Chuyện giá nhà đất tăng nhanh: Không nhìn một phía!

Giá nhà đất vẫn đà tăng, chưa có dấu hiệu dừng lại

Trong tháng 3/2022, Bộ Xây dựng đã triển khai khảo sát, thu thập thông tin dữ liệu, xác định mức độ biến động giá giao dịch một số loại bất động sản trong tháng và quý 1/2022 tại  8 địa phương là Tp.Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai, Khánh Hòa và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Theo đó, giá giao dịch bất động sản bình quân toàn thị trường đều ở trong xu hướng tăng. Trong đó, một số loại hình bất động sản tại một số địa phương tăng giá khá cao so với tháng trước.

Tại Hà Nội, căn hộ chung cư tăng 1,53%, nhà ở riêng lẻ tăng 2,24%, đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 2,85%. Tại Tp.HCM, căn hộ chung cư tăng 2,48%, nhà ở riêng lẻ tăng 2%, đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 3,6%.

Trước đó, trong tháng 2/2022, giá căn hộ chung cư giữa Hà Nội và TP.HCM bắt đầu có sự phân hoá sau 12 quý "phá đỉnh" liên tiếp.

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, với thị trường chung cư, thị trường thứ cấp, giá ở phân khúc trung cấp trở lên đã tăng 7-9%. Mức tăng giá thứ cấp này cao hơn so với mức tăng giá trung bình trong vòng 5 năm trở lại đây. Điều này phản ánh xu hướng tiếp tục tăng giá của bất động sản trong thời kỳ đại dịch.

Với bất động sản nhà ở, giá mở bán mới của một số dự án căn hộ trung cấp nằm trong các khu đô thị xa trung tâm tiếp tục ghi nhận các bước giá tăng cao hơn trước đó, hiện đã tiệm cận với mức giá của phân khúc cao cấp.

Với phân khúc bất động sản gắn liền với đất, giá thứ cấp ghi nhận được trong quý 1/2022 đã cao hơn một năm trước từ 20-30%, đặc biệt ở các quận nằm ngoài trung tâm, và các quận/huyện ở vùng ven Hà Nội.

Tại Tp.HCM, mặt bằng giá BĐS liên tục neo cao khi chào thị trường ở giai đoạn này. Chẳng hạn, căn hộ cao cấp (hạng A) tại huyện Nhà Bè đang nhận booking giữ chỗ với giá bán dự kiến 100 triệu đồng/m2. Mức giá này đẩy căn hộ cao cấp tại huyện vươn lên ngang hàng, thậm chí vượt qua giá chung cư tại quận 7.

Còn tại khu vực quận 2 cũ (TP Thủ Đức), giá bán chính thức ra thị trường của nhà phố dự án Global City cuối quý I, đầu quý  2 đã chạm ngưỡng 400 triệu đồng/m2. Căn nhà phố thương mại diện tích 95 m2 được xây dựng 1 tầng trệt, 4 tầng lầu, với tổng diện tích sàn sử dụng là 360 m2 có giá hơn 38 tỷ đồng.

Theo DKRAVietnam, việc nguồn cung tại Tp.HCM khan hiếm và mặt bằng giá ngày càng tăng là nguyên nhân khiến một lượng lớn khách hàng đã chuyển sự quan tâm sang thị trường các tỉnh giáp ranh, nơi có nguồn cung đa dạng và mức giá bán còn tương đối thấp. Dự báo, giá nhà tại Tp.HCM nhiều khả năng tiếp tục tăng lên trong thời gian tới.

Nhiều nhận định, giá tăng cao là do nhà đầu tư, môi giới "hợp sức" thổi. Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, giá nhà đất tăng do nhiều yếu tố cấu thành. Không ai có thể đứng riêng để thổi giá nếu như thị trường không có những yếu tố bất lợi, khiến giá nhà đất khó giảm.

Không đổ lỗi một phía

Từng chia sẻ trước đó, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, không đồng ý với quan điểm, cứ sốt đất hoặc giá đất tăng nhanh là kêu do môi giới BĐS. Quan điểm này là chưa hoàn toàn đúng. Môi giới là người trung gian giữa bên bán và bên mua. Nếu sốt đất, lực lượng này đóng vai trò tác động một phần chứ không phải hoàn toàn sốt đất là do môi giới.

Theo vị chuyên gia này, cơn sốt đất diễn ra ở các địa phương, cục bộ hay toàn thị trường thời gian qua cần nhìn nhận vai trò của các bên. Đó là vai trò của bên mua (bên cầu). Nhiều nhà đầu tư kì vọng vào lợi nhuận khi đầu tư BĐS, môi giới là lực lượng giúp sức cho họ đạt được kì vọng này.

Bên đi mua, trong đó có nhiều nhà đầu cơ đi trước mong muốn có lợi nhuận, liên tục thúc đẩy sự tăng trưởng về giá bán, khiến mặt bằng giá có thể thay đổi trong thời gian ngắn. Như vậy để thấy, không phải môi giới là lực lượng "khuynh đảo" thị trường, gây nên cơn sốt đất mà còn có sự tham gia của cả bên mua.

Cùng với đó, cơ quan ban ngành địa phương cũng có tác động vào các cơn sốt đất cục bộ diễn ra ở mỗi địa phương. Theo ông Lâm, nếu có cơ chế quản lý minh bạch, công khai thì rất khó diễn ra cơn sốt đất.

Như vậy để thấy, nếu nói giá nhà đất tăng nhanh, lan rộng ra các địa phương chủ yếu do lực lượng môi giới, đầu cơ là chưa hoàn toàn đúng. Có nhiều yếu tố liên quan như nguồn cung cạn kiệt, pháp lý tắc khiến mặt bằng giá không có lý do để giảm xuống.

Một chuyên gia trong ngành cũng nhận định, giá bán các dự án nhà ở nhiều khu vực trên địa bàn Tp.HCM vẫn đang tăng lên. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến giá nhà đất tăng cao.

Thứ nhất, thủ tục về đầu tư hiện nay quá lâu. Thứ hai, tiền sử dụng đất tăng mạnh. Thứ ba, quỹ đất cũng ngày càng hạn hẹp hơn, đặc biệt là tại đô thị phát triển như Tp.HCM. Các chủ đầu tư nào không triển khai dự án từ khâu tạo lập quỹ đất mà mua lại dự án đã sẵn sàng pháp lý thì chi phí cũng bị đẩy lên rất cao, dẫn đến giá thành sản phẩm cũng bị định giá cao. Thứ tư, chi phí đầu tư, phát triển dự án tăng cao: vật tư xây dựng, nhân công, chi phí quản lý và giám sát thi công đều tăng.

Trong các nhóm nguyên nhân thì thủ tục hành chính kéo dài có tác động lớn đến giá bán các dự án nhà ở tại Tp.HCM do vướng thủ tục khiến nguồn cung hạn chế, đẩy giá bán tăng lên.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc cho rằng, quỹ đất và tài chính là 2 yếu tố doanh nghiệp có thể chủ động được, riêng thủ tục pháp lý doanh nghiệp hoàn toàn bị động. Đó là lý do, nguồn cung ra thị trường ngày càng hạn chế. Việc hạn chế này khiến giá nhà đất tiếp tục tăng. Theo đó, giải quyết được mấu chốt nguồn cung đa dạng, thị trường BĐS sẽ hạn chế được tình trạng tăng giá vô tội vạ. Nghĩa là khi cung – cầu gặp nhau thì mức giá sẽ ổn định lại dần.