Cuộc đua mới trên 'bản đồ' bất động sản công nghiệp

Loạt khu công nghiệp nghìn tỷ đổ bộ miền Bắc

Ngày 15/1, Hải Phòng đồng loạt khởi công 3 dự án KCN với tổng mức đầu tư gần 19.000 tỷ đồng, định hướng theo mô hình công nghệ cao và sinh thái.

Cụ thể, KCN Tiên Lãng 1 có quy mô gần 597 ha, tổng vốn hơn 13.000 tỷ đồng, được quy hoạch bài bản với mục tiêu thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao. KCN Vinh Quang (giai đoạn 1) rộng hơn 226 ha, vốn đầu tư trên 3.550 tỷ đồng, tập trung các ngành công nghiệp sạch, ít phát thải. Trong khi đó, KCN Sân bay Tiên Lãng – Khu B có diện tích gần 186 ha, vốn hơn 2.200 tỷ đồng, phát triển theo mô hình KCN – đô thị – dịch vụ, gắn với logistics hàng không và cảng biển.

Không chỉ các thủ phủ công nghiệp cũ, nhiều địa phương vệ tinh cũng đang tăng tốc. Tại Phú Thọ, UBND tỉnh vừa chấp thuận chủ trương đầu tư KCN Phù Ninh với diện tích gần 410 ha, tổng vốn gần 2.600 tỷ đồng. Dự án dự kiến đi vào hoạt động từ quý IV/2026 và hoàn thành toàn bộ vào năm 2030.

Ninh Bình, Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên… cũng liên tục phê duyệt các dự án KCN mới, tạo nên “vành đai công nghiệp” bao quanh vùng Thủ đô.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy đất KCN tại miền Bắc đạt khoảng 23.990 ha, tăng gần 42,8% so với cùng kỳ. Riêng quý IV/2025 ghi nhận thêm khoảng 640 ha đất công nghiệp mới từ các dự án lớn như KCN Phúc Sơn, Quế Võ 2 (giai đoạn 2) và KCN Đồng Văn V tại Ninh Bình.

Sự gia tăng mạnh mẽ này đến từ hai yếu tố chính. Thứ nhất là việc điều chỉnh địa giới hành chính, sáp nhập thêm các tỉnh mới vào vùng nghiên cứu. Thứ hai là tốc độ cấp phép dự án được đẩy nhanh trong năm 2025. Điều này giúp mở rộng đáng kể quỹ đất, không chỉ tại các thủ phủ công nghiệp truyền thống như Bắc Ninh hay Hải Phòng, mà còn lan tỏa sang các khu vực vệ tinh tiềm năng như Ninh Bình, Phú Thọ.

Bất động sản công nghiệp đi vào “chiều sâu”

Dự báo giai đoạn 2026–2029, miền Bắc sẽ bổ sung thêm hơn 5.000 ha đất KCN, gần 1 triệu m² nhà xưởng xây sẵn và khoảng 656.000 m² nhà kho xây sẵn. Nguồn cung mới không chỉ tập trung tại Hải Phòng hay Bắc Ninh mà lan tỏa mạnh sang các địa phương vệ tinh như Phú Thọ, Ninh Bình, Thái Bình, Hà Nam.

Động lực tăng trưởng đến từ các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Gia Bình, mở rộng cao tốc Bắc – Nam, cùng xu hướng phát triển sản xuất xanh (ESG), công nghệ cao và logistics tích hợp. Khi kết hợp với mô hình khu thương mại tự do (FTZ) và hệ thống cảng nước sâu, miền Bắc có cơ hội củng cố vai trò trung tâm sản xuất và logistics của khu vực.

Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam, cho rằng ngoài yếu tố giá, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên địa phương có khả năng mở rộng dài hạn, hạ tầng đồng bộ và khung pháp lý rõ ràng. Những tỉnh có quỹ đất lớn và kết nối hạ tầng tốt sẽ chiếm ưu thế khi doanh nghiệp lập kế hoạch đầu tư dài hạn 5–10 năm.

"Khi thị trường công nghiệp miền Bắc bước sang một giai đoạn phát triển mới, sự đồng bộ về chính sách và mức độ sẵn sàng của hạ tầng đang trở nên quan trọng không kém so với yếu tố quỹ đất, góp phần hình thành một môi trường đầu tư minh bạch, hiệu quả, đủ sức thu hút thế hệ doanh nghiệp sản xuất, điện tử và logistics tiếp theo", ông Thuận nói.

Đồng quan điểm, ông John Campbell, Trưởng bộ phận Bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam, nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển “chiều sâu”, khi tăng trưởng không chỉ đến từ mở rộng diện tích mà còn từ chất lượng dự án và giá trị gia tăng cao hơn.

Ngành điện tử được xem là minh chứng rõ nét cho xu hướng này, khi giá trị xuất khẩu điện tử 10 tháng đầu năm 2025 tăng tới 140% so với năm 2019. Dòng vốn FDI mới cũng cho thấy xu hướng dài hạn, với 68% tổng vốn đầu tư đổ vào các thương vụ thuê đất quy mô lớn thay vì mô hình thuê kho xưởng ngắn hạn.

Trong bối cảnh nguồn cung KCN bùng nổ, cuộc cạnh tranh giữa các địa phương sẽ không còn nằm ở việc “ai có nhiều đất hơn”, mà chuyển sang “ai sẵn sàng hơn”. Đó là cạnh tranh về hạ tầng logistics, chất lượng nhân lực, chính sách ưu đãi, cải cách thủ tục và khả năng phát triển đô thị – dịch vụ đồng bộ cho chuyên gia, lao động chất lượng cao.

Các chuyên gia cho rằng, để không rơi vào “bẫy cạnh tranh giá rẻ”, các địa phương cần chuyển hướng từ thu hút FDI đại trà sang chọn lọc dự án công nghệ cao, thân thiện môi trường, gắn với chuỗi giá trị toàn cầu. Đồng thời, phát triển hệ sinh thái công nghiệp – đô thị – dịch vụ, đào tạo nhân lực và quy hoạch dài hạn sẽ là yếu tố quyết định để bất động sản công nghiệp Việt Nam bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững trong thập kỷ tới.