Đây là yếu tố quyết định đến sức bật của thị trường địa ốc năm 2023

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) dự báo, sang năm 2023, khi có room tín dụng mới, thị trường BĐS sẽ dần phục hồi.

Vị chuyên gia này cho rằng, thị trường BĐS vừa trải qua một năm đầy thăng trầm, với đầu năm đầy "hưng phấn" nhưng từ giữa và cuối năm lại chuyển sang trạng thái trầm lắng kéo dài. Một trong những nguyên nhân chính dẫn đến khó khăn của thị trường BĐS hiện nay là bài toán dòng vốn.

"Các doanh nghiệp phát triển bất động sản chỉ có sẵn khoảng 20% tiền mặt để giải phóng mặt bằng, còn lại 80% số tiền phát triển dự án phải đi vay. Trong khi đó, nguồn vốn tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản là hai kênh dẫn vốn quan trọng nhất. Song, hai kênh này đang đồng loạt bị siết chặt gây ra hệ lụy là nhiều doanh nghiệp bất động sản buộc phải dừng, giãn tiến độ hoặc hoãn dự án trong thời gian dài vì thiếu vốn, dẫn tới thanh khoản kém và doanh thu sụt giảm. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp quá khó khăn đã buộc phải sa thải bớt lực lượng lao động. Thêm vào đó, đối tượng người mua bất động sản cũng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, bị hạn chế nhu cầu vay do lãi suất ngân hàng tăng mạnh", ông Đính cho hay.

Cùng quan điểm, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho hay, không tiếp cận được nguồn vốn vay chính là bài toán của các nhà đầu tư cá nhân và chủ đầu tư thời điểm này. Lúc thị trường khó khăn, nguồn vốn từ đâu, giải pháp vốn là gì đang khiến nhiều nhà đầu tư đau đầu.

Với nhà đầu tư cá nhân đã vay ngân hàng để mua BĐS, nếu trả lại cho chủ đầu tư thì dễ gặp rủi ro khi trong hợp đồng mua bán có phần phạt. Rất ít nhà đầu tư để ý điều này. Từ đó, dẫn đến câu chuyện, nhiều nhà đầu tư đang cố "gồng", và không rõ sẽ gồng được đến khi nào. "Rất có thể sẽ có đợt giảm giá bán tháo trong thời gian tới khi mà chính sách tín dụng không được nới đúng nghĩa. Mặc dù sức mua trên thị trường vẫn có nhưng không có nguồn hàng để mua và nhà đầu tư không tìm được vốn vay chính là nguyên nhân khiến một số BĐS có thể đổ vỡ", bà Dung nhận định.

"Đây là thời điểm khá nhạy cảm của thị trường BĐS. Nhà đầu tư không thể nóng vội như thời điểm trước. Nguồn vốn để đầu tư chính là rào cản lớn nhất thời điểm này", Bà Dung nhấn mạnh.

Dự đoán diễn biến thị trường trong thời gian tới, bà Dung cho rằng, BĐS sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách bao gồm: Nguồn cung tiếp tục hạn chế, đặc biệt là nguồn cung ở phân khúc trung cấp và bình dân. Đối với những người mua để ở sẽ không có nhiều lựa chọn do hầu hết các nguồn cung mới sẽ tập trung ở phân khúc cao cấp trở lên.

Mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn vô cùng khó khăn đối với cả nhà đầu tư cá nhân và nhà đầu tư thể chế (chủ đầu tư dự án). Việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều. Điều này phải được "mở" ra trong năm 2023 để thị trường BĐS phát triển ổn định. Yếu tố nguồn vốn quyết định 70-80% sự phục hồi của thị trường địa ốc.

Cùng với đó, những thông tin trên thị trường liên quan đến các thay đổi pháp lý (quy định về thời hạn sở hữu chung cư, áp dụng thuế tài sản, v.v) cũng như những cuộc điều tra trên thị trường về các sai phạm của chủ đầu tư có thể gây ảnh hưởng tới tâm lý người mua.

Theo bà Dung, thời điểm này các nhà đầu tư nên nhắm tới việc đầu tư trung và dài hạn, hạn chế đầu tư lướt sóng, kèm theo kế hoạch rõ ràng về dòng tiền, hạn chế vay và luôn dự phòng một khoảng thời gian thanh khoản dài hơn. Các nhà đầu tư cũng nên tìm hiểu kỹ pháp lý dự án, do trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều sản phẩm không có pháp lý rõ ràng ảnh hưởng đến khoảng thời gian đầu tư. Với người mua nhà để ở, chi phí lãi vay có xu hướng gia tăng, nên các chính sách bán hàng của chủ đầu tư sẽ là các yếu tố quan trọng để cân nhắc quyết định và lựa chọn.

Vừa qua, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký liên tiếp hai Công điện số 1163 ngày 13.12.2022 về thị trường trái phiếu doanh nghiệp và Công điện số 1164 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và phát triển nhà ở.

Theo các chuyên gia, đây là tín hiệu tích cực đối với các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đang hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Đây là cơ hội để các dự án bất động sản giải quyết được bài toán dòng vốn và xử lý các vấn đề vướng mắc về thủ tục pháp lý; thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng của các dự án và góp phần khôi phục sự sôi động của thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, hiện nay đang trong quá trình sửa đổi luật liên quan tới bất động sản, một số nhà đầu tư trong thời gian này ngại xuống tiền. Do vậy, theo các chuyên gia, đến khi sửa xong luật, khi mọi thứ đã rõ ràng thị trường sẽ có động lực để hồi phục mạnh mẽ.