Đất 'vàng' sân golf Phan Thiết được tính giá bèo ra sao?

Đất “vàng” được tính giá bèo?

Ông Đinh Trung (nguyên Bí thư Tỉnh uỷ Bình Thuận, người viết đơn tố cáo UBND tỉnh Bình Thuận và Công ty Rạng Đông - chủ đầu tư dự án KĐT Phan Thiết) cho biết, khu đất sân golf Phan Thiết được xem là khu đất “vàng” của tỉnh Bình Thuận, nằm ở vị trí đẹp nhất nhì TP Phan Thiết, có hai mặt giáp đường Tôn Đức Thắng - Nguyễn Tất Thành, một mặt giáp bờ biển và mặt còn lại giáp khu đô thị hiện hữu.

Tại Quyết định số 59/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Thuận ngày 26/12/2014 về việc ban hành qui định về bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Thuận áp dụng từ ngày 1/1/2015 đến ngày 31/12/2019, giá đất đường Nguyễn Tất Thành 11 triệu đồng/m2, giá đất đường Tôn Đức Thắng 14 triệu đồng/m2 và giá đất trục đường ven biến là 8,4 triệu đồng/m2. Theo ông Đinh Trung, quyết định giá đất trên là căn cứ vào Nghị định của Chính phủ và HĐND tỉnh. Nhưng UBND tỉnh Bình Thuận không áp dụng giá đất theo quyết định trên để tính giá tiền sử dụng đất đối với KĐT Du lịch biển Phan Thiết, trong khi cả ba mặt tiền của dự án đều có giá đất cụ thể?

Thay vào đó, ngày 25/11/2015, UBND tỉnh Bình Thuận lại có Quyết định số 3371/QĐ- UBND về việc phê duyệt giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất đối với diện tích 363.523,6 m2 được phép chuyển mục đích sử dụng đất của dự án KĐT Du lịch biển Phan Thiết. Trong đó, tính tiền sử dụng đất đối với diện tích 363.523,6 m2 là 936,8 tỉ đồng, tức chỉ gần 2,6 triệu đồng/m2.

Ông Đinh Trung (bên phải ảnh) trao đổi với PV Tiền Phong về những “bất thường” của dự án KĐT du lịch biển Phan Thiết. Ảnh Thế Phong.

Ông Đinh Trung cho rằng, chỉ cần so sánh giá tiền sử dụng đất do nhà nước qui định tại hai con đường Nguyễn Tất Thành và Tôn Đức Thắng, theo hai Quyết định trên thì đã cao gấp gần 5 đến 6 lần. “Nếu căn cứ vào giá thị trường tại thời điểm giao đất thì cao gấp gần 10 lần vì thực tế giá thị trường các tuyến đường nằm quanh khu đô thị này tại thời điểm giao đất có giá đất từ 15 - 24 triệu đồng/m2. Chỉ trong vòng một năm, chủ đầu tư vừa xây dựng cơ sở hạ tầng vừa phân lô, bán nền, giá đất dự án thấp nhất 20 triệu đồng/ m2, giá cao nhất gần 40 triệu đồng/m2. Hiện giá bán đất tại KĐT này còn cao hơn nữa”, ông Đinh Trung nói.

Nhưng trong báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ vào tháng 6/2019, Thanh tra Chính Phủ (TTCP) nhận xét đơn tố cáo của ông Đinh Trung thể hiện: “UBND tỉnh Bình Thuận xác định giá đất để làm căn cứ thu tiền sử dụng đất chưa chính xác, có nguy cơ gây thiệt hại ngân sách Nhà nước” là có cơ sở một phần?

Định giá đất không đúng thực tế?

Đối với việc định giá đất của UBND tỉnh Bình Thuận tại dự án KĐT du lịch biển Phan Thiết, trong Báo cáo của TTCP cho biết: Sở TN-MT tỉnh Bình Thuận đã giao Chi cục quản lí đất đai tỉnh Bình Thuận kí hợp đồng tư vấn thẩm định giá với Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam (đơn vị tư vấn thẩm định giá đất).

Theo đó, đơn vị tư vấn thẩm định giá đất áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất; ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất để tính toán giá đất cụ thể theo qui định tại Khoản 4, Điều 6 của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ TN-MT, qui định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Theo phương pháp thặng dư, ước tổng chi phí phát triển qui về thời điểm định giá đất là 1.892 tỉ đồng (trong đó chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng là 1.278,5 tỉ đồng), ước tổng doanh thu phát triển khu đất qui về thời điểm hiện tại là 2.828,7 tỉ đồng. Tổng số tiền sử dụng đất nhà đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước là 936,8 tỉ đồng.

Ông Đinh Trung cho rằng cách tính giá đất tại KDT du lịch biển Phan Thiết chưa đúng thực tế.

Theo ông Đinh Trung, cách tính giá tiền sử dụng đất theo “phương pháp thặng dư” cần phải xem lại việc áp dụng có phù hợp đối với dự án này hay không? “Thông tư 36 của Bộ TN-MT hướng dẫn theo phương pháp thặng dư, nhà đầu tư bỏ vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất được Nhà nước giao để bán, hoặc cho thuê chứ không phải xây dựng hạ tầng kĩ thuật rồi phân lô bán nền. Vì trên thực tế, chủ đầu tư dự án hiện nay chủ yếu là phân lô bán nền”, ông Trung phân tích.

Nguyên Bí thư Tỉnh uỷ Bình Thuận cho rằng, cần xem xét phải lại tỉ lệ chiết khấu về giá trị hiện tại, tại thời điểm định giá đất. Bởi tỉ lệ chiết khấu này không đúng, dẫn đến ước tính tổng doanh thu phát triển không phải là 2.828,7 tỉ đồng mà con số đó cao hơn rất nhiều.

Đất “vàng” tại KĐT du lịch biển Phan Thiết được tính giá bèo

Ông Trung cho biết: “Lấy ước tính tổng doanh thu phát triển trừ ước tính tổng chi phí phát triển (qui về thời điểm hiện tại), còn lại là tổng giá trị tiền sử dụng đất của khu đất vàng và giá tiền sử dụng đất gần 2,6 triệu đồng/m2 là không thể chấp nhận được. Bản chất của thất thu ngân sách là do cách định giá thu tiền sử dụng đất không đúng, chứ không phải đợi đến khi nhà đầu tư thực hiện xong công trình, có kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng”.

Vì thế, theo ông Trung, đối với dự án KĐT du lịch biển Phan Thiết, nếu chi phí thấp hơn 1.693,6 tỉ đồng, nhà đầu tư cam kết nộp bổ sung phần chênh lệch vào ngân sách Nhà nước, nhưng đây là chi phí do nhà đầu tư tự định ra, và chưa được tổ chức có thẩm quyền thẩm định theo qui định của Luật xây dựng là trái qui định của pháp luật.