Cuộc đua mới trên 'bản đồ' BĐS công nghiệp: Có 'sốt nóng' theo giá nhà ở?

Giá thuê đất khu công nghiệp vẫn tăng

Theo dữ liệu của Bộ Xây dựng, trong quý IV/2025, giá bất động sản nhìn chung ổn định so với quý trước nhưng duy trì ở mức cao. Tính chung cả năm 2025, giá căn hộ chung cư tăng 20–30% so với năm 2024, thậm chí một số khu vực tăng trên 40%, chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.

Tại Hà Nội, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình năm 2025 đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm trước. Ở TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 111 triệu đồng/m², tăng 23%. Giá biệt thự, liền kề tăng 10–20%, có nơi tăng tới 20–30%. Đất nền trên thị trường thứ cấp cũng tăng 20–25%, đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ và thông tin quy hoạch rõ ràng.

Trái với nhà ở, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đặc biệt là bất động sản công nghiệp vẫn duy trì mặt bằng giá ổn định, cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ giữa thị trường tiêu dùng và thị trường sản xuất.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam (chi nhánh của đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu), trong quý IV/2025, giá thuê đất khu công nghiệp toàn miền Bắc trung bình đạt khoảng 135 USD/m² cho toàn thời hạn thuê, tăng 1,5% so với quý trước và 3,8% so với cùng kỳ năm 2024. Tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, giá thuê trung bình đạt khoảng 185 USD/m²/thời hạn thuê, tăng 2,7% theo quý và tăng 5,1% theo năm.

Đơn vị này đánh giá mức tăng giá hiện tại phù hợp với diễn biến thị trường, trong bối cảnh nguồn cung đất khu công nghiệp đang mở rộng mạnh mẽ. Giá thuê duy trì xu hướng đi lên, phản ánh cán cân cung – cầu vẫn ổn định, nhu cầu từ các ngành sản xuất, công nghệ và logistics tiếp tục bền vững và chưa xuất hiện dấu hiệu “bong bóng” giá.

Cạnh tranh quỹ đất lớn, giá thuê khó tăng nóng

Lãnh đạo một doanh nghiệp FDI đang thuê đất tại khu công nghiệp ở Ninh Bình chia sẻ, dù mức tăng giá thuê chưa quá mạnh nhưng xu hướng tăng liên tục khiến doanh nghiệp phải tính toán lại chi phí đầu tư dài hạn.

“Chi phí thuê đất chỉ là một phần trong tổng chi phí sản xuất của doanh nghiệp, nhưng khi cộng với chi phí nhân công lao động, năng lượng và logistics đang tăng, áp lực biên lợi nhuận sẽ rất lớn. Nếu giá thuê tiếp tục tăng nhanh như mức tăng giá nhà ở, khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp sẽ bị ảnh hưởng”, vị này lo ngại.

Trao đổi với phóng viên, ông Đoàn Duy Hưng – Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần IIP cho rằng, khác với phân khúc nhà ở, giá thuê đất khu công nghiệp khó có thể tăng nóng trong ngắn hạn, thậm chí có khả năng đi ngang trong một số giai đoạn.

“Quỹ đất công nghiệp đang được mở rộng rất mạnh ở nhiều địa phương, từ miền Bắc đến miền Trung, Nam. Khi nguồn cung tăng nhanh, các chủ đầu tư khu công nghiệp sẽ phải cạnh tranh về giá thuê, chính sách ưu đãi và chất lượng hạ tầng để thu hút nhà đầu tư thứ cấp. Điều này sẽ hạn chế khả năng tăng giá đột biến”, ông Hưng nhận định.

Theo ông Hưng, trong bối cảnh dòng vốn FDI có xu hướng chọn lọc hơn, các doanh nghiệp thuê đất ngày càng có nhiều lựa chọn, buộc chủ đầu tư khu công nghiệp phải linh hoạt về giá và dịch vụ đi kèm. “Xu hướng sắp tới không chỉ là cho thuê đất, mà là cung cấp hệ sinh thái công nghiệp hoàn chỉnh, từ logistics, kho bãi đến nhà xưởng xây sẵn và tiện ích cho người lao động”, ông Hưng nói.