Gỡ điểm nghẽn pháp lý dự án BĐS, dòng tiền trở lại

Dòng tiền trở lại, nhu cầu ở thực và khai thác gia tăng

Tại Diễn đàn "Bất động sản Đà Nẵng bước vào giai đoạn mới” vừa được tổ chức, hàng loạt chuyên gia, nhà quản lý đã có những phân tích, nhận định về thị trường bất động sản ở Đà Nẵng trong thời gian tới, đặc biệt sau khi sáp nhập với Quảng Nam.

Theo ông Nguyễn Tấn Bình, Giám đốc CTCP Tasmania, sau một thời gian dài trầm lắng, dòng tiền đầu tư đang quay lại khá rõ nét với Đà Nẵng. Sự dịch chuyển này xuất phát từ việc giới đầu tư tìm kiếm những thị trường có biên độ tăng trưởng tốt hơn, trong bối cảnh nhiều địa phương đã chạm ngưỡng giá cao. Thành phố Đà Nẵng với lợi thế về vị trí, hạ tầng, du lịch và môi trường sống, tiếp tục là điểm đến hấp dẫn, đặc biệt ở các phân khúc căn hộ, biệt thự ven biển và ven sông.

Song song với đó, sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch kéo theo nhu cầu lớn đối với bất động sản nghỉ dưỡng. Lượng khách tăng nhanh khiến nguồn cung hiện hữu dần bộc lộ dấu hiệu thiếu hụt, nhất là ở các sản phẩm có khả năng khai thác dòng tiền ổn định. Không chỉ phục vụ du lịch, Đà Nẵng còn ghi nhận tốc độ gia tăng dân số cơ học cao, khi lao động, chuyên gia và người trẻ dịch chuyển về thành phố tìm kiếm cơ hội việc làm và chất lượng sống tốt hơn. Điều này tạo áp lực nhưng đồng thời cũng mở ra dư địa lớn cho phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực.

Trong ngắn và trung hạn, theo các chuyên gia, nhu cầu đối với bất động sản giá thấp và trung bình vẫn sẽ ở mức cao. Đây là nhóm sản phẩm phục vụ trực tiếp người lao động, chuyên gia, cư dân đô thị mới, lực lượng đang đóng vai trò nền tảng cho tăng trưởng kinh tế của thành phố.

Ông Lê Văn Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Đà Nẵng, cho biết 3 đạo luật lớn gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đã tác động trực tiếp đến công tác quản lý tại địa phương. Những điểm mới của luật đã được cụ thể hóa bằng các nghị định hướng dẫn, tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho thị trường.

Theo đó, Sở Xây dựng đang phối hợp tổ chức các lớp tập huấn, phổ biến nội dung luật nhằm giúp cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân nắm bắt, thực hiện thống nhất. Đà Nẵng cũng đang triển khai Quyết định của Thủ tướng về phát triển 1 triệu căn nhà ở, với chỉ tiêu gần 33.000 căn. Thành phố phát triển nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường nhưng định hướng rõ ràng vào nhóm thu nhập trung bình và thấp, nhằm cân bằng cung và cầu.

Một vấn đề then chốt khác là xử lý các vướng mắc từ kết luận thanh tra. Theo ông Tuấn, hiện có gần 1.300 dự án, khu đất lớn liên quan đến các kết luận thanh tra của Thanh tra Chính phủ. Việc xử lý dứt điểm các tồn tại này được xem là “chìa khóa” để khơi thông thị trường, đồng thời lập lại kỷ cương pháp luật và môi trường đầu tư lành mạnh.

Quy hoạch đô thị đa trung tâm "chìa khóa" cho thị trường bền vững

Nhìn về dài hạn, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho biết đề án phát triển nhà ở đang được xây dựng theo hướng cân đối bốn nhóm sản phẩm: nhà ở thương mại cao cấp; nhà ở xã hội (mục tiêu giai đoạn 2028–2030 vượt khoảng 1,5 lần chỉ tiêu); nhà ở bình dân giá phù hợp; và nhà ở cho thuê gắn với quỹ nhà ở quốc gia. Cách tiếp cận này nhằm mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân, đồng thời tạo nền tảng cho thị trường phát triển bền vững.

Ông Hà Nghiệm, Giám đốc batdongsan.com chi nhánh Đà Nẵng và miền Trung, cho rằng: thị trường đang chứng kiến sự thay đổi tích cực từ chính các sàn giao dịch và môi giới. Nhiều đơn vị chủ động sàng lọc chủ đầu tư, đánh giá kỹ pháp lý dự án trước khi tham gia phân phối. Những dự án pháp lý chưa rõ ràng, dù vị trí đẹp hay giá hấp dẫn, đều khiến cả sàn và khách hàng thận trọng hơn. Đây là dấu hiệu cho thấy tác động của pháp luật không chỉ nằm ở quy định, mà đã làm thay đổi tư duy của toàn bộ các chủ thể tham gia thị trường.

Ở tầm nhìn quy hoạch, ông Nguyễn Cửu Loan, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Quy hoạch phát triển đô thị TP. Đà Nẵng, cho rằng việc mở rộng địa giới hành chính mang lại lợi thế lớn về không gian phát triển, nhưng cũng đặt ra thách thức về chênh lệch vùng miền và kết nối đô thị. Quỹ đất trung tâm gần cạn kiệt, trong khi các khu vực mới sáp nhập chưa có quy hoạch phân khu đồng bộ.

Theo ông Loan, Đà Nẵng có cơ hội trở thành cực tăng trưởng chiến lược của Nam Trung Bộ – Tây Nguyên, nếu biết tích hợp không gian biển – đồng bằng – miền núi, hình thành các cụm đô thị chuyên biệt. Do đó, thành phố cần xác lập tầm nhìn đến năm 2050 theo hướng đô thị đa trung tâm, tái cấu trúc lõi đô thị cũ và phát triển các trung tâm mới như Hòa Liên, Hòa Nhơn, Điện Ngọc... theo mô hình đô thị thông minh, tránh lặp lại cách làm cũ.