Đất nền khu Đông Tp.HCM có cắt lỗ?

Cùng với tình trạng trầm lắng chung của thị trường đất nền ven Tp.HCM, đất nền khu vực quận 2, quận 9 (Tp.HCM) cũng rơi vào trạng thái im ắng những tháng qua. Thực tế, đất nền khu vực này chậm nhịp rõ nét từ đợt dịch Covid-19 vào giữa năm 2021; kéo dài cho đến đầu tháng 2/2022 có dấu hiệu rục rịch trở lại, tuy nhiên không rõ nét.

Ghi nhận cho thấy, trong khoảng thời gian rục rịch trở lại, đất nền khu Đông không tăng giá (hoặc chỉ nhích nhẹ 5%) so với cuối năm 2021. Các nền đất diện tích 50m2 tại P.Long Trường (quận 9 cũ) có giá bán dao động từ 2.6-2.8 tỉ đồng/nền (tuỳ vị trí) vào thời điểm cuối năm 2021, đến đầu 2022, mức tăng dao động lên khoảng 2.650 – 2.850 tỉ đồng/nền. Nếu so với thời điểm 2019-2020 mức tăng này chậm lại rõ nét. Hiện tại, so với đầu năm 2022, giá đất nền khu Đông chững giá, không tăng. Một số nền "hạ giá" so với thời điểm cuối năm 2021 để ra hàng nhanh nhưng không phải giảm dưới giá vốn của nhà đầu tư.

Một môi giới BĐS khu Đông Tp.HCM cho hay, hiện tại hoạt động mua bán đầu tư tại khu vực khá im ắng. Nhiều nhà đầu tư có đất có gửi môi giới bán nhưng khó ra hàng nhanh như trước đây. Một số nhà đầu tư chấp nhận "hạ giá" so với mặt bằng chung của thị trường để ra hàng nhanh. Tuy nhiên, hiện tại ngoài việc siết tín dụng thì những quy định về phân lô tách thửa cũng như quy định kết cấu xây dựng nhà riêng rẻ tại khu Đông cũng khiến phân khúc đất nền chững lại.

So với đất tỉnh lân cận Tp.HCM, đất nền khu Đông gần như không có nguồn cung mới trong vòng 2-3 năm nay. Điều này khiến mặt bằng giá đất nền khu vực liên tục tăng cao những năm qua. Đó cũng là lý do nhiều NĐT ngại xuống tiền vì biên lợi nhuận đạt được kém hơn so với giai đoạn trước. Tuy nhiên, một số nhóm nhà đầu tư, sau khi đầu tư đất tỉnh đạt lợi nhuận lại quay trở về ưu tiên dòng vốn vào đất nội đô. Mặc dù số lượng này không nhiều nhưng cũng khiến đất nền ven Tp.HCM có thời điểm rục rịch trở lại khi nhu cầu thứ cấp tăng.

Tuy vậy, đến hiện tại, nhìn chung toàn thị trường thứ cấp, đất nền giao dịch yếu. Thậm chí, xuất hiện ngày càng nhiều tình trạng rao bán cắt lỗ (hạ kì vọng lợi nhuận) để thu hồi dòng vốn, và linh hoạt kênh đầu tư khác.

Anh T có mảnh đất hơn 50m2 tại P.Long Phước (Q.9 cũ) đang rao bán giá 2.5 tỉ đồng. So với mặt bằng giá chung tại khu vực, giá anh T rao đã giảm hơn 100 triệu đồng. Mảnh đất này anh T mua vào với giá 1.8 tỉ đồng vào năm 2018. Hiện tại, do kẹt vốn kinh doanh, anh T muốn rao bán nhanh nên hạ giá so với mặt bằng chung của thị trường để dễ ra hàng.

Trong khi tại Q.2 cũ, giá đất nền cũng không có dấu hiệu hạ nhiệt mặc dù thanh khoản của thị trường đang chậm lại. Các nền đất tại đường Nguyễn Duy Trinh, Lê Thị Định hay Đồng Văn Cống… vẫn giữ mức giá như cuối năm 2021 hoặc tăng nhẹ ở một vài khu vực. Đây cũng là khu vực mặt bằng giá đất nền neo cao nhất Tp.Thủ Đức. Giá trung bình đã chạm mốc trên dưới 150 triệu đồng/m2.

Trong bối cảnh nguồn cung đất nền khan hiếm, giá neo cao đã hạn chế sức hút của phân khúc này đối với nhà đầu tư trong thời gian gần đây. Dòng tiền của nhà đầu tư có xu hướng phân bổ ở nhiều khu vực, thay vì tìm mua đất nền ven trung tâm TP. Với người mua ở thực thì khả năng tài chính để tìm mua được đất nền khu Đông cũng ngày càng khó bởi mặt bằng giá đã khá cao.

Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu, trong quý 1 và quý 2/2022 cả nguồn cung và lượt tìm kiếm đất nền tại Tp.HCM đều suy giảm; trong khi đất nền tỉnh lượt tìm kiếm mạnh chỉ tập trung ở một khu vực.

Như vậy, hiện tại, đất nền ven trung tâm Tp.HCM chưa có dấu hiệu cắt lỗ; có chăng thị trường thứ cấp xuất hiện tình trạng bán dưới kì vọng; thanh khoản chậm. Theo các chuyên gia, từ nay đến cuối năm tình hình thanh khoản BĐS sẽ chưa mấy cải thiện, cơ bản là vẫn như thời điểm đầu năm 2022.