút đầu tư nước ngoài.

Tuy vậy, còn một số lo ngại như: Chưa có quy hoạch cụ thể về mô hình "thành phố trong thành phố"; Chưa có quy hoạch chi tiết về nhà ở, dân số, dân cư (đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền và nhà ở lần đầu), thương mại, kiến trúc đô thị,… cho khu vực Q.9 - Thủ Đức.

Chưa có quy hoạch quản lý hành chính, xã hội khu vực; Chính sách phát triển chung từ hạ tầng xã hội, hạ tầng giao thông nội bộ và hạ tầng xã hội còn chưa đầy đủ, chưa đáp ứng đủ cho nhu cầu.

Bên cạnh đó, chưa xác định được tính liên kết với các đô thị vệ tinh của Tp.HCM trong tổng thể Vùng đô thị TP.HCM đã định hướng trước đây. Mục tiêu hiện tại của Tp.Thủ Đức là giãn dân, giảm áp lực hạ tầng cho Tp.HCM về mọi mặt. Tuy nhiên, việc thành lập "Thành phố Thủ Đức" nếu không có định hướng rõ ràng, theo ông Hoàng đây sẽ là động cơ khiến dân số toàn Tp.HCM gia tăng mạnh.

Ngoài ra, còn một hạn chế nữa về tính kết nối và cân bằng phát triển với các khu vực khác của Tp.HCM. Nếu điều này không được đảm bảo, tương lai sẽ dễ dẫn đến viễn cảnh Tp.HCM phát triển lệch lạc khi chỉ tập trung khu Đông - khu Nam; còn các khu vực khác bị bỏ ngỏ hoặc thiếu quan tâm đúng mức; hoặc khu Đông sẽ trở thành một đặc khu trong Tp.HCM.

Có thể chỉ là TP của người giàu, thiếu hụt nhà vừa túi tiền

Khi được hỏi, liệu còn quá sớm để kì vọng cho sự bùng nổ về giá, nguồn cung, giao dịch BĐS ở khu Đông Sài Gòn ở thời điểm này, ông Hoàng cho rằng, thời điểm hiện tại không còn là quá sớm để kỳ vọng BĐS khu vực sẽ bùng nổ sau thông tin thành lập "Thành phố Thủ Đức", bởi trên thực tế, thị trường BĐS đã bắt đầu ghi nhận những tác động trực tiếp.

Tuy nhiên, như các điểm hạn chế đã đề cập ở trên, hiện nay vẫn chưa thể hình dung ra diện mạo một "thành phố trong thành phố". Trong khi đó, chỉ với thông tin thành lập thành phố phía Đông, nhiều chủ đầu tư đã tận dụng thời cơ để quảng cáo nâng tầm giá trị dự án BĐS và qua đó tác động làm tăng giá BĐS khu vực nói chung.

"Nếu như vẫn không có quy hoạch cụ thể và tình hình hiện tại cứ tiếp diễn, tôi e rằng trong 5 năm nữa, nơi đây sẽ trở thành một khu đô thị của những người có điều kiện tài chính với giá BĐS quá cao so với mặt bằng chung của thành phố", chuyên gia này bày tỏ.

Theo ông Hoàng nếu không phân bổ hợp lý các phân khúc thì rất có thể "Thành phố Thủ Đức" chỉ là nơi của những người có điều kiện tài chính với giá BĐS quá cao, trong khi thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền

Điển hình, dù thị trường có nhiều suy giảm so với trước, nhưng hiện tại khu Đông vẫn không thể tìm thấy một dự án căn hộ có giá dưới 40 triệu đồng/m2. Nhà ở vừa túi tiền và nhà ở lần đầu thì khó có thể chen chân vào khu vực này.

Vì vậy, theo ông Hoàng, việc quy hoạch chi tiết để đáp ứng cho những điểm còn nhiều quan ngại là rất quan trọng, trong đó phải chú ý đến chương trình nhà ở vừa túi tiền và nhà ở lần đầu trong cơ cấu mật độ dân cư - dân số và hạ tầng xã hội.