Có nên "siết" bất động sản cao cấp hay để thị trường tự điều tiết?

Theo đại diện Bộ Xây dựng, dự báo thị trường BĐS năm 2020 sẽ gặp nhiều khó khăn và tiếp tục sụt giảm cả về lượng giao dịch lẫn nguồn cung sản phẩm so với những năm trước. Thậm chí, có sự chênh lệch khi nguồn cung nhà ở trung, cao cấp dư thừa trong khi rất thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Hiện nay, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp (giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên) chỉ chiếm khoảng từ 20-30% và tập trung chủ yếu ở các đô thị lớn. Trong khi đó, nhu cầu phân khúc nhà ở bình dân, giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) chiếm đến 70-80% thị trường nhưng nguồn cung hiện nay lại đang thiếu.

Bộ Xây dựng cho rằng cơ cấu hàng hóa BĐS chưa phù hợp với nhu cầu thị trường theo hướng dư thừa nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhưng lại thiếu sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị. Không những thế, thời gian qua còn có nhiều dự án BĐS nghỉ dưỡng, dự án đa năng kết hợp lưu trú và nghỉ dưỡng được cấp phép nên nguồn cung các loại hình bất động sản này tương đối lớn và đa dạng.

Theo Bộ Xây dựng, giá BĐS, nhất là giá nhà ở chưa ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS hay phù hợp với khả năng chi trả của số đông người dân.

Từ thực tế trên, Bộ Xây dựng yêu cầu các địa phương kiểm soát chặt chẽ việc cho phép đầu tư mới các dự án BĐS, đặc biệt là các dự án BĐS cao cấp, các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự, căn hộ cao cấp nhằm đảm bảo cân đối cung - cầu tránh để tình trạng dư thừa tồn kho, gây bất ổn cho thị trường BĐS, bảo đảm tuân thủ pháp luật, hiệu quả đầu tư, ngăn chặn các hành vi trục lợi, tham nhũng, làm thất thoát tài sản nhà nước, nhất là trong sử dụng đất đai.

Trả lời trên báo chí mới đây, ông Đinh Duy Trinh, Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn BĐS Việt Nam cho rằng, việc “siết BĐS cao cấp” có thể sẽ đẩy giá nhà đất tăng cao và người dân nghèo càng khó mua được nhà đất. Thị trường hãy để nó tự vận hành, để các doanh nghiệp tự quyết định đầu tư vào phân khúc nào họ thấy phù hợp. 

Nếu đầu tư sai lầm, giá cao sẽ không bán được và doanh nghiệp sẽ bị chôn vốn, tự đào thải. Mỗi một phân khúc đều có chức năng, phục vụ các đối tượng có nhu cầu. Việc Bộ cấm đoán sẽ làm thị trường phát triển lệch lạc, không theo quy luật cung - cầu”.

Ông Nguyễn Đình Trung, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) cho rằng, bây giờ là lúc xác định bằng định lượng trong cơ cấu giá thành sản phẩm BĐS hiện nay, giá cao lý do từ đâu (tiền sử dụng đất, tiền đền bù đất, chi phí tài chính như lãi suất, chi phí cơ hội...) để tìm giải pháp giúp người dân mua được nhà giá tốt nhất. Không nên lấy doanh nghiệp này suy ra doanh nghiệp khác. Cũng không nên kết luận chung chung BĐS là siêu lợi nhuận, mà phải nhìn vào bản chất của vấn đề để giải quyết.

Theo ông Trung, hiện nay vấn đề đè nặng lên giá bán là tiền sử dụng đất và chi phí tài chính phát sinh do thủ tục phê duyệt dự án quá chậm. Đa số các doanh nghiệp đều vay vốn ngân hàng và phải chịu lãi suất trong thời gian dài chờ phê duyệt thủ tục. Sau đại dịch này với những thành quả của Chính phủ và toàn xã hội sẽ kích thích người nước ngoài chọn Việt Nam là điểm đến an toàn và chọn nơi đây là ngôi nhà thứ hai. Đây sẽ là nguồn ngoại tệ lớn khi đất nước vừa trải qua khó khăn do đại dịch, giá dầu giảm mạnh, giảm thu ngân sách.

Trong bối cảnh thị trường BĐS hiện nay đang gặp nhiều khó khăn, giao dịch “đóng băng”, thủ tục hành chính kéo dài, đa số các doanh nghiệp cho rằng, nếu Bộ Xây dựng dùng một mệnh lệnh hành chính can thiệp thị trường như nói trên là điều bất hợp lý.

Trái với câu chuyện “siết” BĐS cao cấp, thì mới đây cũng nổ ra câu chuyện có nên “nới lỏng” cho người nước ngoài sở hữu BĐS Việt Nam, nhất là sau dịch Covid-19, nhằm tăng tính thanh khoản cho thị trường.

Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở của Savills Việt Nam cho hay, với quy định hiện hành cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam giúp kiểm soát thị trường, đảm bảo tính minh bạch và người Việt vẫn có thể mua nhà một các dễ dàng. Cùng với đó, các chủ đầu tư vẫn có một nguồn vốn ngoại dồi dào để phát triển dự án. 

Với nhu cầu mua nhà từ nhóm khách nước ngoài, các sản phẩm cao cấp được đầu tư một cách kỹ lưỡng, tiệm cận với tiêu chuẩn quốc tế. Mặc dù cho rằng việc "nới room" cho người nước ngoài sẽ góp phần tăng tính thanh khoản và giảm lượng hàng tồn kho trên thị trường, nhưng ông Duy khẳng định, nếu nới lỏng quy định này phải được cân nhắc cẩn thận và kỹ lưỡng, do có thể ảnh hưởng đến khả năng người Việt Nam mua được nhà tại thị trường khi nguồn vốn ngoại rất dồi dào và có thể kiểm soát nguồn cung và giá cả của thị trường.