Đấu giá hơn 320 ha đất "vàng" ở TP Biên Hòa

Khu công nghiệp (KCN) Biên Hòa 1 ra đời năm 1963 (tên gọi trước đây là Khu Kỹ nghệ Biên Hòa, tọa lạc tại phường An Bình, TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai) là KCN lâu đời nhất Việt Nam. Tuy nhiên, sau hơn nửa thế kỷ hoạt động, KCN Biên Hòa 1 đã bộc lộ nhiều hạn chế.

3 phương án thực hiện

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai, mỗi ngày các doanh nghiệp đang hoạt động tại KCN Biên Hòa 1 xả hơn 9.000 m3 nước thải, trong đó chỉ có hơn 1.000 m3 được đấu nối qua KCN Biên Hòa II để xử lý. Phần còn lại được các doanh nghiệp tự xử lý rồi xả trực tiếp ra sông Đồng Nai. Chính vì vậy, hoạt động của KCN này gây rất nhiều nguy cơ ô nhiễm môi trường đối với sông Đồng Nai. Để xử lý nguy cơ này, ngay từ năm 2008, Đồng Nai đã đề xuất lên Chính phủ thực hiện chuyển đổi công năng của KCN Biên Hòa 1. Một năm sau đó, Thủ tướng đã đồng ý chủ trương chuyển đổi công năng KCN Biên Hòa 1 thành khu đô thị - thương mại - dịch vụ.

Sau khi có chủ trương đồng ý của Chính phủ, tỉnh gấp rút thực hiện đề án chuyển đổi công năng KCN Biên Hòa 1 thành khu đô thị - thương mại - dịch vụ Biên Hòa 1. Tuy nhiên, việc chuyển đổi vấp phải không ít khó khăn. Hiện tại sau hơn 13 năm, dự án vẫn trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng và di dời các doanh nghiệp trong KCN. Trước thực tế này, để đẩy nhanh tiến độ, tỉnh Đồng Nai đã đặt mục tiêu phải hoàn thành vào cuối năm 2025 và giao các cơ quan chức năng nhanh chóng nghiên cứu, đề xuất hình thức đầu tư dự án.

Một góc KCN Biên Hòa 1 bên sông Đồng Nai.

Theo đó, đã có 3 phương án thực hiện đầu tư dự án được đề xuất xem xét lựa chọn. Phương án 1 là đấu giá quyền sử dụng đất; phương án 2, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất KCN Biên Hòa; phương án 3, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất cho toàn bộ diện tích đất KCN Biên Hòa 1 sau khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất các khu đất sạch.

Đối với phương án 1, địa phương đòi hỏi phải thu xếp một nguồn vốn ngân sách để tiến hành bồi thường, giải phóng mặt bằng. Ở phương án 2 và 3, nhà nước không phải bố trí nguồn ngân sách để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng, bởi nhà đầu tư được lựa chọn thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

Gấp rút thu xếp vốn

Theo phân tích của các sở ngành liên quan, ở phương án 2 và 3, tuy nhà nước không phải bố trí nguồn vốn ngân sách để thực hiện nhưng lại vướng quy định. Cụ thể, ở phương án 2, nhược điểm lớn nhất là theo quy định của pháp luật về đất đai, việc đầu tư dự án khu đô thị (thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất) là phải đấu giá quyền sử dụng đất. Ở phương án 3, ngoài việc vướng quy định đầu tư dự án khu đô thị phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất thì phương án thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất kết hợp với đấu giá quyền sử dụng đất hiện chưa có quy định của pháp luật hướng dẫn thực hiện.

Ông Hồ Văn Hà, Giám đốc Sở kế hoạch và Đầu tư tỉnh Đồng Nai, cho rằng phương án 1 có ưu điểm là khai thác có hiệu quả quỹ đất, nâng cao giá trị đất đai đối với khu đất có vị trí lợi thế thương mại cao và đặc biệt là phù hợp quy định hiện hành. "Sau khi xem xét, tại cuộc họp với UBND TP Biên Hòa và các sở, ngành về tiến độ lập hồ sơ đề xuất chủ trương đầu tư khu đô thị - thương mại - dịch vụ Biên Hòa 1, UBND tỉnh Đồng Nai đã thống nhất lựa chọn phương án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để đề xuất Ban Thường vụ Tỉnh ủy xem xét" - ông Trương Vĩnh Hiệp, Trưởng Phòng Quản lý đô thị TP Biên Hòa, thông tin.

Theo ông Hiệp, qua rà soát, hiện nay, diện tích của KCN Biên Hòa 1 sẽ được chuyển đổi công năng là hơn 320 ha. Diện tích này sẽ được phân chia làm 2 khu vực, trong đó khu vực thực hiện dự án khu đô thị - thương mại - dịch vụ có diện tích hơn 283 ha. Tuy nhiên, để thực hiện phương án trên, tỉnh sẽ phải bố trí nguồn ngân sách rất lớn để bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch.

Để cân đối nguồn lực đầu tư, Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai Cao Tiến Dũng đã yêu cầu TP Biên Hòa và các đơn vị liên quan rà soát, phân chia thành các khu vực hợp lý để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất. Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo hình thức "cuốn chiếu" đối với từng khu vực.

Để có đủ cơ sở báo cáo Ban Thường vụ Tỉnh ủy xem xét phương án đấu giá quyền sử dụng đất, ông Cao Tiến Dũng đề nghị UBND TP Biên Hòa và các đơn vị liên quan thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất với khu đất diện tích 78 ha trước. Đồng thời, yêu cầu UBND TP Biên Hòa và các đơn vị liên quan tính toán năng lực tài chính, kinh phí để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật mới; giao Sở Lao động - Thương binh và Xã hội tính toán số lượng lao động tại các doanh nghiệp trong khu vực và tổng nguồn kinh phí hỗ trợ; giao Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Sở Xây dựng tính toán phần kinh phí bồi thường, hỗ trợ đối với tài sản trên đất của các tổ chức, doanh nghiệp trong khu vực. Sở Tài chính tính toán cụ thể nguồn vốn cũng như giải pháp huy động vốn để thực hiện dự án.