Dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội: Có nên thay thế bằng nộp tiền?

Tuy nhiên theo các chuyên gia, cơ quan chức năng cần làm rõ nhiều nội dung trước khi thông qua đề xuất này vì việc xác định nghĩa vụ tài chính tương đương quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại còn một số điểm chưa thống nhất với pháp luật hiện hành.

Hợp lý...

Các chuyên gia phân tích: Thực tế cho thấy nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại sẵn sàng chọn nộp tiền thay cho việc dành 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội .

Nguyên nhân là tại các khu vực trung tâm, giá trị đất rất cao. Việc dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội có thể làm giảm giá trị thương mại của dự án và ảnh hưởng đến lợi nhuận của chủ đầu tư. Bên cạnh đó, việc xây dựng nhà ở xã hội trong cùng một dự án với nhà ở thương mại có thể gây khó khăn trong quản lý, vận hành và ảnh hưởng đến tính đồng bộ của dự án. Một số chủ đầu tư lo ngại rằng việc kết hợp hai loại hình nhà ở này có thể dẫn đến chênh lệch về tiện ích và chất lượng sống giữa các cư dân.

Chính vì vậy, việc cho phép nộp tiền thay vì phải trực tiếp dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội là một trong những giải pháp giúp đảm bảo tính công bằng, tránh thất thu cho ngân sách và tạo nguồn lực ổn định cho phát triển quỹ nhà ở xã hội .

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam đánh giá: “ Trước đây, một số dự án kéo dài thời gian nộp tiền hoặc trì hoãn nghĩa vụ tài chính khiến việc triển khai quỹ nhà ở xã hội bị gián đoạn. Quy định mới này nếu được thông qua sẽ buộc chủ đầu tư có trách nhiệm hơn, đồng thời giúp Nhà nước dễ dàng kiểm soát tiến độ và nghĩa vụ nộp tiền ”.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) - cũng cho rằng, việc cho phép chủ đầu tư đóng tiền rồi sử dụng nguồn thu này để tạo lập quỹ đất tại các khu vực phù hợp, từ đó phát triển nhà ở xã hội sẽ đúng đối tượng và giá hợp lý hơn.

Ông nhận định, việc triển khai nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án nhà thương mại cao cấp sẽ khó khả thi vì giá bán có thể lên rất cao, vượt khả năng tài chính của người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội . Ví dụ một dự án khu đô thị tại TP Thủ Đức, khi bàn giao quỹ đất làm nhà ở xã hội , giá đất theo bảng giá Nhà nước quy định tại dự án này là 73 triệu đồng/m², còn giá thị trường hơn 100 triệu đồng/m². Nếu xây nhà ở xã hội trên phần đất này, giá bán sẽ rất cao. Hay tại một số tuyến đường trung tâm TP.HCM như Đồng Khởi, căn cứ vào bảng giá đất điều chỉnh (687 triệu đồng/m²), nếu làm nhà ở xã hội , giá thành lên đến 200-300 triệu đồng/m², vượt xa nhà thương mại thông thường.

Vì vậy, HoREA cho rằng việc cho phép chủ đầu tư đóng tiền hoặc bố trí quỹ đất ở vị trí khác làm nhà ở xã hội sẽ hợp lý hơn.

Đồng quan điểm, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) cũng cho rằng, đầu tư nhà ở xã hội lợi nhuận quy định rất thấp, nếu cho thuê giá thuê lại càng thấp, không có khả năng để hoàn trả vốn, vì vậy cần phải có quỹ để tạo vốn đầu tư. Đại biểu đề nghị, trong quỹ này có nguồn thu từ quỹ 20% đất của nhà ở thương mại. Nghĩa là thay vì dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội , chủ đầu tư nhà ở thương mại được quyền chuyển thành tiền và đóng vào quỹ này.

" Lẽ ra 20% quỹ đất để đầu tư cho nhà ở xã hội thì bây giờ có thể đầu tư nhà ở thương mại, tiền đó để đầu tư vào quỹ này, tôi thấy rằng điều này rất thỏa đáng và rất công bằng ", ông Cường nêu quan điểm.

...nhưng cần gỡ nhiều nút thắt

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc xác định nghĩa vụ tài chính tương đương quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại dự thảo còn một số điểm chưa hợp lý và chưa thống nhất với pháp luật hiện hành.

Cụ thể, quy định số tiền mà chủ đầu tư phải nộp tương đương giá trị quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật phải dành để xây dựng nhà ở xã hội được xác định bao gồm tiền sử dụng đất của 20% diện tích đất ở của dự án là không chính xác.

Theo ông Châu, khoản tiền chủ đầu tư phải nộp tương đương giá trị quỹ đất ở 20% không bao gồm tiền sử dụng đất của 20% diện tích đất ở của dự án, vì vậy cần bỏ toàn bộ nội dung này để bảo đảm tính logic và chính xác.

HoREA thống nhất với hướng tính “số tiền tương đương chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật bằng 20% tổng chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án”, song lưu ý rằng hiện nay pháp luật về xây dựng chưa có quy định riêng về suất vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Do đó, HoREA đề nghị sau khi Nghị định được ban hành, Bộ Xây dựng cần công bố suất vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật riêng để có căn cứ pháp lý thống nhất khi xác định giá trị quỹ đất 20%.

Hiệp hội cũng đề nghị bổ sung cách tính trong các trường hợp đặc biệt, như dự án đã hoàn thành đầu tư hạ tầng hoặc dự án được lựa chọn thông qua đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất để tránh chồng chéo, tạo thuận lợi cho cơ quan quản lý và doanh nghiệp khi thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội .

Theo đó, với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì số tiền mà chủ đầu tư phải nộp tương đương giá trị quỹ đất ở 20% đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật phải dành để xây dựng nhà ở xã hội được tính bằng 2% giá trúng đấu giá, đấu thầu.

Đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) cũng chỉ ra một thực tế là Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP chỉ quy định cơ chế nộp tiền thay thế này đối với các dự án nhà ở thương mại được phê duyệt chủ trương đầu tư sau khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực (1/8/2024).

Còn những dự án nhà ở thương mại được phê duyệt chủ trương đầu tư trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực thì phần diện tích đất nhà ở thương mại này muốn chuyển thành nhà ở xã hội lại phải phê duyệt lại chủ trương đầu tư, phải làm lại thủ tục hành chính rồi mới được chuyển.

" Như vậy tự nhiên chúng ta làm thêm một khâu hành chính không cần thiết. Tôi đề nghị tại Điều 12 của dự thảo Nghị quyết này, về điều khoản chuyển tiếp, nên thêm khoản 6 đối với những dự án nhà ở thương mại đã được phê duyệt trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực thì phần diện tích đất dành cho quỹ phát triển nhà xã hội được quyền chuyển sang thành đất thương mại và quỹ này sẽ mang đấu giá để dùng tiền này đưa vào trong quỹ phát triển nhà xã hội mà không cần phải làm thủ tục phê duyệt lại ", ông Cường nói.

Bên cạnh đó, theo ông Cường, cần đa dạng hóa các nguồn quỹ phát triển nhà ở xã hội , đặc biệt phải khuyến khích những người dân mong muốn được mua, thuê nhà ở xã hội phải tích cực tiết kiệm tiền đóng góp vào quỹ. Thực tế, các nước trên thế giới đã có quỹ dành cho người mua nhà.

Do đó, đại biểu đề nghị mở rộng đối tượng đóng góp vào quỹ phát triển nhà ở xã hội , những người có nhu cầu mua nhà ở xã hội sẽ đóng góp thường xuyên. Số tiền đóng vào quỹ sẽ được coi là tiêu chí xem xét lựa chọn đối tượng ưu tiên mua hay thuê mua, thuê. Cần phải mở rộng quy định nguồn tiền đóng góp này của người dân sẽ được dành để đầu tư xây dựng nhà bán chứ không chỉ thuê và thuê mua như hiện nay.

Theo Bộ Xây dựng, một trong những điểm nhấn quan trọng của dự thảo Nghị định sửa đổi là cho phép chủ đầu tư nộp tiền thay vì phải trực tiếp dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội .

Bên cạnh đó, dự thảo cũng quy định tiền sử dụng đất của toàn bộ dự án vẫn được xác định theo quy định pháp luật đất đai hiện hành. Khoản nộp bổ sung đối với phần diện tích 20% đất ở được chấp thuận đóng tiền tương đương sẽ được tính bằng 3%/năm tiền sử dụng đất của diện tích này, theo tiến độ hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án đã được phê duyệt.

Theo Bộ Xây dựng, quy định này sẽ hạn chế tình trạng doanh nghiệp lợi dụng việc nộp tiền thay vì bố trí quỹ đất đồng thời tạo nguồn lực ổn định cho phát triển quỹ nhà ở xã hội . Ngoài ra cách tính toán gắn liền với tiến độ hạ tầng giúp đảm bảo tính công bằng và tránh thất thu cho ngân sách.