Đất nền Tp.HCM đang trên đà đi xuống, chung cư giảm tốc

Căn hộ giảm tốc rõ nét

Hầu hết các báo cáo quý II/2018 của các đơn vị nghiên cứu thị trường, cho thấy thị trường chung cư và đất nền tại 2 TP lớn đang hạ nhiệt. 

Theo CBRE Việt Nam, trong 3 tháng qua, lượng căn hộ chào bán tại Tp.HCM đạt hơn 6.000 căn, giảm 36% so với cùng kỳ. Trong đó, nguồn cung phân khúc cao cấp giảm nhiệt rõ nét theo quý. Số lượng căn hộ giao dịch trong quý II/2018 cũng giảm tốc mạnh. Cụ thể, về doanh số bán hàng, 5.900 căn được ghi nhận bán được trong quý II/2018, giảm 22% so vớ cùng kỳ năm ngoái.

JLL Việt Nam cũng chỉ ra sự biến động bất ngờ ở thị trường căn hộ tại 2 thành phố lớn. Cụ thể, tại Tp.HCM ghi nhận lượng mở bán chính thức trong quý II đạt 6.974 căn, giảm 18,89% theo quý và 49,1% theo năm. Lượng căn bán được đạt 7.374 căn, giảm 9,4% theo năm. Trong khi đó, tại thị trường Hà Nội, lượng mở bán từ đầu năm đến nay đạt 8.180 căn, giảm 8% theo quý.

Các đơn vị nghiên cứu cũng chỉ ra sự giảm tốc về nguồn cung của phân khúc căn hộ trong những tháng cuối năm 2018. CBRE cho hay, trong năm 2018, dự kiến sẽ có khoảng 32.000 căn hộ mở bán mới tại Hà Nội, giảm khoảng 10% so với năm 2017. Trong khi đó, DKRA Việt Nam cũng cho rằng nguồn cung phân khúc căn hộ sẽ giảm mạnh trong thời gian tới, dao động ở mức 7.000-8.000 căn.

Theo tìm hiểu, sự đi xuống ở phân khúc chung cư tại 2 thành phố lớn phải kể đến một số nguyên nhân. Thứ nhất, dư âm của vụ cháy chung cư trên địa bàn Tp.HCM cuối tháng 3 và các vụ hoản hoạn liên quan đến chung cư trên cả nước phần nào ảnh hưởng đến tâm lý mua căn hộ của người dân.

Thứ 2, nguồn cung sụt giảm ở phân khúc căn hộ cũng một phần đến từ các vụ hỏa hoạn này, nhiều chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc ra sản phẩm mới và tiếp cận khách hàng. Hầu hết dự án mới bắt đầu rục rịch từ quý III trở đi. Thứ ba, việc ngân hàng siết chặt tín dụng BĐS, tăng lãi suất vay mua nhà đất cũng ảnh hưởng một phần đến sức mua của thị trường địa ốc nói chung, căn hộ nói riêng. Thứ tư, tâm lý đầu tư ở thị trường căn hộ cao cấp đang hạ nhiệt do áp lực nguồn cung dồi dào.

Không chỉ căn hộ, nguồn cung và sức mua của phân khúc đất nền cũng có dấu hiệu chững lại trong quý II/2018. Chẳng hạn, theo ghi nhận của DKRA Việt Nam, tháng 4,5,6 có 5 dự án cung ứng ra thị trường khoảng 483 nền, bằng 1 nửa so với quý trước đó. Tỉ lệ tiêu thụ cũng giảm chỉ bằng 51% so với quý trước. Trong vòng nửa cuối quý II tại khu Đông TP HCM, giá bán đất nền thuộc các Q. 2, Q.9, Q.Thủ Đức có dấu hiệu chững lại, giá đi ngang hoặc nhích nhẹ. Lưu lượng mua bán chỉ đạt khoảng 40% - 50% so với đỉnh điểm tháng 3 & 4/2018.

Các chuyên gia nhà đất chỉ ra, nguồn cung BĐS giảm nhiệt rõ nét, đặc biệt trong 3 tháng gần đây là do sản phẩm mới chào thị trường hạn chế; quỹ đất khan hiếm; thủ tục đất đai chặt chẽ, trong khi các dự án cũ tồn đọng đã được bán ra hết trước đó.

Đó là tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty CP Địa ốc Phú Đông cho rằng: Thị trường BĐS đang chứng kiến sự giảm tốc cả về nguồn cung lẫn lượng cầu. Trong đó, lượng cầu giảm mạnh nhất ở các nhà đầu cơ và đầu tư, còn sức mua từ người ở thực vẫn có xu hướng tăng lên.

Ông Phúc phân tích cụ thể: Giới đầu cơ – đối tượng thổi giá BĐS dường như đã "bất động" ở thời điểm này, còn giới đầu tư có xu hướng giảm đi, dừng lại ở trạng thái nghe ngóng, chờ đợi và quan sát thị trường. Đây là đối tượng có sự dịch chuyển chọn lọc trong thời điểm thị trường biến động. 

Đa số trong số họ dịch chuyển sang phân khúc BĐS có giá hợp lý hơn để "bỏ tiền" vào. Trong khi đó theo quan sát thị trường thì lượng cầu đến từ nhu cầu ở thực vẫn tăng lên, những dự án có mức giá 1-2 tỉ đồng/căn giao dịch vẫn khá tốt. 

"Theo tôi, thị trường ở giai đoạn này đang đi theo hướng ổn định, phát triển bền vững và tôi nghĩ đó là tín hiệu tốt cho cả thị trường lẫn khách hàng. Bởi vì, nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn mới là xu hướng giúp thị trường phát triển bền vững lâu dài", ông Phúc nhấn mạnh.

Theo cách phân tích của ông Phúc, cho thấy, thời gian qua thị trường BĐS ghi nhận giá lên quá cao, vượt xa giá trị thực tế. Nếu cứ tiếp tục đà tăng giá chóng mặt thì thị trường sẽ đối mặt với nhiều nguy cơ. 

Trong đó, nguy cơ về nguồn cung sản phẩm bị triệt tiêu là rất dễ xảy ra. Bởi vì, khi giá đất tăng cao, chi phí quỹ đất sẽ tăng theo, các chủ đầu tư không thỏa thuận và tìm kiếm quỹ đất phù hợp để phát triển dự án. Từ đó sẽ nảy sinh vấn đề không có sản phẩm để bán, thậm chí ngưng trệ nguồn cung. Mà khi nguồn cung hạn hẹp thì sẽ dẫn đến câu chuyện khách mua sẽ ít sự lựa chọn, mặt bằng giá vì thế lại có lý do để tăng cao.

Theo ông Phúc, câu chuyện mấu chốt ở đây là các chủ đầu tư dự án cần phải tự tái cơ cấu và điều chỉnh dự án của mình sao cho phù hợp với tình hình thực tiễn thị trường. Trong đó, điều chỉnh về giá cả, lượng cầu thực, có như vậy thị trường mới phát triển theo hướng bền vững. "Tôi nghĩ, thị trường chỉ phát triển ổn định khi giá cả ổn định, mức tăng giá BĐS chỉ nên tăng 10%/năm là hợp lý và phù hợp với sự phát triển chung của thị trường, cũng như chính sách của nhà nước", ông Phúc khẳng định.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho hay: Thời gian qua, thị trường BĐS chứng kiến sự leo thang giá cục bộ ở một số khu vực, tiềm ẩn những rủi ro nhất định. Tuy nhiên, xét toàn bộ thị trường, giá BĐS vẫn diễn biến tăng ổn định từ 3-5% ở hầu hết các phân khúc; những nơi được đầu tư cơ sở hạ tầng tốt giá tăng từ 7-14%. Đây được xem là mức giá tăng hợp lý, giúp thị trường BĐS phát triển bền vững.

Bà Dung cũng nhấn mạnh: "Thời gian tới, nguồn cầu chính của thị trường vẫn tập trung mạnh vào các dự án có mức giá trung cấp, trên dưới 2 tỉ đồng/căn. Mặc dù so với cùng kỳ năm ngoái, nguồn cung của loại hình này có sụt giảm nhưng thanh khoản tiếp tục ghi nhận ổn định".

Trong hội thảo BĐS diễn ra gần đây, ông Bùi Quang Tín, Tổng giám đốc trường Doanh nhân Bizlingt nhấn mạnh: Việc siết chặt vốn vay, thậm chí tăng lãi suất cho vay mua BĐS ở một số ngân hàng là tín hiệu tích cực. Vì nếu cứ "thả cửa" cho vay mua BĐS thì nguồn vốn sẽ bị rủi ro ở những NĐT tham gia đầu tư lướt sóng. Theo ông Tín, đây là tín hiệu tốt nhằm ổn định thị trường BĐS, bởi xu hướng phát triển bền vững mới là điều mà thị trường mong muốn hướng tới.