TS. Cấn Văn Lực: Giá nhà đất ở mức cao do 6 nguyên nhân, trong đó có tình trạng "thổi" giá và đầu cơ phổ biến

Tại Diễn đàn Thị trường bất động sản giai đoạn mới diễn ra mới đây, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng cho biết, đã đến lúc cần đánh giá lại một cách thực chất hơn đóng góp của lĩnh vực này đối với nền kinh tế, đồng thời có các giải pháp căn cơ về tài chính và giá bất động sản (BĐS) để hướng tới phát triển bền vững.

Số liệu cho thấy, trong năm 2024, lĩnh vực xây dựng và kinh doanh BĐS đóng góp khoảng 9,46% GDP của Việt Nam; sang 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ này giảm nhẹ còn 9,11%. So với nhiều quốc gia, quy mô đóng góp của thị trường Việt Nam vẫn ở mức trung bình thấp: Trung Quốc đạt khoảng 21% GDP, Mỹ hơn 14% và EU trên 12%. Điều này phản ánh dư địa phát triển còn lớn, song cũng đặt ra yêu cầu phải nâng cao chất lượng tăng trưởng thay vì chạy theo quy mô.

"Thị trường xây dựng và BĐS chịu tác động đồng thời của sáu nhóm yếu tố chính, bao gồm: kinh tế vĩ mô; pháp lý và công tác quản lý, giám sát; quy hoạch, đô thị hóa và hạ tầng; tài chính - nguồn vốn; quan hệ cung - cầu và niềm tin thị trường; cùng với mức độ minh bạch, ứng dụng công nghệ và dữ liệu. Trong đó, tài chính và giá BĐS là hai vấn đề nổi bật, có tính lan tỏa lớn đến ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội", TS Cấn Văn Lực cho biết.

Giai đoạn 2025-2026 được TS Cấn Văn Lực đánh giá là thời điểm then chốt để tái định hình thị trường. Các điều kiện vĩ mô nhìn chung đang tạo dư địa thuận lợi: kinh tế Việt Nam duy trì tăng trưởng khá cao; lạm phát, tỷ giá và nợ xấu được kiểm soát; lãi suất dù có xu hướng tăng trở lại nhưng vẫn ở mức thấp so với nhiều giai đoạn trước. Đặc biệt, những đột phá về thể chế, tinh gọn bộ máy, sắp xếp đơn vị hành chính và đẩy nhanh đầu tư công, phát triển hạ tầng đang tạo nền tảng quan trọng cho thị trường BĐS bước vào chu kỳ mới.

Cùng với đó, theo TS Cấn Văn Lực , hàng loạt văn bản pháp lý quan trọng đã và đang được ban hành, tập trung tháo gỡ các "điểm nghẽn" kéo dài, nhất là trong phát triển nhà ở xã hội, tính tiền sử dụng đất, phân cấp cho địa phương và giảm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp. Việc hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, siết chặt minh bạch trong mua bán nhà ở xã hội, cũng như lộ trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể môi trường thị trường trong trung và dài hạn.

Về tăng trưởng, lĩnh vực xây dựng ghi nhận mức tăng khá cao trong 9 tháng đầu năm 2025, đạt trên 9%, cao hơn mức tăng GDP chung. "Tuy nhiên, đóng góp thực chất của xây dựng và kinh doanh BĐS vào tăng trưởng vẫn chưa tương xứng, trong khi biên lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp còn chịu sức ép lớn từ chi phí đầu vào và rủi ro tài chính", TS Cấn Văn Lực nhận xét.

Dòng vốn vào thị trường BĐS năm 2025 có dấu hiệu phục hồi rõ nét. Dư nợ tín dụng BĐS tăng nhanh hơn mức tăng tín dụng chung; vốn FDI và phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng gia tăng. Số lượng doanh nghiệp BĐS thành lập mới và quay trở lại hoạt động tăng mạnh, phản ánh niềm tin thị trường từng bước được cải thiện. Tuy vậy, TS Cấn Văn Lực cho rằng việc phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng vẫn là điểm cần lưu ý, đòi hỏi phải đa dạng hóa kênh huy động vốn trong thời gian tới.

Ngoài ra, một trong những vấn đề nổi cộm nhất hiện nay là mặt bằng giá nhà đất tăng cao. Theo các chỉ số quốc tế, giá nhà tại Việt Nam đã vượt ngưỡng "tăng nóng", với số năm thu nhập bình quân của hộ gia đình để mua nhà lên tới gần 26 năm, cao hơn nhiều so với mức trung bình toàn cầu. Trong giai đoạn 2019-2024, giá BĐS tăng gần 60%, riêng 11 tháng đầu năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM tăng bình quân hơn 20%.

TS Cấn Văn Lực chỉ ra sáu nguyên nhân chính khiến giá nhà đất ở mức cao, bao gồm: vướng mắc pháp lý kéo dài làm nguồn cung khan hiếm; chi phí đầu vào tăng mạnh; cơ cấu cung - cầu lệch pha khi doanh nghiệp tập trung phân khúc cao cấp; tình trạng thổi giá và đầu cơ phổ biến; cùng với việc chưa có chính sách thuế BĐS đủ mạnh để điều tiết thị trường.

Từ thực tế đó, chuyên gia này nhấn mạnh sự cần thiết của các giải pháp đồng bộ. Với Nhà nước, trọng tâm là tiếp tục hoàn thiện thể chế, nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện, kiểm soát và từng bước ổn định mặt bằng giá BĐS; đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn, đẩy nhanh chuyển đổi số và chuyển đổi xanh trong lĩnh vực đất đai, BĐS. Với doanh nghiệp, yêu cầu cấp thiết là tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát rủi ro tài chính, đa dạng hóa sản phẩm, đưa giá về mức hợp lý hơn và nâng cao năng lực quản trị theo các quy định pháp luật mới.

Theo TS Cấn Văn Lực , thị trường BĐS nếu để phát sinh bất ổn sẽ cần rất nhiều thời gian để khắc phục. Vì vậy, giai đoạn hiện nay chính là cơ hội để xây dựng một thị trường an toàn, minh bạch và bền vững hơn - nơi "cơ hội nhiều hơn là thách thức" nếu các chủ thể biết tận dụng và hành động đúng hướng.