Chuyên gia hiến kế chặn “cơn sốt”, giảm đầu cơ bất động sản

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu phát triển của DKRA, việc doanh nghiệp tạo dựng quỹ đất là chuyện đương nhiên phải làm, đặc biệt là doanh nghiệp lớn. Hiện có doanh nghiệp có hàng ngàn, chục ngàn ha đất ở khắp nơi.  

"Nhà nước định hướng quy hoạch thường 10, 15, 20 năm. Như tháng 4 vừa qua, Thủ tướng có quyết định 241 định hướng phát triển, nâng cấp đô thị ở địa phương, theo đó một số đô thị loại 3 lên loại 2, loại 2 lên loại 1. Và để chuẩn bị cho điều này thì doanh nghiệp chuẩn bị quỹ đất là bình thường để đáp ứng cho tương lai", ông Hoàng cho biết.

Tại buổi toạ đàm trực tuyến do Saigontimes tổ chức ngày 2/7, ông Hoàng đưa ra lý giải tại sao các dự án khi khi gom quỹ đất mà chưa phát triển. Một là gom đất chuẩn bị cho tương lai, hai là vướng quy trình thủ tục, để có dự án doanh nghiệp phải đền bù giải tỏa và cho ra thị trường thì mất nhiều năm nên trong khoảng thời gian đó đất để không. Vấn đề nữa có những doanh nghiệp trong chiến lược tổng thể của họ, có quỹ đất vài trăm, ngàn ha, quy hoạch khu đô thị nhưng một mình doanh nghiệp không triển khai hết mà phải chia nhỏ dự án thành phần, sau đó hợp tác, chuyển nhượng…

"Mỗi dự án quy hoạch thì chủ đầu tư phải có năng lực. Khi cơ quan cấp phép phải xem xét năng lực doanh nghiệp. Có những dự án họ không đủ năng lực, lấy quỹ đất, chuyển nhượng mua đi bán lại. Nên cần lựa chọn nhà đầu tư tên tuổi, có uy tín", chuyên gia DKRA nêu ý kiến.

Vấn đề nữa tại sao dự án để lâu, đó là sức hấp thụ của thị trường, mà chính năng lực chủ đầu tư tạo ra điều này. Có những khu vực quanh đó muốn xây nhà cửa kéo dân về ở nhưng không có chợ, siêu thị, trường học, vui chơi giải trí...

"Tôi nhìn thấy ở nhiều khu đô thị chỉ mua đi bán lại, vì không có điều kiện hạ tầng xã hội, hạ tầng cơ sở để hấp dẫn người mua hình thành khu dân cư, tạo sự lãng phí cho thị trường, cho xã hội", ông Hoàng nêu.

Cải thiện thủ tục pháp lý

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phúc Ngô Quang Phúc, CEO Phú Đông Group cho rằng, doanh nghiệp một khi quyết định bỏ vốn đầu tư dự án nào thì đều mong muốn được triển khai nhanh nhất, vì đó là hiệu quả hoạt động doanh nghiệp, không ai muốn để hoang hóa.

Theo ông Phúc, việc phát triển sản phẩm bất động sản là quá trình phức tạp, thủ tục pháp lý đi kèm chặt chẽ là đương nhiên, để phát triển đúng hướng, tạo tính an toàn cho người mua nhà, tính hợp lý cho nhà đầu tư. Tuy nhiên theo ông Phúc, một số thủ tục mà không cần thiết thì cần lược bỏ, cần rút ngắn thời gian tối đa, tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển.

"Vấn đề quan trọng là làm sao thúc đẩy rút ngắn thủ tục pháp lý. Thời gian qua, các doanh nghiệp, hiệp hội bất động sản đề cập nhiều về vấn đề này. Dù đã nhận được tín hiệu tốt nhưng lãnh đạo Phú Đông kỳ vọng thời gian tới sẽ cải thiện hơn nữa, giảm thiểu thời gian thực hiện dự án cho doanh nghiệp. Bởi một dự án làm nhanh, bán nhanh, cư dân vào ở nhiều, phục vụ nhu cầu nhà ở, giúp thay đổi bộ mặt đô thị", ông Phúc cho biết.

Theo luật sư Trần Đình Dũng, hiện nhiều thủ tục đầu tư kinh doanh bất động sản, chuyển nhượng mua bán các sản phẩm căn hộ, nền đất trở nên rườm rà, rất khó khăn cho cả phía chủ đầu tư, người tiêu dùng sản phẩm. Bên cạnh vấn đề vốn, nhiều dự án tồn tại nhiều năm không thực hiện do quy định pháp luật.

Giao cho chủ đầu tư có năng lực

Luật sư Trần Đình Dũng đề cập tới 2 giải pháp. Thứ nhất chế tài tài chính, doanh nghiệp phải nộp khoản tiền mặt khoảng 30% tổng số tiền đầu tư dự án. Thứ hai là có quy định đặc biệt với chủ đầu tư dự án, trong thời gian nhất định phải hoàn tất dự án, chứ không dùng khái niệm đưa vào sử dụng, là mù mờ.

"Có những dự án treo 10 năm, 20 năm. Nếu dự án không được triển khai, không được thực hiện trong thời gian nhất định phải thu hồi giao đơn vị đầu tư khác làm", luật sư nêu ý kiến.

Đồng tình với quan điểm trên về năng lực chủ đầu tư, theo ông Hoàng, để làm cho việc hạn chế bớt tình trạng đất đai để lâu lãng phí, khi nhà nước ra quyết định đầu tư với dự án thì quan trọng là thẩm định năng lực chủ đầu tư. Tại sao có dự án họ làm rất nhanh, trong vài ba năm họ triển khai dự án lớn trong khi có dự án để lâu năm.

"Khi chấp thuận cho đầu tư thì cần cấp cho doanh nghiệp có năng lực. Doanh nghiệp nhỏ nhỏ mà đòi đầu tư vào trăm ha, trước đó chỉ làm dự án nhỏ, năng lực có hạn lại muốn phát triển các dự án rất lớn. Cần sàng lọc để cho những doanh nghiệp thực sự có tiềm lực, khỏe mạnh họ phát triển thị trường. Đây là điều quan trọng trong việc hạn chế bớt lãng phí đất trong thời gian qua", ông Hoàng nêu quan điểm.

Để thị trường lành mạnh hơn, cơ sở pháp lý cần thay đổi phù hợp với thị trường hơn. Luật Đất đai, Kinh doanh Bất động sản đến nay không còn phù hợp với thị trường ở một số điểm nên cần thay đổi.

Bên cạnh cơ sở pháp lý thì vấn đề thông tin, quy hoạch cần rõ ràng. Cách đây vài năm TP có "app" về thông tin quy hoạch, thực tế triển khai lại chưa tốt. Người dân muốn biết thông tin quy hoạch khu này khu kia nhưng ứng dụng chưa thuận tiện. Vấn đề công nghệ, đặc biệt thời gian dịch bệnh, sự phát triển công nghệ cần nhanh chóng, ứng dụng thêm nhiều.

Cùng với đó là chế tài, khi nào thấy vi phạm phải có chế tài quyết liệt. Một số nơi sốt đất , chính quyền dù đã nhanh nhạy đưa ra cảnh báo, thậm chí cắm biển đất không có quy hoạch, nhưng vẫn là chạy theo thị trường , thay vì đó thì cần chủ động trước.

Đẩy mạnh làm nhà vừa túi tiền

Cuối cùng, theo ông Hoàng vấn đề nữa cần quan tâm đến là giá nhà ở vừa túi tiền, dành cho những người mua nhà ở lần đầu có điều kiện tài chính vừa phải. Theo phân loại của DKRA thì đó là dòng căn hộ hạng C, khoảng 25 tới dưới 30 triệu/m2.

Vị này đánh giá, tại Singapore có chương trình dành cho người mua nhà đầu tiên, ở Việt Nam có chương trình nhà ở xã hội tuy nhiên còn nhỏ, yếu, phức tạp chưa đáp ứng được nhu cầu xã hội. Và chính vì nhà ở lần đầu chưa thỏa mãn đáp ứng nhu cầu thị trường, mặt bằng giá nhà ở bất động sản 2-3 năm lên mức giá mới thành ra mọi người đầu tư mua đi bán lại nhiều.

"Giá như chúng ta có chương trình mang tính Nhà nước, triển khai sâu rộng để đáp ứng cho mọi người vấn đề nhà ở. Nếu Nhà nước có chương trình nhà ở trên cơ sở nhà ở xã hội, mở rộng ra, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho cả chủ đầu tư, người mua. Lúc đó đa số dân chúng đều thỏa mãn về nhà ở thì vấn đề đầu tư mua đi bán lại, đầu cơ giảm đi rất nhiều", chuyên gia DKRA bày tỏ.

Ông cho rằng, loại hình nhà ở vừa túi tiền đáp ứng thị trường nhiều sẽ giảm bớt chuyện đầu cơ bất động sản, theo đó sốt đất, lãng phí dự án giảm đi. Ông mong vấn đề về nhà ở, đặc biệt nhà vừa túi tiền sẽ có nhiều cuộc thảo luận sâu hơn, đáp ứng phát triển đô thị nói riêng, phát triển thị trường bất động sản nói chung.