Chuyển nhượng nhà của người nước ngoài: Ách tắc vì mức thuế

Theo cơ quan thuế, hợp đồng ký giữa chủ đầu tư với người nước ngoài (bên mua) là hợp đồng cho thuê dài hạn (50 năm). Do đó, khi người nước ngoài chuyển nhượng lại hợp đồng này, phải áp thuế suất 10% với hoạt động cho thuê tài sản thay vì mức 2% với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

2% hay 10%?

Thông tin từ Chi cục Thuế TP Thủ Đức (TP.HCM) cho biết đang thụ lý hồ sơ của ông H.WY (viết tắt) là người nước ngoài chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ phát sinh hợp đồng thuê căn hộ dài hạn. Theo đó, ngày 24-11-2015, ông H.WY ký hợp đồng thuê căn hộ dài hạn (dùng để ở) với bên cho thuê là Công ty CP phát triển Thành Phố Xanh, thời hạn thuê từ ngày bàn giao (20-6-2020) đến hết ngày 29-3-2068, tức 48 năm.

Hợp đồng quy định bên thuê được chuyển sang hình thức ký hợp đồng mua bán với bên cho thuê, được chuyển nhượng quyền thuê theo hợp đồng này cho bên thứ ba. Ngoài ra, sau khi hoàn tất thủ tục nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê, bên nhận chuyển nhượng được quyền chuyển sang hình thức ký hợp đồng mua bán với bên cho thuê.

Phía Chi cục Thuế TP Thủ Đức cho rằng thu nhập của ông H.WY được xác định là thu nhập từ hoạt động cho thuê tài sản theo quy định tại thông tư số 40/2021 của Bộ Tài chính, tức chịu thuế suất 10% trên giá chuyển nhượng và có văn bản xin ý kiến cấp trên. Theo cơ quan này, về nguyên tắc, nếu xác định là cho thuê tài sản thì phải chịu thuế 10%.

Tuy nhiên, theo đại diện Chi cục Thuế TP Thủ Đức, đây là hợp đồng thuê tới 48 năm, giống như thuê mua, loại hình quá mới mà cơ quan thuế chưa có biểu thuế. Do vậy từ tháng 12-2021, cơ quan này đã làm văn bản hỏi Cục Thuế TP.HCM. Sau đó Cục Thuế TP.HCM đã làm tờ trình gửi Tổng cục Thuế vào tháng 1-2022 nhưng đến nay vẫn chưa nhận được văn bản trả lời.

"Nếu là mua bán, cơ quan thuế sẽ thu theo dạng chuyển nhượng bất động sản với thuế suất 2%, nhưng gần đây hầu hết hợp đồng chuyển nhượng của người nước ngoài đều là cho thuê dài hạn 50 năm. Do vậy, chúng tôi không biết thu theo dạng gì và đang xin ý kiến. Dù vẫn nhận những hồ sơ dạng này nhưng chúng tôi cũng thông báo rõ là phải chờ cấp trên trả lời chứ chưa thể giải quyết ngay...", vị này nói.

Cũng theo vị này, với những trường hợp cần gấp, cơ quan này sẽ xin ý kiến chuyển ra phường để thu trước 10% trên giá chuyển nhượng. "Nếu Bộ Tài chính trả lời là thu 2%, chúng tôi sẽ hoàn lại nhưng hầu hết những người có nghĩa vụ nộp thuế đều không chịu", vị này nói và cho biết ngoài ông H.WY, còn nhiều trường hợp khác cũng gặp vướng mắc tương tự.

Người dân bị ảnh hưởng

Trao đổi với Tuổi Trẻ, luật sư Trần Xoa, giám đốc Công ty Luật Minh Đăng Quang, cho rằng đề xuất chính sách thuế là quyền của cơ quan thuế nhưng khi chưa có quy định bằng văn bản quy phạm pháp luật, cơ quan thuế không được dừng việc làm thủ tục chuyển nhượng theo thuế suất hiện hành, gây thiệt hại đến quyền và lợi ích chính đáng, hợp pháp của người nộp thuế.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, dù quy định cho người nước ngoài sở hữu nhà đã có từ lâu nhưng phải chịu khá nhiều ràng buộc như chỉ được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực đảm bảo quốc phòng, an ninh và Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương...

Ngoài ra, người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu nhà không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà biệt thự và nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà...

Do có quá nhiều ràng buộc nên nhiều chủ đầu tư "lách luật" ký hợp đồng cho thuê dài hạn 50 năm trả tiền một lần với trường hợp mua là người nước ngoài. Căn cứ vào nội dung hợp đồng, gần đây một số chi cục thuế cho rằng phải áp thuế suất 10% với lý do đây là hoạt động cho thuê tài sản thay vì mức 2% (chuyển nhượng bất động sản), khiến việc chuyển nhượng bị ách tắc vì bên chuyển nhượng không đồng ý nộp mức thuế suất quá cao.

Trong khi đó, quan điểm về vấn đề này giữa các cơ quan thuế cũng có sự vênh nhau. Lãnh đạo một chi cục thuế cho rằng căn cứ theo Luật thuế thu nhập cá nhân, "chuyển nhượng bất động sản bao gồm cả chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản đó", nên cơ quan này vẫn áp dụng mức thu 2% trên giá chuyển nhượng.