Cổ phiếu bất động sản đồng loạt đua xanh, tím sau loạt quy định mới về trái phiếu

Thị trường chứng khoán khởi đầu tuần mới với hưng phấn cao độ trên nhóm cổ phiếu bất động sản. Hàng loạt “cổ đất” như NVL, PDR, DXG, HPX, KDH, DIG, KHG, CEO, DPG, HQC,... cùng đua xanh, tím với giao dịch đầy sôi động. Nhiều cái tên thậm chí đã “trắng bên bán” với dư mua hàng triệu đơn vị tại mức giá trần chỉ ít phút sau khi mở phiên.

Cổ phiếu BĐS đồng loạt khởi sắc ngay sau khi Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định về trái phiếu doanh nghiệp với nhiều điểm đáng chú ý. Đơn cử như cho phép doanh nghiệp thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác; cho phép kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá 2 năm; tạm hoãn quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, thời gian phân phối trái phiếu và yêu cầu kết quả xếp hạng tín nhiệm đến 31/12/2023. Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký ban hành (5/3/2023).

Ông Ma Kha - Trưởng phòng TVĐT Mirae Aseet cũng cho rằng Nghị định 08 này sẽ có sự hưởng ứng rất lớn đến nhóm BĐS vì đây là nghị định của Chính phủ tạo hành lang pháp lý cho các doanh nghiệp. Khả năng sẽ có “sóng T+” cho nhóm cổ phiếu BĐS trong vài phiên tới. Tuy nhiên, trong dài hạn vẫn cần chờ tác động của những quy định này đến từng doanh nghiệp.

Tương tự, ông Huỳnh Minh Tuấn cũng cho rằng thông tin trên sẽ tác động tích cực đến TTCK nói chung và nhóm cổ phiếu bất động sản nói riêng. Trong ngắn hạn, ông Tuấn cho rằng nhóm cổ phiếu BĐS sẽ phản ứng rất tích cực vì đang “nắng hạn” lại gặp “mưa rào”.

Tuy nhiên, trong dài hạn vẫn còn nhiều khó khăn chưa được tháo gỡ. Trong thời gian tới, chuyên gia cho rằng nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng có khả năng bị thải loại rất lớn và Dự thảo luật đất đai cũng đã nêu rõ điều đó. Trong tương lai, bất động sản sẽ không phát triển ồ ạt mà sẽ đi vào chiều sâu, đi vào nhu cầu thực.

Đặc biệt, chuyên gia nhấn mạnh câu chuyện pháp lý cũng là vấn đề chủ chốt của các doanh nghiệp bất động sản. Vướng mắc mà các dự án BĐS đang gặp phải đó là (1) phải đấu giá lại toàn bộ (2) cơ cấu tính quyền sử dụng đất (3) tái định cư. Tuy vậy, thời gian được giãn ra thêm 2 năm cũng phần nào đủ để giải quyết vấn đề pháp lý cho các doanh nghiệp bất động sản. Chuyên gia cho rằng đây cũng cũng xem như một đợt thanh lọc có chủ đích để chọn lọc những doanh nghiệp bất động sản thực sự chất lượng.

Đồng quan điểm, VNDirect cũng nhận định, bên cạnh giúp doanh nghiệp BĐS tháo gỡ khó khăn về thanh khoản trong thời gian tới như đã nêu ở trên, việc khôi phục niềm tin của người mua nhà cũng là một vấn đề cấp thiết để thị trường BĐS có thể “đảo chiều”. Tháo gỡ nút thắt pháp lý cho các dự án nhà ở mới là “bước ngoặt” cho ngành BĐS.

Nhóm phân tích tin rằng chu kỳ “đóng băng” hiện tại sẽ diễn ra ngắn hơn so với giai đoạn trước. Cụ thể, theo quan sát, TP.HCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới từ năm 2020, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt ở mức cao cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn khả quan.

Do đó, Luật Đất đai sửa đổi 2023 nếu được ban hành và có hiệu lực kịp thời như kế hoạch vào nửa cuối 2024 sẽ là “bước ngoặt” lớn cho ngành BĐS, khi tháo gỡ các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt dự án nhà ở mới, từ đó giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi từ 2024-2025.

VNDirect cho biết, nguồn cung mới nhà ở hiện ngày càng thu hẹp và đối mặt tình trạng lệch pha cung cầu, trong đó căn hộ bình dân khan hiếm chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM và Hà Nội trong 2022.

“Chúng tôi nhận thấy các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân đối cung cầu, bên cạnh đề xuất gói tín dụng kích cầu cho nhà ở xã hội, Chính phủ đã cam kết xây dựng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân tới năm 2030, để đáp ứng nhu cầu cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp” , nhóm phân tích tin rằng phân khúc nhà ở xã hội có thể phục hồi nhờ nguồn cung khởi sắc và sự hỗ trợ của Chính phủ.