Có 'bong bóng' bất động sản hạng sang?

Nguy cơ "bong bóng"

Thị trường bất động sản vừa nhen nhóm phục hồi đã chứng kiến nhiều hiện tượng bất thường. Đầu tiên là giá bán cao hơn so với mặt bằng chung của khu vực, dù tương đương về vị trí, tiện ích. Bên cạnh đó, dự án chưa đủ điều kiện mở bán hoặc pháp lý đang trong giai đoạn hoàn thiện đã rao bán với giá cao là dấu hiệu rất đáng ngờ.

Nhiều dự án được quảng cáo kèm theo lời hứa “có cánh” như cam kết cho thuê giá cao, sinh lời gấp đôi, vị trí trung tâm dù thực tế không phải như vậy. Một dấu hiệu khác là chủ đầu tư hay môi giới liên tục tạo cảm giác sắp hết hàng, giá sắp tăng mạnh hoặc gây áp lực chốt cọc để thúc đẩy tâm lý mua vội.

Tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản khuyến cáo: Khi mua nhà, khách hàng nên kiểm tra kỹ thông tin và pháp lý của dự án, đảm bảo chủ đầu tư có năng lực tài chính, đáng tin cậy và thực hiện thành công nhiều dự án.

Tiếp đó là so sánh và định giá chung cư, khảo sát giá bán của các căn hộ tương đương trong cùng khu vực để có cái nhìn khách quan hơn về mặt bằng giá. Qua đó, xem xét thêm các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị căn hộ như vị trí, tầng cao, hướng, nội thất bàn giao, pháp lý, uy tín của chủ đầu tư.

Người mua tuyệt đối không vội vàng đặt cọc khi bị thúc ép. Cần hỏi rõ các chi phí phát sinh, tiến độ bàn giao, điều khoản hợp đồng để tránh bị gài bẫy bằng những cam kết mập mờ.

“Đất bị thổi giá nhờ những “tin đồn” về quy hoạch đô thị hay hạ tầng sắp hoàn thiện - chiêu trò quen thuộc mà môi giới dùng để lùa khách. Giá bị đẩy lên mức phi lý khiến giao dịch thực hầu như không xảy ra, chỉ còn lại cảnh mua đi bán lại của các nhà đầu cơ. Hậu quả trực tiếp là người dân địa phương, với nhu cầu thật sự, bị đẩy ra ngoài cuộc chơi, không thể tiếp cận đất đai ngay nơi họ sinh sống”, vị doanh nhân này nói.

Ông Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và phát triển thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn Cầu cảnh báo: Nguy cơ thị trường bất động sản có khả năng rơi vào tình trạng bong bóng khi nguồn cung, hàng tồn kho tăng, người dân lại không tiếp cận được nhà ở. Giá nhà trung bình cao gấp 20 - 30 lần thu nhập bình quân đầu người mỗi năm tại Việt Nam, trong khi con số này ở Hoa Kỳ chỉ vào khoảng 4-5 lần.

Ông Hiếu cho rằng tín dụng tăng mạnh là một yếu tố thúc đẩy đà tăng giá bất động sản . Trong 10 tháng đầu 2025, tăng trưởng tín dụng đã đạt khoảng 15%, cả năm dự kiến 18 - 20%. Riêng tín dụng bất động sản chiếm 24% tổng dư nợ, cao hơn nhiều so với mức 10 - 15% của Hoa Kỳ.

Tỷ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam tăng lên tới 137%, nhiều tổ chức quốc tế đã có cảnh báo tình trạng này. Trong bối cảnh huy động tăng chậm hơn cho vay, ngân hàng buộc phải nâng lãi suất. Dù có lãi suất ưu đãi nhưng thường chỉ duy trì 1 - 2 năm, sau đó bật lên 12 - 14%, trong khi tại Hoa Kỳ chỉ khoảng 7%. Điều này khiến cho người dân có nhu cầu lại không tiếp cận được tín dụng bất động sản , hàng tồn kho tăng lên, khả năng bong bóng bất động sản có thể xảy ra.

“Các ngân hàng ở Hoa Kỳ đang chần chừ cho vay đất, bởi đất không phải tài sản sinh lời, thì các ngân hàng ở Việt Nam lại cho vay để hỗ trợ đầu cơ đất. Do đó, vai trò ngân hàng cũng làm cho giá đất tăng. Vậy nên chính sách tiền tệ cần có sự điều chỉnh, đặc biệt là tín dụng cho vay bất động sản đất nền, cần giảm tỷ lệ tín dụng bất động sản xuống mức dưới 20%. Ngân hàng Nhà nước cần hỗ trợ các ngân hàng để cho vay với lãi suất thấp hơn”, ông Hiếu nói.

Phí lạ

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Phan Đình Phúc, Tổng giám đốc Seenee - đơn vị chuyên đánh giá các dự án và sản phẩm bất động sản cho biết, thị trường bất động sản gần đây xuất hiện một loại phí có tên là phí dịch vụ. Đây là khoản phí trung gian mà người mua hoặc người bán phải trả khi sử dụng dịch vụ của bên thứ ba để giao dịch bất động sản , thường gọi là phí môi giới - phí tư vấn - phí dịch vụ giao dịch. Phí này không phải của chủ đầu tư mà của đơn vị môi giới hoặc đơn vị tư vấn.

“Đây là một loại phí rất lạ. Nghĩa là, người mua phải trả thêm một chi phí gọi là phí dịch vụ từ 100 triệu đến 1 tỷ đồng/căn nhà mà họ mua. Chi phí này được thu bởi các tài khoản cá nhân chỉ định của các sàn, sale. Thật ra, đây là biến tướng của mua bán chênh lệch sản phẩm so với giá gốc”, ông Phúc cho hay.

Tổng giám đốc Seenee khẳng định, phí dịch vụ ( phí môi giới) đã được chủ đầu tư chi trả từ 3 - 5% mỗi sản phẩm cho việc môi giới bất động sản của họ. Theo luật Môi giới bất động sản thì người sale không được nhận tiền từ hai bên, vì không thể vừa giúp người bán bán giá cao nhất, vừa giúp người mua mua giá thấp nhất được

“Mô hình ăn 2 đầu xảy ra do thiếu khung pháp lý, dẫn đến xung đột lợi ích và khiến khách mất niềm tin vào nghề môi giới. Hệ luỵ của phí dịch vụ này là giá bất động sản bị đẩy lên cao, khiến bất động sản bị xác lập giá mới”, ông Phúc nói.

Ông Phúc dẫn chứng, một căn hộ ở Nam Rạch Chiếc có giá 17 tỷ đồng cho căn 4 phòng ngủ, bị cộng thêm phí dịch vụ 700 triệu/căn. Như vậy, giá đầu vào so với giá chủ đầu tư cao hơn 700 triệu đồng, và giá được xác lập mới là 17,7tỷ đồng.

Tại một toạ đàm mới đây, ông Nguyễn Lê Hải Đăng, Phó giám đốc Phát triển chiến lược và Đối ngoại SmartLand cho rằng, hiện có một lực lượng môi giới nhỏ lẻ chỉ tập trung vào mục tiêu “chốt deal nhanh để có hoa hồng”, ít quan tâm đến quy trình, pháp lý hay tiêu chuẩn nghề.

“Nhiều người làm môi giới chưa hiểu tiêu chuẩn nghề là gì và việc ưu tiên bán hàng thay vì phát triển nghề nghiệp bền vững khiến họ đối mặt nguy cơ đánh mất uy tín và cơ hội lâu dài”, ông Đăng nói.

Tương tự, ông Trần Minh Quang, Phó tổng Giám đốc Kinh doanh miền Nam Công ty EximrS nhìn nhận, thực tế trên thị trường, một bộ phận môi giới xem bất động sản chỉ là công cụ kiếm tiền chứ không phải cơ hội nghề nghiệp nghiêm túc. Vì vậy, khi thị trường “nóng” lên, nhóm này dễ chạy theo giao dịch bằng mọi giá, bỏ qua chuẩn mực.

Ông Quang cho rằng chỉ những doanh nghiệp lớn, người làm nghề lâu năm hoặc có thương hiệu mới thực sự chú trọng tuân thủ quy chuẩn của nghề, bởi họ chịu áp lực về uy tín. Ngược lại, các nhóm nhỏ lẻ, manh mún thường chỉ tập trung “chốt deal”, dễ vi phạm và gây méo mó thị trường.