Cocobay Đà Nẵng vỡ trận là một bài học lớn, cơ hội để thị trường Việt Nam học hỏi

Để hiểu rõ thêm về câu chuyện chủ dự án condotel không thực hiện được lời hứa về cam kết lợi nhuận với các chủ sở hữu căn hộ, cũng như những nguyên nhân khiến cho một dự án condotel thành bại, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam xung quanh câu chuyện đang được các nhà đầu tư, dư luận quan tâm trong những ngày qua.

Ông có đánh giá như thế nào về trường hợp Chủ đầu tư (CĐT) dự án condotel Cocobay Đà Nẵng mới đây đã thông báo dừng trả cam kết lợi nhuận 12% cho các chủ sở hữu căn hộ?

Ông Troy Griffiths: Việc một CĐT không hoàn thành cam kết lợi nhuận với chủ sở hữu condotel không phải câu chuyện gì mới lạ với thị trường condotel trên thế giới. Tình trạng này đã từng xảy ra tại các thị trường khác và đây là cơ hội để thị trường Việt Nam học hỏi.

Diễn biến này của thị trường phần nào đã được dự đoán trước bởi cách đây 2 – 3 năm, chúng ta đã nhìn thấy một cuộc chạy đua giữa các dự án condotel về mức lợi nhuận cam kết, đẩy mức cam kết lên cao đến khó tin.

Khi dự án đi vào hoạt động, doanh thu không đáp ứng được với mức hứa hẹn. Điều này có nghĩa là công ty mẹ phải trợ cấp cho hoạt động vận hành condotel. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư thiếu kinh nghiệm thường tính mức lợi nhuận cam kết vào giá bán condotel ban đầu nhưng không đầu tư lại mức chênh lệch này vào dự án.

Nhà đầu tư condotel vì vậy không nhận lại được giá trị từ phần chênh lệch mà họ phải trả so với giá thị trường (gọi là phần bù - premium), thì những mức lợi nhuận cam kết cao trong dài hạn càng trở nên hấp dẫn đến mức phi lý.

Với cuộc chạy đua này, liệu thị trường condotel sẽ có một cuộc "domino" sau Cocobay không, thưa ông?

Ông Troy Griffiths: Nếu nói là domino thì không chính xác bởi không vì câu chuyện Cocobay mà các dự án condotel khác cũng chấm dứt cam kết lợi nhuận. Tuy vậy, tôi chắc chắn sẽ có thêm các trường hợp dự án condotel không thể đáp ứng được mức lợi nhuận cam kết bởi chúng ta có thể nhìn thấy đâu đó trên thị trường vẫn tồn tại các dự án chưa được đầu tư đúng mức từ phần bù thu được khi bán hàng.

Lý do các dự án khác chấm dứt cam kết lợi nhuận (nếu có) là do bản thân dự án chứ không phải là hệ lụy của Cocobay.

Vậy theo ông các CĐT có nên tiếp tục thực hiện chính sách cam kết lợi nhuận không, hay cần có một phương án khác?

Ông Troy Griffiths: Cam kết lợi nhuận không sai, chỉ có cam kết lợi nhuận cao trong thời gian dài mà không có tính toán mới là mối nguy. Cam kết lợi nhuận phần nào xác định rõ trước dòng tiền CĐT/đơn vị vận hành phải trả và nhà đầu tư nhận được, từ đó có thể đem lại tính ổn định và dễ hoạch định tài chính.

Rủi ro xảy ra khi cam kết lợi nhuận trong thời gian quá dài, thị trường có thể có nhiều biến động, khiến việc thực hiện cam kết này khó khăn. Lúc này nhà đầu tư chỉ có thể trông cậy vào năng lực tài chính và uy tín của CĐT.

Một phương án khác là không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần là chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và CĐT/ đơn vị vận hành. Đây có thể là một hướng đi bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Sau vụ vỡ trận của Cocobay, ông có lời khuyên gì cho thị trường condotel Việt Nam?

Đối với khách hàng: Trước những thông tin về Cocobay, nhà đầu tư có thể mất niềm tin vào sản phẩm condotel. Tuy vậy, xét một cách khách quan, condotel vẫn là một sản phẩm có nhiều tiềm năng tại Việt Nam và có chỗ đứng trong thị trường đầu tư BĐS.

Nhưng cũng như ở những quốc gia khác trên thế giới, condotel được xếp hạng thấp hơn căn hộ hay một sản phẩm ngôi nhà thứ 2 thực thụ. Các chủ đầu tư lớn, vững mạnh và ổn định với bảng cân đối kế toán mạnh vẫn có thể hoàn thành cam kết lợi nhuận của mình.

Tuy vậy, nếu cam kết này kéo dài trong vòng 10 năm thì thị trường có thể sẽ có nhiều biến động, gây ra rủi ro cho nhà đầu tư. Nhà đầu tư cần cẩn trọng với những hứa hẹn của CĐT, hay còn gọi là cam kết lợi nhuận.

Đối với CĐT:

Nếu họ phải chấm dứt cam kết lợi nhuận, họ cần ban hành một cáo bạch về đầu tư với báo cáo tài chính được kiểm toán, từ đó kết nối với lượng vốn phong tỏa để đáp ứng cho hoạt động vận hành dự án. Ở nhiều quốc gia như Singapore, Hong Kong và Australia, đây là giải pháp bắt buộc để đảm bảo chủ đầu tư tuân thủ nghĩa vụ và người mua được bảo vệ.

Đối với doanh nghiệp đang thực hiện cam kết lợi nhuận với nhà đầu tư, họ cần phải duy trì niềm tin của nhà đầu tư bằng cách minh chứng bảng cân đối kế toán mạnh, đảm bảo sẽ thực hiện đầy đủ cam kết.

Đối với doanh nghiệp đang kinh doanh condotel, cần có cái nhìn nghiêm túc với mức lợi nhuận cam kết. Từ bài học của cocobay, họ phải có những tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo đưa ra mức lợi nhuận cam kết phù hợp với năng lực tài chính và tình hình kinh doanh dự kiến.

Hoặc một hướng đi khác là không có cam kết lợi nhuận mà chỉ đơn thuần chia sẻ lợi nhuận giữa chủ sở hữu và CĐT/ đơn vị vận hành. Đây có thể là một hướng đi bền vững và ít rủi ro hơn cho thị trường nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Xin cám ơn ông về cuộc trao đổi này!