Chuyên gia tiết lộ yếu tố đầu tư bất động sản công nghiệp thành công

Trải qua hai năm Covid-19 làm gián đoạn chuỗi cung ứng đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến dòng chảy thương mại trên toàn thế giới. Cũng trong đại dịch, vai trò của châu Á trên bản đồ thương mại toàn cầu cũng đã thay đổi với sức mạnh của những thương vụ giao dịch trong nội vùng ngày càng mạnh mẽ, các tập đoàn đang phải tái thiết kế và xây dựng mạng lưới công nghiệp và hậu cần mới.

Ông Tim Foster - Giám đốc bộ phận tư vấn Chuỗi cung ứng và Hậu cần, C&W Châu Á Thái Bình Dương nhận định: “Châu Á sẽ tiếp tục là khu vực cung cấp nguồn hàng thành phẩm chính cho các thị trường tiêu dùng trên toàn cầu. Trong đó, Việt Nam, Indonesia và Ấn Độ sẽ dẫn đầu trong việc tăng cường sản xuất linh kiện và lắp ráp phụ Đồng thời những quốc gia này sẽ tiếp tục nâng cao chuỗi giá trị và bắt đầu sản xuất nhiều sản phẩm hoàn thiện hơn trong bối cảnh Trung Quốc đang đối mặt với áp lực lớn của lượng nhu cầu trong nước”.

Nhu cầu sản xuất hàng thành phẩm cũng sẽ tăng mạnh đối với các ngành sử dụng nhiều lao động như dệt may, giày dép và đồ nội thất. Trong đó, Việt Nam, Malaysia, Ấn Độ và Indonesia là những thị trường được hưởng lợi nhiều nhất. Bên cạnh đó, những mặt hàng chuyên dụng và chịu mức phí vận chuyển cao như cao su, nhựa, thủy tinh, hóa chất và xi măng sẽ được giao dịch mạnh hơn trong nội khu vực.

Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc C&W Việt Nam, cho biết: “Các sản phẩm về ngành hàng thực phẩm và đồ uống cũng sẽ thúc đẩy tăng trưởng thương mại nội vùng mạnh mẽ, do những mặt hàng này có tính dễ hư hỏng và khách hàng luôn có nhu cầu truy xuất nguồn gốc của sản phẩm cũng như chuỗi lưu trữ lạnh. Các nước Indonesia, Việt Nam, Philippines và Malaysia sẽ là những thị trường chủ chốt trong quá trình lưu kho và luân chuyển hàng hóa.

Hậu cần kho lạnh là loại tài sản rất thu hút trong thời gian gần đây, nhờ vào làn sóng xuất nhập khẩu thuốc và vaccine trong thời gian qua, cùng với sự gia tăng đột biến của thương mại điện tử và giao hàng thực phẩm”.

Bà Trang nhận xét, thị trường hậu cần lạnh ở Việt Nam vẫn còn khá non trẻ và phát triển rời rạc. Hai thành phần chính của thị trường hiện tại là kho lạnh thương mại và các cơ sở tự vận hành. Các công ty cạnh tranh dựa trên các thông số khác nhau như sức chứa nhà kho, số lượng pallet, đội xe với xe tải chuyên nghiệp, phạm vi nhiệt độ, phạm vi mạng lưới và địa điểm.

Thị trường dây chuyền lạnh ở Việt Nam trị giá khoảng 169 triệu đô la Mỹ vào năm 2019. Với sự bùng nổ đón đầu cung cấp vắc-xin, tăng trưởng trong chế biến thủy sản và nhu cầu tiêu dùng, C&W dự báo thị trường này ​​sẽ đạt giá trị 295 triệu đô la Mỹ vào năm 2025, tương ứng với mức tăng trưởng khoảng 12% hàng năm.

Với tầm quan trọng ngày càng tăng của thương mại nội vùng - sản xuất châu Á cho khu vực châu Á - các tập đoàn đang phải thiết kế và xây dựng lại mạng lưới hậu cần và công nghiệp của họ trong khu vực. Doanh nghiệp nào bắt kịp được tốc độ tiếp cận thị trường và khoảng cách giao hàng tới khách hàng sẽ là giành nhiều cơ hội chiến thắng. Với chi phí bất động sản công nghiệp ngày càng tăng, và thực tế giai đoạn thiết kế chuỗi cung ứng sẽ quyết định 80% giá trị và chi phí của mạng lưới, C&W đưa ra 03 yếu tố quan trọng trong quyết định đầu tư bất động sản công nghiệp nhằm giúp nhà đầu tư tối ưu hóa chuỗi cung ứng trong toàn khu vực, bao gồm:

Thứ nhất, thiết kế mạng lưới - tùy vào nhu cầu của doanh nghiệp mà chuỗi cung ứng sẽ được thiết kế khác nhau. Một số công ty chú trọng vào thiết kế dòng chảy cung ứng vật liệu tinh gọn nhất có thế với một vài cơ sở lớn nối nhau, trong khi một số doanh nghiệp sẽ thiết kế một chuỗi cung ứng dài, rải rác nhưng linh hoạt.

Thứ hai, vị trí của cơ sở - yêu cầu vị trí cơ sở sẽ tùy thuộc nhiều vào ngành nghề mà doanh nghiệp hoạt động. Các công ty sản xuất có thể sẽ chú trọng đặt nhà máy ở gần các nhà cung cấp nguyên liệu, trong khi công ty thương mại điện tử sẽ chọn những kho bãi gần với lượng khách hàng sẵn có và tiềm năng nhất.

Thứ ba, thông số kỹ thuật của tòa nhà - tốc độ đổi mới công nghệ tăng đồng nghĩa với việc thông số kỹ thuật cho các tòa nhà hậu cần cấp cao tiếp tục phát triển. Các thông số kỹ thuật của tòa nhà phải tuân theo nhu cầu của khách hàng, yêu cầu kinh doanh và các quy trình, trình tự bố trí và tự động hóa của cơ sở. Gần đây, các doanh nghiệp đã có thêm các yêu cầu về ESG (Environmental, Social, and (Corporate) Governance), là những yếu tố sản xuất và xây dựng công nghiệp bền vững.

Các tập đoàn cần tập trung vào việc xây dựng khả năng phục hồi và tính linh hoạt trong chuỗi cung ứng. Từ góc độ bất động sản, các tác động đối với bất động sản công nghiệp có rất nhiều nhưng điều quan trọng cần nhớ là nhu cầu bất động sản là sản phẩm của sự tối ưu hóa chuỗi cung ứng. Điều quan trọng đầu tiên là thiết kế mạng lưới chuỗi cung ứng tối ưu, sau đó thực hiện các yêu cầu về bất động sản. Việc kết hợp các yếu tố này lại với nhau một cách chặt chẽ cung cấp cách tiếp cận mạnh nhất để điều hướng sự chuyển đổi trong ngắn hạn và dài hạn.