Giữ ổn định giá đất, chờ hệ số K

Theo ông Đào Quang Dương - Trưởng Phòng Kinh tế Đất (Sở Nông nghiệp và Môi trường - NNMT) TPHCM, Luật Đất đai năm 2024 quy định có 12 trường hợp sử dụng theo bảng giá đất . Tuy nhiên, Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội đã thu hẹp, chỉ còn 5 trường hợp áp dụng trực tiếp bảng giá đất , gồm: tính thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; các loại lệ phí đất đai; xử phạt vi phạm hành chính và bồi thường thiệt hại cho Nhà nước.

Các trường hợp còn lại, như tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, xác định giá đất tái định cư, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được thành phố xác định bằng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất . Theo ông Dương, do chậm nhất đến trước ngày 1/7/2026, các địa phương mới phải ban hành hệ số K , nên trong thời gian chuyển tiếp này, TPHCM vẫn tiếp tục thực hiện theo Luật Đất đai 2024, nhằm tránh ách tắc thủ tục, giữ ổn định thị trường nhà đất.

Trước đó, HĐND thành phố đã thông qua Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND về bảng giá đất lần đầu áp dụng từ 1/1/2026. Sau đó, UBND thành phố đã chỉ đạo các sở, ngành và 168 phường, xã, đặc khu triển khai thống nhất trên toàn địa bàn. Theo TS Trương Thị Minh Sâm – Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế và quản lý TPHCM, bảng giá đất 2026 được xem là “xương sống” cho nhiều hoạt động quản lý nhà nước, như: tính nghĩa vụ tài chính đất đai, công nhận quyền sử dụng đất, xác định giá khởi điểm đấu giá, bồi thường – tái định cư và thu hút đầu tư. Bà Sâm cũng bày tỏ ủng hộ quan điểm của người đứng đầu chính quyền TPHCM khi xác định mục tiêu hàng đầu của xây dựng bảng giá đất là phục vụ cho người dân thành phố và hài hòa lợi ích Nhà nước – người dân – doanh nghiệp và không đẩy giá lên quá cao gây xáo trộn như những năm vừa qua.

Một trong những nội dung được quan tâm nhất ở bảng giá đất TPHCM 2026 là giá đất nông nghiệp. Trước băn khoăn của người dân về nguy cơ khó giải phóng mặt bằng, UBND TPHCM đã tiếp thu, điều chỉnh theo phương án giá cao hơn. Đáng chú ý, đất nông nghiệp xen cài trong khu dân cư được tính linh hoạt, có nơi bằng 10% giá đất ở cùng vị trí, góp phần tháo gỡ vướng mắc thực tế kéo dài nhiều năm.

KTS Nguyễn Văn Biểu - Giám đốc Công ty Bhomes đánh giá, việc áp dụng giá đất nông nghiệp mới là tiền đề để tháo gỡ nhiều vướng mắc cho người dân, sát hơn với giá trị thị trường thực tế. “Bảng giá mới đã loại bỏ khung giá đất cũ vốn quá thấp, trong khu cũng giúp các dự án đầu tư công đẩy nhanh được tiến độ nhờ giá bồi thường hấp dẫn hơn cho người dân” - ông Biểu nhận xét.

Đối với đất ở khu vực TPHCM (cũ) cơ bản giữ nguyên hoặc tăng nhẹ. Giá cao nhất vẫn là 687,2 triệu đồng/m2 tại các tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi; thấp nhất 2,3 triệu đồng/m2 tại khu dân cư Thiềng Liềng. Trong khi đó, tại khu vực Bình Dương (cũ), có tuyến đường tăng hơn 8 lần so với bảng giá cũ. Tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ), mức tăng cao nhất khoảng 4,1 lần trên một số tuyến đường trung tâm. Việc điều chỉnh này nhằm tiệm cận giá thị trường, nhưng vẫn phân loại lại vị trí, tiêu chí để không đẩy nghĩa vụ tài chính lên quá cao.

Điểm đáng chú ý của bảng giá đất 2026 của TPHCM là nhiều loại đất liên quan đến sản xuất – kinh doanh được xem xét giảm hoặc không tăng tiền thuê đất. UBND thành phố cho biết, tại nhiều khu vực, đặc biệt là Bình Dương (cũ) sau khi điều chỉnh vị trí và tỷ lệ thu, tiền thuê đất hằng năm của doanh nghiệp sẽ có xu hướng giảm. Theo đánh giá của lãnh đạo thành phố, việc giảm chi phí thuê đất sẽ giúp doanh nghiệp mở rộng sản xuất, thu hút đầu tư trong và ngoài nước, phù hợp mục tiêu tăng trưởng hai con số trong giai đoạn tới.

Có thể nói, bảng giá đất TPHCM năm 2026, không chỉ là công cụ tài chính mà còn là thông điệp chính sách: ổn định, hài hòa và hướng tới phát triển bền vững. Trong khi chờ hệ số K , thành phố vẫn áp dụng các quy định theo Luật Đất đai 2024, để chờ hoàn thiện cơ chế, giữ ổn định thị trường nhà đất, vốn rất nhạy cảm bởi các thay đổi về chính sách, quy định pháp luật có liên quan.