Đầu tư đất ven khu công nghiệp: Người thắng tiền tỷ, người ngậm trái đắng vì ôm đất nằm trong quy hoạch

Xu hướng "ăn theo" bất động sản công nghiệp đã xuất hiện từ nhiều năm nay. Đã không ít NĐT thắng lớn, kiếm tiền tỷ từ các thương vụ "lướt sóng", sang nhượng đất vùng ven KCN. Nhưng cũng có nhiều NĐT ngậm trái đắng vì mua phải đất nằm trong quy hoạch, hoặc khó thanh khoản. Đặc biệt, tại một số khu vực, NĐT còn bị chôn vốn vì xuống tiền vào đúng thời điểm đất vùng ven KCN xuất hiện "cơn sốt".

Theo nhà đầu tư Thành Phạm, đầu tư đất ven KCN không hề "dễ ăn như lời đồn". Và để thành công trong dòng sản phẩm này, NĐT cần phải nắm rõ một số nguyên tắc.

Đầu tiên, NĐT phải xác định KCN đó hình thành ở vị trí sát khu dân cư bao quanh hay ở khu biệt lập, nơi đưa đón công nhân bằng xe ô tô từ nơi ở lân cận đến.

Anh Thành Phạm cho rằng, nếu muốn đầu tư bất động sản "ăn theo" KCN nên chọn vị trí của KCN liền kề khu dân cư vì như vậy mới có thể tạo được nhiều nhu cầu nhà ở, xây nhà trọ và các dịch vụ ăn theo.

Với nhiều nhà đầu tư, đất nền ven khu công nghiệp là "món hời" không thể bỏ qua.

Một yếu tố khác mà NĐT cần quan tâm đó là địa phương có đưa ra nhiều chính sách thu hút cho KCN như giảm thuế, thu hút nhà máy, các công ty xí nghiệp về đặt doanh nghiệp. Tỷ lệ lấp đầy của KCN sẽ góp phần làm tăng giá đất ven vùng này. Thêm nữa, về vị trí địa lý, KCN có nằm ở vùng kinh tế trọng điểm và được Chính phủ tập trung nguồn lực phát triển hay không?

Nhờ những chính sách ưu đãi thuế, hỗ trợ thủ tục đơn giản hơn, doanh nghiệp sẽ thuận lợi hơn trong hoạt động và cũng sẽ có nhiều chính sách tốt hơn để thu hút nhân lực. Khi nhiều người dân về sinh sống tất yếu sẽ tạo ra sự sôi động của thị trường bất động sản.

Anh Thành nói thêm, NĐT cần xem xét về điều kiện tự nhiên và hệ thống giao thông gắn liền với KCN. Nếu KCN ở phía Bắc và phía Nam sẽ có nhiều điều kiện thuận lợi về tự nhiên vì ít bị tác động bởi thiên tai, bảo lụt như ở miền Trung

Trong khi đó, kết nối nối giao thông tới KCN và các KCN phụ trợ hoặc kết nối với cảng biển, cảng hàng không để nhập/xuất nguyên vật liệu xuất khẩu hàng hóa có thuận tiện hay không cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới quy mô của KCN. Nếu KCN sát vành đai, cao tốc thì việc vận chuyển hàng hóa sẽ thuận lợi. Và đây là những KCN có tiềm năng.

Một yếu tố quan trọng khác, đó là NĐT phải xem xét lĩnh vực mà KCN thu hút đầu tư. Là KCN nặng, hay KCN nhẹ, dệt may, lắp ráp linh kiện hay KCN công nghệ cao? Điều này liên quan tới tâm lý người dân đến ở xung quanh. 

Ví dụ như, tâm lý của họ sẽ không muốn ở một vị trí mà ống xả khói đen phun ngút trời mỗi ngày, hay khói bụi thải ra do sản xuất xay nghiền nguyên vật liệu, đặc biệt tiếng ồn của những cổ máy khổng lồ gầm rú mỗi ngày. Nhu cầu nhà ở, trọ, dịch vụ tiện ích xã hội sẽ không xuất hiện nhiều ở những nơi như thế này.

"Đầu tư bất động sản cần bám theo những vị trí KCN không khói, khu công nghiệp công nghệ cao", anh Thành Phạm nhấn mạnh.

Cũng theo anh Thành Phạm, thời điểm hình thành KCN cũng sẽ quyết định giá của BĐS. Đầu tiên là giai đoạn sở hữu thông tin/văn bản khảo sát. Sau khi có văn bản xin dự án và khảo sát tác động môi trường đối với khu vực gửi tới UBND tỉnh/huyện thì đây cũng là thời điểm tốt để săn đón quỹ đất. Ưu điểm giá khởi điểm rất rẻ, còn nhiều, dễ mua dễ lướt sóng vì lúc này người mua rất nhiều. Tuy nhiên, nhược điểm, NĐT có thể bị "bom" vì xuất hiện thông tin "ông lớn" về xây dựng không chính xác và chỉ có vai trò "tạo sóng".

Thứ hai là giai đoạn hình thành, đền bù và triển khai. Tới giai đoạn này thì KCN chắc chắn đã được hình thành, giá đất cũng đã theo thời gian và tăng lên một ngưỡng nhất định. Đầu tư thời điểm này vẫn còn rất tốt và an toàn nhưng tỷ suất lợi nhuận không thể bằng giai đoạn sơ khai. Nhưng tỷ lệ rủi ro đã giảm xuống đồng nghĩa mức lợi nhuận cũng giảm theo.

Thứ ba là giai đoạn khai thác và lấp đầy. KCN không thể nhanh chóng lấp đầy 100% mật độ mà cần thời gian chu kỳ 2 năm, 5 năm, 10 năm… Mỗi chu kỳ như vậy, bất động sản ven KCN được hưởng lợi rất nhiều nhờ nhu cầu ở thực, kéo theo gia đình chuyển tới an cư lập nghiệp.

"Bất động sản ven KCN dễ mua dễ làm nhưng đặc thù rất dễ dính quy hoạch. Vì khi ở giai đoạn thông tin thì ranh giới của KCN chưa được xác định rõ ràng. Thực tế, rất nhiều NĐT ôm một quỹ đất lớn nhưng nằm lọt trong KCN và bị giải tỏa đền bù với chi phí thấp hơn nhiều lần giá mua vào. Thế nên, NĐT cần cẩn thận phân tích kỹ trước khi xuống tiền vào dòng sản phẩm này", anh Thành Phạm khuyến nghị.