Đất vườn lân cận Tp.HCM đang diễn biến thế nào?

Không còn đăng tin rao bán hay chốt giao dịch dồn dập như thời điểm đầu năm 2022, anh H, chuyên môi giới đất vườn, đất nông nghiệp khu vực Đồng Nai, Bình Dương cho hay, khoảng vài tháng nay thị trường chậm hẳn. Nhiều mảnh đất vườn được đầu tư “lướt sóng” đầu năm 2022, hiện cũng khó ra hàng do hoạt động đầu tư chững lại.

Theo anh H, cuối năm 2021, đầu năm 2022, một tuần anh giao dịch môi giới trung bình khoảng 5-7 mảnh đất vườn cho các nhà đầu tư. Trong đó, có những nền mua đi bán lại đến 3-4 lần thứ cấp. Nhất là tại khu vực Định Quán, Nhơn Trạch, Cẩm Mỹ (Đồng Nai), hoạt động đầu tư diễn ra nhộn nhịp. Tuy vậy, khoảng vài tháng nay, cùng với sự chững lại của các thị trường, đất vườn, đất nông nghiệp cũng chững theo. Nhiều mảnh đất chưa kịp giao dịch trong thời điểm sôi động, hiện cũng khó ra hàng.

“Hiện nhiều NĐT vẫn gửi bán lại nhưng giao dịch chậm hơn. Người mua có tâm lý dò hỏi về giá nhưng dè xuống tiền ở giai đoạn này. Tuy vậy, chưa có hiện tượng bán tháo hay cắt lỗ ở phân khúc này”, anh H cho hay.

Ảnh minh hoạ

Từng kiếm hàng trăm triệu đồng từ việc môi giới đất vườn, đất nông nghiệp tại khu vực tỉnh lân cận Tp.HCM vào thời điểm cuối năm 2021, khoảng 3 tháng nay, chị L (ngụ Tp.Thủ Đức, Tp.HCM) phải kiếm việc khác làm thêm để bù vào thời điểm thị trường chững lại.

Theo chị L, hiện nhiều NĐT vẫn hỏi đất nhưng không “xuống tiền” nhanh như thời điểm trước. Có những nền đất NĐT mua vào thời điểm tháng 4/2022, đến tháng 6/2022 muốn ra hàng nhưng thanh khoản chậm nên vẫn bán với giá vốn hoặc nhích nhẹ. Tuy vậy, theo chị L, rất ít NĐT bán dưới giá vốn ở thời điểm này. Có thể những NĐT đầu tư đất vườn thường là vốn sẵn có nên không bị ngợp. “Đây vẫn là phân khúc được NĐT quan tâm, nhưng do thị trường chậm nên tâm lý cũng bị ảnh hưởng chung”, chị L chia sẻ.

Ghi nhận cho thấy, đất vườn, đất nông nghiệp lân cận Tp.HCM tăng giá khá mạnh trong thời gian qua. Tại khu vực Định Quán (Đồng Nai), mảnh đất giá 500 triệu đồng thời điểm tháng 2/2022 tăng lên 650-700 triệu sau đó 2 tháng. Nhiều NĐT vào đua nhau lướt sóng kiếm tiền chênh hàng trăm triệu đồng mỗi tháng lúc thị trường sôi động.

Tại thị trường đất vườn, đất nông nghiệp tại Bến Cát (Bình Dương), mặt tiền đường Mỹ Phước - Tân Vạn được cũng rao bán 9,5 - 11,5 triệu đồng/m2 cho những lô đất rộng 5.000 - 7.500 m2 (có một phần thổ cư). Mức giá này đã tăng khoảng 2-4 triệu đồng/m2 so với cách đây 1.5 năm.

Tại thị xã Long Khánh (Đồng Nai); Bà Rịa – Vũng Tàu…đất vườn cũng vài lần cho đến chục lần trong khoảng 3-4 năm qua. Hay như tại một khu vực nằm cách xa trung tâm thành phố Đà Lạt như Cầu Đất, một sào đất nông nghiệp trước đây chỉ vài chục triệu thì nay đã lên 2 - 2,5 tỷ đồng (tùy vị trí).

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam nhận định: Với những khách hàng thuộc tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, giá đất vườn hiện nay khoảng vài triệu đồng/m2 về cơ bản là không quá cao. Tuy nhiên, nếu so sánh với một số quốc gia khác, có thể thấy giá đất nông nghiệp Việt Nam đang ở mức cao chót vót.

Thực tế, có không ít nhà đầu tư thắng đậm khi đầu tư đất nông nghiệp, đất vườn nhưng cũng nhiều nhà đầu tư mắc cạn khi tham gia vào loại hình này. Rủi ro có thể đến từ việc đón đầu dự án, đón đầu quy hoạch nhưng trong nhiều trường hợp, quy hoạch không diễn ra hoặc chậm diễn ra khiến nhà đầu tư mắc kẹt, ở không được, bán cũng chẳng xong.

Một rủi ro khác có thể kể đến khi mua đất vườn là việc chuyển lên đất thổ cư thường mất nhiều thời gian, đòi hỏi chủ đất phải có nguồn vốn mạnh để tránh tình trạng cạn vốn trong lúc thủ tục chưa hoàn thành. Rủi ro lớn nhất là nếu mảnh đất nông nghiệp nằm trong diện giải tỏa thì chủ đất chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp.

Theo các chuyên gia, để hạn chế tối đa những rủi ro khi đổ tiền vào đất nông nghiệp, nhà đầu tư cần tra cứu các thông tin quy hoạch phát triển chung của khu vực xem thửa đất có cơ sở được phép chuyển đổi mục đích sử dụng hay không, nếu có thì chi phí chuyển đổi ra sao, quy trình và thủ tục lên thổ cư như thế nào…