Chuyên gia nhận định về dòng vốn cho BĐS năm 2019: Doanh nghiệp có loay hoay khi ngân hàng siết tín dụng?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM: “Tỷ trọng cho vay BĐS đang chiếm khoảng 7,5% tổng dư nợ tín dụng của cả nước”

Theo ông Châu, hoạt động kinh doanh BĐS cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Ở các nước thì các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường BĐS.

Ở nước ta, trong thời gian qua, các doanh nghiệp BĐS phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Nhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường BĐS.  

Theo quy định pháp luật, chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu 15-20%, còn lại 80-85% nhu cầu vốn thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng.

Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có BĐS. Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ 01/01/2019. Tỷ trọng cho vay BĐS đang chiếm khoảng 7,5% tổng dư nợ tín dụng của cả nước. Tại Tp.HCM, tỷ trọng này khoảng 10,8%. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp bất động sản.

“ Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng này của Ngân hàng Nhà nước có mặt rất tích cực là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI), trái phiếu doanh nghiệp. Riêng việc tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư BĐS trong nước chưa khả thi vì cho đến nay, cả nước mới chỉ có 1 Quỹ đầu tư BĐS là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ rất nhỏ chỉ có 50 tỷ đồng, nên chưa huy động được nguồn vốn nhàn rỗi rất lớn trong nước và cũng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn rất lớn của thị trường BĐS”, ông Châu nhấn mạnh.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc bộ phận đầu tư Savills Việt Nam: “Vốn FDI đang chờ vào bất động sản là rất lớn”

Ông Khương cho rằng, vốn FDI đang chờ vào BĐS là rất lớn. Tuy nhiên, họ đầu tư có chọn lọc, đầu tư vào các công ty có quỹ đất lớn và quỹ đất sạch, vì như thế mới có tiềm năng ghi nhận doanh thu. Làm sao có đất sạch để phát triển dự án để bán là thách thức lớn trong 2-3 năm tới. Doanh nghiệp phải tạo ra doanh thu, lợi nhuận thì mới hấp dẫn nhà đầu tư.

Như vậy, có thể thấy nguồn vốn của các doanh nghiệp BĐS là không thiếu. Bên cạnh đó, dù các ngân hàng phải giảm tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn xuống, thì cũng phải nhìn nhận rằng nguồn thu chính từ hoạt động của ngân hàng vẫn là cho vay và các ngân hàng vẫn muốn rót vốn vào các dự án BĐS. Điều cần thiết là các doanh nghiệp cần chuẩn hóa hoạt động, thực hiện chế độ công bố thông tin và cải thiện tính minh bạch và xây dựng những chiến lược kinh doanh có hiệu quả để đáp ứng các tiêu chuẩn của ngân hàng và các tổ chức khác để tiếp cận được vốn.

Theo ghi nhận, vốn FDI vào BĐS Việt Nam trong 3 năm gần đây (2015-2017) không ngừng tăng lên. Chỉ trong 6 tháng đầu năm 2018, FDI đổ vào BĐS đã chiếm hơn 1/4 tổng vốn đầu tư FDI đăng ký vào Việt Nam. Với lượng vốn này, BĐS là lĩnh vực hút vốn ngoại lớn thứ 2, chỉ sau công nghiệp chế biến, chế tạo. So với cả năm 2017, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào BĐS chỉ ở mức 3 tỉ USD thì năm nay, chỉ trong 6 tháng, nguồn vốn này đổ vào Việt Nam đã đạt hơn 5,5 tỉ USD.

TS Bùi Quang Tín, CEO Trường Doanh nhân BizLight: “Chứng khoán là kênh để dịch chuyển dòng vốn, thay vì chỉ dựa vào hệ thống ngân hàng”

Ông Bùi Quang Tín, CEO Trường Doanh nhân BizLigh, Thành viên đoàn Luật sư Tp.HCM nhấn mạnh, thị trường chứng khoán là kênh để dịch chuyển dòng vốn, hỗ trợ cho vấn đề trung gian tài chính, thay vì chỉ dựa vào hệ thống ngân hàng.

Cụ thể, các doanh nghiệp BĐS đang chuyển hướng sang kênh trái phiếu nhằm huy động vốn cho các dự án sắp tới của mình. Một số doanh nghiệp như Đất Xanh đã gọi vốn thông qua kênh trái phiếu. Hay như Thuduc House cũng đang triển khai kế hoạch phát hành khoảng 300-500 tỉ đồng trái phiếu doanh nghiệp nhằm huy động vốn và giảm sự phụ thuộc vào các khoản vay ngân hàng.

Ngay cả các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết cũng đã thông qua các công ty chứng khoán tư vấn và nhờ ngân hàng phát hành trái phiếu để huy động vốn cho mình, với lãi suất dao động khoảng từ 9-10%.

Ông Tín cho rằng, các doanh nghiệp đã khá nhạy bén để chuyển hướng tìm nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng sang thị trường chứng khoán, đây là một điều rất tích cực. Đứng sau sự hỗ trợ đó là các công ty chứng khoán và các ngân hàng thương mại, hỗ trợ nhanh chóng để các doanh nghiệp BĐS có nhiều cơ hội tiếp cận vốn từ thị trường chứng khoán.