Phí chuyển đổi đất vườn sang đất ở cao ngất: Chuyên gia kiến nghị giảm gấp

TS. Lê Đăng Doanh - nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương - phân tích: Trước kia, người dân khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư thường chỉ nộp một phần tiền sử dụng đất , tính theo tỷ lệ % chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp, mức thu là 30% với diện tích trong hạn mức và 50% khi vượt hạn mức.

Nhưng từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, quy định này bị bãi bỏ. Người dân phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở. Đối chiếu với bảng giá đất mới tăng cao tại nhiều địa phương, nhiều hộ dân phải nộp tiền chênh lệch cao gấp nhiều lần, thậm chí lên tới hàng tỷ đồng.

Ông Doanh kiến nghị, việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở cần được thực hiện linh hoạt, không nên áp dụng cứng nhắc.

Ngoài ra, chi phí này cần phải căn cứ theo mục đích chuyển đổi. Nếu người dân chuyển mục đích sử dụng xong mà mang đi bán thì Nhà nước phải truy thu số tiền đã được miễn giảm. Còn đối với những trường hợp chuyển mục đích để làm đất ở thì nên có mức thu phù hợp và đi kèm quy định không được chuyển nhượng trong thời gian nhất định để khống chế việc trục lợi.

Theo ông Doanh, để làm được điều này phải căn cứ vào hạn mức sử dụng đất của từng cá nhân, hộ gia đình, khu vực, vùng.

Ví dụ người đến tuổi lập gia đình mà chưa có đất, được ông cha cho đất nhưng phải chuyển quyền sử dụng từ các loại đất khác sang đất ở thì phải khác với việc đã có đất ở nhưng vẫn được ưu đãi khi chuyển quyền sử dụng đất.

Chuyên gia nhấn mạnh: Chính sách cần vận dụng mềm mại nhằm đảm bảo công bằng, hướng tới mục tiêu ai cũng có nhà để ở. Các địa phương sắp tới khi công bố giá đất phải bám sát vào hạ tầng xã hội ở khu vực đó, đô thị hóa, quy hoạch, giao dịch thực, nhu cầu và giá đất thời điểm trước để đưa ra bảng giá sát nhất.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cũng cho rằng, cần phải xem xét cụ thể mục đích chuyển đổi đất. Nếu chuyển vì lý do mở rộng đất ở do gia đình có nhu cầu sử dụng, không phải buôn bán thì cho phép áp dụng một giá chênh lệch giữa đất ở và đất nông nghiệp. Còn nếu chuyển quyền sử dụng đất vì mục đích thương mại thì thu theo bảng giá thị trường.

" Chính sách tài chính đất đai phải có giới hạn để biết trường hợp nào là vì mục đích thương mại, trường hợp nào vì mục đích sử dụng. Khi chuyển quyền vì mục đích gì phải nắm được, không thể áp cứng nhắc theo toán học ", ông Võ nhấn mạnh.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm cũng nêu quan điểm: Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở cần được phân loại rõ ràng, có hướng dẫn minh bạch và cơ chế hỗ trợ phù hợp, thay vì chỉ áp dụng một mặt bằng tính giá.

Không nên đặt mọi trường hợp vào cùng 1 khuôn chính sách. Nếu là hộ gia đình chuyển đổi để xây nhà, sinh sống ổn định thì cần xem xét miễn, giảm hoặc giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất. Ngược lại, nếu chuyển đổi để phân lô, kinh doanh thì áp dụng giá thị trường là phù hợp.

" Cần phân biệt giữa nhu cầu ở thực và hành vi đầu tư, kinh doanh là rất quan trọng để từ đó áp dụng linh hoạt các phương án tính tiền sử dụng đất. Luật Đất đai 2024 là bước cải cách lớn nhưng để đạt hiệu quả, các nghị định, hướng dẫn cần cụ thể hóa tiêu chí phân loại, hướng xử lý hồ sơ đã nộp trước thời điểm giá đất mới có hiệu lực và cơ chế hỗ trợ các nhóm dễ bị tác động. Chính sách sẽ chỉ phát huy được vai trò nếu tạo điều kiện cho người dân được ở ổn định trên phần đất hợp pháp của mình, thay vì buộc họ gánh khoản tài chính vượt quá khả năng chỉ vì thiếu các hướng dẫn kịp thời ", ông Tú nêu quan điểm.

Nên giảm mạnh phí chuyển đổi

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - kiến nghị cần giảm mạnh tiền chuyển đổi sử dụng đất vườn sang đất ở. Cụ thể, tỷ lệ thu đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở chỉ nên là 20% tiền sử dụng đất và đối với diện tích vượt hạn mức giao đất ở là 30%, thay vì mức 30% và 50% như dự thảo hiện nay. Theo ông Châu, mức đề xuất này vừa hợp lý vừa nhẹ gánh tài chính hơn cho người dân khi thực hiện thủ tục chuyển đổi.

Đối với quy định về phạm vi áp dụng, mức thu nói trên chỉ tính duy nhất một lần cho một hộ gia đình hoặc cá nhân, ngoại trừ trường hợp người sử dụng đất xin chuyển đổi nốt phần diện tích còn lại trong cùng thửa đất đã được chuyển mục đích một phần trước đó.

Khi đó, việc thu tiền sử dụng đất ở lần chuyển đổi tiếp theo sẽ phải căn cứ theo các quy định chung tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, bảo đảm sự minh bạch, thống nhất trong thực thi.

Ông Châu nhấn mạnh, quy định với tỷ lệ 20 - 30% không chỉ giảm áp lực tài chính mà còn mang lại sự đồng bộ trong quá trình áp dụng ở phạm vi toàn quốc. Việc này sẽ giúp các địa phương thuận tiện hơn khi triển khai, đồng thời đảm bảo tính “công bằng và hợp tình hợp lý”.

Ông ví dụ, cách áp dụng mức tỷ lệ % này tương tự như cơ chế “thuế suất %” trong Luật Thuế hiện hành, vốn đang được áp dụng chung thống nhất trên cả nước, tránh sự chênh lệch giữa các địa phương.

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị sửa đổi quy định đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng “vượt hạn mức” giao đất ở tại địa phương.

Theo đó, đối với “diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương tối đa không quá 2.000 m²” và đối với “diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương quá 2.000 m²”, thay thế quy định đối với “diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương tối đa không quá 500 m²” và đối với “diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương quá 500 m²”.

Mới đây, trả lời kiến nghị của cử tri nhiều địa phương, Bộ Tài chính cho biết đang xây dựng và hoàn thiện dự thảo nghị quyết đặc thù của Chính phủ về tháo gỡ, xử lý vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở (sau khi có ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp) để trình Chính phủ xem xét, quyết định.