Công ty BĐS “mua chung” mới lập của ông Phạm Nhật Vượng có giống quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT)?

Ngày hôm qua, thông tin từ Vingroup cho biết, ông Phạm Nhật Vượng – chủ tịch HĐQT VinGroup sẽ góp 90% trong tổng số 18.000 tỷ vốn điều lệ của công ty bất động sản mới (VMI) bằng cổ phiếu Vingroup.

VMI sẽ đầu tư một quỹ bất động sản nhất định của Vinhomes và sau đó sẽ chia nhỏ để bán cho các nhà đầu tư. Dự kiến sẽ có khoảng 50 nhà đầu tư tham gia đầu tư vào một phần quỹ bất động sản lớn này, với chứng nhận quyền tài sản và được cam kết chia lợi nhuận ở một mức tối thiểu. NĐT có thể được hưởng nhiều hơn nếu giá trị phần tài sản này gia tăng và việc kinh doanh thuận lợi.

Thay vì phải bỏ một số tiền rất lớn, nhà đầu tư dưới hình thức này chỉ cần bỏ một số vốn nhỏ hơn nhiều vào VMI mà vẫn có thể thu được một mức lợi nhuận cố định. Công ty VMI gợi liên tưởng đến mô hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản hay còn gọi là REIT (Real Estate Investment Trust) vì dù không phải là REIT nhưng VMI có một số điểm tương đồng nhất định về cách thức hoạt động.

Tại Việt Nam hiện nay, mới chỉ có duy nhất một quỹ REIT là TCREIT thuộc công ty chứng khoán của Ngân hàng Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) đã hoạt động từ năm 2017. Chứng chỉ của quỹ được niêm yết tại SGD Chứng khoán Tp. HCM. Một số công ty quản lý quỹ từng có ý định thành lập REIT và hiện nay cũng xuất hiện nhiều fintech theo mô hình này, tuy nhiên vấn đề vướng mắc ở Việt Nam vẫn là khung pháp lý.

Tại nước ngoài, REIT - quỹ tín thác đầu tư bất động sản là sản phẩm không mấy xa lạ.

Đối với những nhà đầu tư, REIT có chức năng giúp cho nhiều cá nhân cùng đầu tư vào một hoặc một quỹ bất động sản thông qua việc phát hành chứng chỉ quỹ hay cổ phiếu.

Do đó, không cần khối lượng vốn quá lớn, những nhà đầu tư cá nhân vẫn có thể sở hữu cho mình một danh mục bất động sản riêng. Thông qua việc này, nhà đầu tư sẽ nhận lại được một phần lợi nhuận từ việc vận hành bất động sản của quỹ nhận ủy thác đầu tư. Các bất động sản đầu tư của REIT gồm có các tòa nhà văn phòng, trung tâm mua sắm, căn hộ, khách sạn hoặc những căn nhà đang được thế chấp cho khoản vay tại ngân hàng.

Việc vận hành các bất động sản này càng hiệu quả, nhà đầu tư càng có cơ hội nhận được mức lợi nhuận cao và ngược lại. Thay vì phát triển bất động sản để bán lại như truyền thống, quỹ này sẽ mua và phát triển các tòa nhà như một phần của danh mục đầu tư. Do đó, khả năng điều hành REIT của những người đứng đầu là cực kỳ quan trọng đối với các nhà đầu tư vào quỹ này.

REIT là hình thức đầu tư bất động sản gián tiếp qua quỹ tín thác (Ảnh: Money for the rest of us)

Có ba loại quỹ tín thác đầu tư bất động sản chính trên thế giới.

Thứ nhất là REIT cổ phần (equity REIT) – loại hình chiếm tỷ trọng lớn nhất – với chức năng đầu tư vào bất động sản, quản lý, cho thuê và cung cấp các dịch vụ đi kèm để tạo doanh thu.

Thứ hai là REIT thế chấp (mortgage REIT) chuyên sử dụng vốn huy động từ các nhà đầu tư để cho vay đối với các công ty phát triển bất động sản khác.

Cuối cùng là loại hình REIT kết hợp của cả hai loại hình nêu trên.

Lợi ích của việc đầu tư vào các REIT này là khả năng thanh khoản tốt hơn so với đầu tư bất động sản truyền thống, đa dạng hóa được danh mục đầu tư cũng như có được nguồn thu nhập khá tốt và ổn định nếu việc quản trị danh mục đạt hiệu quả. Tuy nhiên, mức độ lợi nhuận của REIT không sánh được với bất động sản truyền thống, cũng như nhà đầu tư phải chịu chi phí giao dịch và quản lý danh mục tương đối cao.

Các loại quỹ REIT phổ biến (Ảnh: Money Morning)

Để trở thành một quỹ tín thác đầu tư bất động sản, có rất nhiều điều kiện cần phải đáp ứng, trong đó có việc 65% tài sản ròng (NAV) phải đầu tư vào các bất động sản được phép kinh doanh theo quy định của nhà nước; tối đa 35% còn lại cần được đầu tư vào trái phiếu, cổ phiếu (bao gồm cả niêm yết và chưa niêm yết)… Ngoài ra, 90% lợi nhuận thực hiện trong năm của quỹ cần được sử dụng để chi trả lợi tức chon nhà đầu tư cùng nhiều quy định khác có liên quan.

Tại Mỹ, quốc gia khởi đầu cho loại hình quỹ tín thác đầu tư bất động sản từ năm 1960, đây là loại hình tương đối phổ biến khi lượng tài sản nắm giữ của họ trị giá hơn 4,5 nghìn tỷ USD, trong đó các quỹ REITs được niêm yết nắm giữ 67% con số này. Các REITs tại Hoa Kỳ có tổng giá trị thị trường là 1,5 nghìn tỷ USD, với 30 quỹ là thành viên của S&P 500, tạo ra công ăn việc làm cho 2,9 triệu người dân tại Mỹ, theo số liệu của NaREIT. Những con số nêu trên đã cho thấy vai trò lớn và quan trọng của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản tại thị trường tài chính lớn nhất thế giới.

Những con số ấn tượng của REIT tại Mỹ (Ảnh: NaREIT)