Đất nền ven Sài Gòn diễn biến “khó hiểu” đầu năm: Chỗ nóng, nơi nguội

Ghi nhận cho thấy, từ sau Tết Nguyên đán, diễn biến thị trường đất nền Tp.HCM có sự "trái chiều". Khu Đông (Q.9, Q.2, Q.Thủ Đức), vốn là thị trường gần như "nóng" nhất Tp.HCM từ trước đến nay thì hiện tại có phần giảm nhiệt cả về nguồn cung lẫn sức mua. Giới chuyên gia lý giải cho điều này là bởi mức giá đất nền của khu vực này hiện đã tăng cao, nhu cầu đầu tư vì thế hạn chế. Nhiều NĐT tìm đến các khu vực vùng "trũng" về giá để tìm kiếm biên lợi nhuận.

Trong khi đất nền khu Đông có phần giảm nhiệt thì khu Tây (huyện Củ Chi, Hóc Môn) lại "lội ngược dòng" về cả nguồn cầu lẫn nguồn cung. Báo cáo mới đây của Chợ Tốt Nhà chỉ ra, lượt tìm kiếm đất nền tại huyện Củ Chi và Hóc Môn bắt đầu tăng lên ngay thời điểm kì nghỉ Tết kết thúc, từ tuần thứ 6 (07/02 - 13/02) và nhanh chóng vượt mức trước thời điểm nghỉ Tết ở tuần thứ 7 (14/02 - 20/02). Xu hướng này cũng tương đồng với nhu cầu tìm mua, giao dịch thực tế tại các khu vực trên.

Theo đó, Huyện Củ Chi là khu vực có lượng tìm kiếm thông tin đứng đầu trong các khu vực, luôn ở mức cao gấp đôi so với khu vực thứ 2 là Quận 9 (TP. Thủ Đức).

Tại Huyện Củ Chi, khu vực xã Nhuận Đức và xã Bình Mỹ ghi nhận lượt tìm kiếm thông tin tăng trưởng mạnh ngay từ giai đoạn sau Tết. So với giai đoạn 4 tuần trước Tết, lượt tìm kiếm ở xã Nhuận Đức tăng 210% và xã Bình Mỹ tăng 152%. Giá bán trung bình cho một mảnh đất 200m2 tại Huyện Củ Chi dao động ở mức 3,4 - 3,5 tỷ đồng (khoảng 17,5 triệu đồng/m2).

Tại Huyện Nhà Bè, những khu vực có chỉ số quan tâm đất nền tăng cao nhất sau Tết gồm có xã Nhơn Đức và xã Phước Kiến, lần lượt là 170% và 115%. Giá bán trung bình tại đây ghi nhận được ở mức 4,5 - 4,6 tỷ đồng cho một khu đất rộng 200m2 (khoảng 22,5 triệu đồng/m2).

Tại huyện Hóc Môn, nguồn cung nhà đất tại huyện này tăng mạnh sau thông tin lên quận.

Báo cáo Chợ Tốt Nhà chỉ ra, lượng tin đăng về đất đai được rao bán tại khu vực Huyện Hóc Môn tăng mạnh từ giai đoạn tháng 11/2021 và tháng 12/2021 (lần lượt tăng 300% và 500% so với giai đoạn tháng 10/2021) do sự cộng hưởng của hai yếu tố: thị trường trở lại sau thời gian giãn cách xã hội suốt nhiều tháng, và thông tin "Hóc Môn đặt mục tiêu lên quận trước 2025" xuất hiện vào nửa sau của tháng 11/2021.

Từ tháng 1/2022 và tháng 2/2022 lượng tin đăng có xu hướng chững lại nhưng có dấu hiệu tăng trưởng nhẹ trở lại tháng 3/2022. Các phân khúc về đất đều chứng kiến mức tăng mạnh mẽ tương tự như xu hướng chung của toàn phân khúc, tuy nhiên sự tăng trưởng về số lượng được thể hiện rõ ràng nhất ở 2 loại hình đất thổ cư và đất nông nghiệp.

Tại huyện Củ Chi, tình hình diễn ra tương tự, khi sự tăng trưởng thể hiện ở cả nguồn cung và sức cầu nhờ thông tin lên quận. Cuối tháng 2/2022, thông tin huyện Củ Chi được các chuyên gia đồng thuận đưa lên thẳng thành phố đã nhanh chóng gây sốt; và chia sẻ mạnh mẽ trong các hội nhóm, cộng đồng mua bán bất động sản. Với đề xuất trên, Củ Chi được định hướng để trở thành đô thị xanh;đô thị sinh thái và là trung tâm về văn hóa - kinh tế - du lịch ở phía Tây Tp.HCM. Các dự án, kế hoạch gồm có xây dựng các cảng và trung tâm hậu cần (logistics), phát triển các khu vui chơi, du lịch, dịch vụ giữ chân du khách, hình thành các khu công nghiệp công nghệ cao.

Với những thay đổi dự kiến, trong thời gian sắp tới, dự báo nguồn cầu về đất sẽ tăng mạnh tại khu vực Củ Chi. Còn tính đến thời điểm hiện tại sau khi thông tin trên được đưa ra, thị trường đất tại khu vực này nhìn chung cũng đã có những biến động nhất định.

Chợ Tốt Nhà chỉ ra, nguồn cung về đất tại khu vực Củ Chi tăng rất nhanh từ sau giai đoạn giãn cách xã hội để phòng chống dịch bệnh Covid-19. Sau khi Tp.HCM gỡ bỏ giãn cách xã hội vào tháng 10/2021, lượng tin đăng bán trung bình thể hiện cho nguồn cung đã tăng gấp 3 lần, sau đó có xu hướng ổn định dần trong giai đoạn quý 1/2022.

Các loại hình đất đều có mức tăng trưởng mạnh cuối năm 2021. Đáng chú ý, quý 1/2022 ghi nhận sức bật vượt trội của đất nền dự án và đất công nghiệp.

Riêng với đất nông nghiệp thì vẫn duy trì được lượng tin đăng từ giai đoạn cuối năm 2021 cho đến thời điểm hiện tại của năm 2022. Sau đợt & dậy sóng vào cuốn năm 2021, nguồn cung đất thổ cư đã dần bình ổn xuyên suốt 4 tháng qua và vẫn là loại hình được chuộng bán nhất ở Huyện Củ Chi.

Tuy nhiên, theo đơn vị này, tất cả khu vực đều có chung kịch bản là nguồn cung giảm so với giai đoạn trước Tết, giải thích cho xu hướng này là do một số lượng đất nền đã được thanh khoản ngay sau Tết và chưa có thêm nguồn cung mới được đăng bán.

Báo cáo mới đây của DKRA Vietnam cũng chỉ ra, Tp.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mở bán mới trong quý, các giao dịch trên thị trường chủ yếu là loại hình cá nhân đứng ra phân lô, quy mô nhỏ lẻ, dưới 2 ha. Những khu vực được hỗ trợ thông tin quy hoạch, hạ tầng tiếp tục nhận được sự quan tâm; giá vẫn biến động tăng ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.