Chuyên gia Sử Ngọc Khương: Đây là lúc thử thách nhất với thị trường BĐS, chuyển nhượng tài sản diễn ra mạnh với một số "deal" lớn có giá trị nửa tỷ USD

Đó là nhận định của ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam khi nói về những tác động của dịch Covid-19 lên thị trường BĐS, cụ thể là với doanh nghiệp BĐS.

Việc tiếp cận nguồn vốn dự án của doanh nghiệp BĐS cực kì khó khăn

Theo ông Khương, dịch Covid-19 tác động rõ nét lên tất cả các lĩnh vực của BĐS, đặc biệt ở các phân khúc BĐS nghỉ dưỡng, TTTM, mặt bằng bán lẻ, văn phòng cho thuê. Bên cạnh đó, mặc dù nhu cầu BĐS nhà ở của người dân thành thị rất cao, cung chưa đáp ứng cầu, thế nhưng thị trường này đang chững lại do khả năng tài chính của người mua bị thu hẹp.

Cụ thể, đối với các dự án BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn, văn phòng cho thuê, TTTM..., nguồn vốn đầu tư chủ yếu lấy từ ngân hàng. Và nay dưới tác động của đại dịch phải đóng cửa, mặt bằng bị trả hoặc không thuê mới, nhiều chủ đầu tư gần như kiệt quệ tài chính, mất khả năng chi trả nợ gốc, lãi vay.  

Thị trường BĐS cũng chứng kiến một bộ phận không nhỏ các khách thuê mặt bằng kinh doanh tại các tuyến phố trung tâm ở Tp.HCM và Hà Nội buộc hủy hợp đồng thuê, sẵn sàng mất chi phí đặt cọc ban đầu. Đáng chú ý, nhóm các khách sạn nhỏ ở trung tâm thành phố (city hotel) cũng đang gồng mình chịu tác động tiêu cực khi người dân ngày một hạn chế việc di chuyển và sử dụng các dịch vụ công cộng.

“Một cách trực quan, BĐS nằm trong nhóm ngành kinh tế chịu tác động trực tiếp lớn nhất của dịch Covid-19. Các dự án BĐS nghỉ dưỡng trong giai đoạn đang phát triển để có thể tiếp tục vận hành và có doanh thu, đang lâm vào tình cảnh khó khăn. Nhóm nhà đầu tư đã mua bất động sản thuộc phân khúc này sẽ khó thoát ra khỏi khoản đầu tư hiện tại, đồng thời gặp khó khăn trong việc chuyển hướng đầu tư hoặc cố gắng khai thác phòng hay các tiện ích nội khu”, ông Khương nhấn mạnh.

Với các dự án nhà ở, thông thường vốn chủ sở hữu chỉ chiếm 10-20%, còn lại vay ngân hàng và thu trước từ người mua. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng hiện nay ở các dự án là cực kỳ khó, trong khi đó việc huy động vốn từ khách hàng giữa bối cảnh thất nghiệp gia tăng, tiền lương và thu nhập giảm cũng là bài toán khó.

“Khi nhà ở là nhu cầu muôn thuở của người dân, thì dịch Covid-19 là giai đoạn thử thách nhất thời của thị trường. Khó khăn nếu có sẽ nằm ở động cơ ra quyết định mua nhà với mục đích để ở sẽ chậm lại, hoặc người mua nhà để bán sẽ thoái lui nhằm bảo toàn nguồn vốn. Thị trường đang ghi nhận sự sụt giảm trong số lượng giao dịch và các chủ đầu tư hiện cũng đang cân nhắc liệu có nên mở bán thêm dự án mới trong tình hình hiện nay hay không. Một điều chắc chắn là nhu cầu nhà ở của khách hàng nước ngoài đã sụt giảm trong thời gian vừa rồi’, ông Khương cho hay.

Theo ông Khương, dưới tác động của dịch, với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, câu chuyện vượt khó 1-2 năm là bình thường, còn doanh nghiệp nào sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn sẽ gặp khó khăn, buộc phải tìm kiếm nhà đầu tư để chuyển nhượng, hoặc bán bớt tài sản trong dự án. Hiện các dự án nhà ở có pháp lý rõ ràng, sẵn sàng đầu tư xây dựng, việc kêu gọi nhà đầu tư rất dễ và ngược lại.

Thời gian qua, thị trường chứng kiến khá nhiều các nhà đầu tư có tiềm lực mạnh đã và đang sẵn sàng mua và nhận chuyển nhượng các dự án từ chính các nhà đầu tư đang gặp khó khăn trong lĩnh vực BĐS. Savills Việt Nam, với tư cách là đơn vị tư vấn các thương vụ đầu tư M&A lớn trên thị trường, vẫn nhận thấy sự quyết tâm cao độ của những nhóm đầu tư này, và tính từ 2019 đến nay đã có một số dự án tập trung tại thị trường HN và TPHCM đang trong quá trình thương thảo với tổng giá trị hơn 500 triệu USD. Dự kiến quý III-IV, sẽ có một số giao dịch diễn ra nếu thuận buồm xuôi gió. Nhóm các nhà đầu tư ngoại tích cực nhất là Nhật Bản, Hàn Quốc, Hồng Kông, Singapore và một số nước châu Âu.

Nút thắt lớn nhất của doanh nghiệp BĐS vẫn là pháp lý

“Theo tôi, nút thắt lớn nhất của doanh nghiệp địa ốc hiện nay là pháp lý. Thủ tục pháp lý dự án cần phải được hoàn tất, khi thị trường hồi phục, chủ đầu tư mới có thể phát triển dự án hoặc kêu gọi đầu tư trong và ngoài nước”, ông Khương nhấn mạnh.

Vừa qua UBND Tp.HCM đã có văn bản kiến nghị Thủ tướng tháo gỡ cho 63 dự án. Quyết tâm của Chính phủ và chính quyền TP trong việc tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp rất lớn nhưng sẽ mất thời gian để số dự án này hoàn thiện pháp lý. Chỉ khi nào hoàn thiện pháp lý thì mới bàn tới câu chuyện chủ đầu tư tự phát triển, mua bán sát nhập. Còn nếu dịch bệnh có qua đi mà vấn đề pháp lý chưa giải quyết triệt để, chưa “sạch” để triển khai thì câu chuyện khó khăn vẫn tiếp diễn. Dịch bệnh diễn biến phức tạp gây khó khăn trong ngắn hạn và sẽ được khống chế, trong khi nút thắt pháp lý không được tháo gỡ sẽ gây khó khăn cho thị trường trong dài hạn.

Ông Khương cho rằng,  đáng mừng là mới đây một loạt chính sách ưu đãi của Chính phủ đã được ban hành để hỗ trợ doanh nghiệp bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. Các ưu đãi sẽ bao gồm giảm thuế, gia hạn nộp thuế và tiền thuê đất cho doanh nghiệp chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19. Thêm vào đó, gói tín dụng 250.000 tỷ đồng (tương đương 10,6 tỷ USD) sẽ được đưa ra để đáp ứng đầy đủ, kịp thời nhu cầu vốn phục vụ sản xuất kinh doanh, nâng cao khả năng tiếp cận vốn vay của khách hàng; kịp thời áp dụng các biện pháp hỗ trợ như cơ cấu lại thời hạn trả nợ, xem xét miễn giảm lãi vay, giữ nguyên nhóm nợ, giảm phí…

Bên cạnh đó, để hỗ trợ doanh nghiệp và cải thiện môi trường kinh doanh, Chính phủ đã yêu cầu các cơ quan liên quan rà soát và cắt giảm các thủ tục hành chính và đẩy nhanh việc giải ngân vốn đầu tư. Đây được xem là một tín hiệu đáng mừng cho thị trường.

Tuy nhiên, theo ông Khương, với thị trường BĐS Chính phủ cần dành lối đi riêng để thúc đẩy lĩnh vực này hồi phục vì còn liên quan đến các lĩnh vực khác. “Song ở giai đoạn dịch Covid-19, doanh nghiệp trong từng ngành nghề, lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khác nhau, sẽ có khó khăn riêng và mỗi khó khăn đòi hỏi cách giải quyết phù hợp thay vì đứng trên bình diện chung. Vì vậy, thực tế này đòi hỏi nhu cầu về sự ra đời của các ban tư vấn chính phủ riêng rẽ, nhằm giải quyết cho từng nhóm ngành phù hợp”, ông Khương khẳng định.

Chẳng hạn, việc giảm thuế có thể tác động tích cực với các doanh nghiệp có lợi nhuận; nhưng không có tác dụng hiệu quả với doanh nghiệp làm ăn thua lỗ. Biện pháp kích cầu kinh tế chỉ thực sự làm tốt vai trò của nó khi giúp doanh nghiệp có khả năng tăng trưởng để đóng thuế và duy trì sức đề kháng.