Đẩy nhanh định giá đất cho doanh nghiệp

Mấu chốt vẫn là "dám quyết, dám làm"

Theo ông Nguyễn Minh Nhựt, trong 9 dự án nói trên có một số dự án mang về nguồn thu lớn cho ngân sách TP như dự án của Tập đoàn Lotte tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (16.190 tỉ đồng), dự án khu đô thị lấn biển Cần Giờ (27.317 tỉ đồng)... Sở cũng đã trình Hội đồng thẩm định giá đất TP 2 dự án là Khu phức hợp quan sát Thủ Thiêm khoảng 4.000 tỉ đồng và khu đô thị Sóng Việt khoảng 168 tỉ đồng. Sắp tới, Sở sẽ trình thêm 23 dự án với tổng số thu dự kiến 7.956 tỉ đồng. Ngoài ra, những tháng đầu năm, khu vực Bình Dương và Bà Rịa-Vũng Tàu (trước đây) cũng đã duyệt 44 khu đất với số thu 7.485 tỉ đồng. Như vậy, dự kiến trong năm 2025, nguồn thu từ giá đất các dự án cụ thể là 86.300 tỉ đồng.

Ảnh: Đình Sơn

Một lãnh đạo của Công ty Anh Tú (TP.HCM) nhận xét thời gian trước đây, việc định giá đất cho các dự án rất chậm. Điển hình như dự án của công ty ông ở Q.7, TP.HCM (cũ) sau 7 năm, 7 tháng, với gần 200 văn bản của cơ quan nhà nước mới có được kết quả với số tiền khoảng 513 tỉ đồng. Do dự án không được định giá trong một khoảng thời gian quá dài khiến doanh nghiệp (DN) rơi vào cảnh khó khăn tột cùng. Phần đất thấp tầng dù đã bán cho khách hàng nhưng do không đóng được tiền sử dụng đất nên không thể xây dựng và cấp sổ hồng cho người mua nhà, khiến khách hàng khiếu kiện khắp nơi. Trong khi đó, phần đất dự kiến làm chung cư cao tầng cũng vì thế mà không thể được cấp phép xây dựng. Không có sản phẩm bán, nhiều năm qua công ty không có nguồn thu.

"Thời gian trước khi TP.HCM sáp nhập, công tác định giá đất tại TP rất chậm chạp, nhưng nay chính quyền TP.HCM đã nỗ lực, đẩy nhanh tiến độ định giá đất tại các dự án cho DN. Về cơ sở định giá đất, hiện nay các cơ quan chức năng đều có dữ liệu, khi cần là thu thập thông tin rất nhanh. Cơ bản nhất là mọi thứ phải rõ ràng, minh bạch, chuẩn chỉnh ngay từ đầu. Bởi chỉ một câu từ trong văn bản lệch đi hay chưa rõ ý, mỗi nơi hiểu mỗi kiểu sẽ làm các bên không an tâm nên lại phát văn bản hỏi lại các nơi. Thư đi, tin lại mất rất nhiều thời gian. Do đó, để công tác định giá đất được đẩy nhanh, những người đứng đầu cần phải quyết tâm làm, hỗ trợ DN bằng cái tâm trong sáng, dám nghĩ, dám làm", vị này nói.

Lãnh đạo Công ty bất động sản V.N cũng thừa nhận định giá đất tại TP.HCM trước đây hết sức trì trệ. Nếu tại Bình Dương (cũ), dự án của công ty chỉ mất 2 tháng để xong định giá đất, nhưng ở TP.HCM (cũ) dự án đã đóng xong tiền sử dụng đất , nay đóng thêm tiền sử dụng đất bổ sung do điều chỉnh tăng tầng cao cũng mất 1 năm mới xong. Còn nếu dự án đóng tiền từ đầu thì ít nhất phải mất 3 năm. Ngoài ra, đóng tiền sử dụng đất bổ sung tính theo hệ số K, tức là có công thức tính rõ ràng, chỉ cần "ráp" vào, không cần trình qua Hội đồng định giá đất TP cũng mất rất nhiều thời gian. Còn nếu như tính từ đầu theo phương pháp thặng dư, thời gian sẽ còn kéo dài lê thê hơn nữa.

"Tại sao cùng một cơ chế, cùng một nền tảng pháp luật mà Bình Dương làm nhanh được, TP lại không. Nên thực ra các vấn đề này là cần một người lãnh đạo cấp tỉnh dám nói và dám làm, lãnh đạo cấp sở và cán bộ chuyên môn cũng phải làm vì sự phát triển chung. Tất cả phải thật mạnh mẽ, quyết đoán và liêm chính", lãnh đạo Công ty bất động sản V.N nói thẳng.

Để DN tự khai, tự nộp, tự chịu trách nhiệm?

TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, phân tích: Việc chậm trễ trong định giá đất có nguyên nhân do tư vấn thẩm định giá không chuẩn xác, dẫn đến trách nhiệm hình sự tại nhiều vụ án đã tạo tâm lý e ngại cho cán bộ công chức. Không chỉ vậy, Hội đồng thẩm định giá đất TP cũng có tâm lý sợ trách nhiệm nên hàng ngàn hồ sơ không thể tính tiền nộp thuế dẫn đến tồn nợ thuế là điều dễ hiểu. Hiện nay, luật Đất đai 2024 có hiệu lực góp phần giải quyết rất nhiều vướng mắc cho các dự án qua nhiều thời kỳ khác nhau. Trong đó sẽ gỡ vướng cho các dự án về nộp tiền sử dụng đất tồn đọng trên địa bàn TP.HCM. Mới đây nhất là dự thảo sửa đổi, bổ sung luật Đất đai 2024 sẽ điều chỉnh mức thu bổ sung từ 5,4%/năm xuống còn 3,6%/năm để xử lý hồ sơ nợ tiền sử dụng đất . Như vậy, về pháp luật xem như đã cụ thể, các dự án tồn đọng trên dưới 20 năm sẽ được giải quyết.

"Tuy nhiên, trên thực tế dù có những phương pháp mới trong định giá đất, nhưng quy trình vẫn cũ, tư duy vẫn cũ, con người cũ nên sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến tiến trình giải quyết tồn đọng về tiền sử dụng đất lên đến hàng triệu tỉ đồng từ các dự án . Để giải quyết nhanh gọn và đúng trình tự pháp luật thì trách nhiệm thẩm định giá của Sở NN-MT là rất quan trọng. Lâu nay khâu chuyển thuế từ Sở NN-MT qua cơ quan thuế là rất chậm, thậm chí một vài năm mới có phiếu chuyển thuế, khiến nhiều dự án bị chậm định giá phải "trùm mền" nhiều năm", ông Thuận nói.

Do đó, chuyên gia này kiến nghị nên giao cho DN tự khai, tự nộp, tự chịu trách nhiệm về kê khai nộp tiền sử dụng đất trên cơ sở bảng giá đất do UBND cấp tỉnh phê duyệt ban hành mà không cần phụ thuộc tư vấn thẩm định giá và Hội đồng thẩm định giá đất TP. Cơ quan thuế chỉ quyết toán số thuế đó thông qua đề xuất của DN trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy trình. Trường hợp nộp dư thì cấn trừ sang dự án khác, nộp thiếu thì truy thu nộp bổ sung.

TS Phạm Viết Thuận giải thích đơn giá trong bảng giá đất được UBND cấp tỉnh phê duyệt hằng năm trước đó đã được các đơn vị thẩm định giá tư vấn, xây dựng. Nên áp dụng để tính tiền thuê đất, giao đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất cho dự án bất động sản là hợp lý, phù hợp quy định pháp luật về đất đai. Tuy nhiên, để xác thực tỷ lệ % phải nộp cho từng sự vụ thì nên đưa vào luật Đất đai để điều chỉnh trong kỳ này. Ví dụ, thuê đất tỷ lệ thu khoảng 0,5% so với bảng giá đất, giao đất hệ số K là bao nhiêu %. Trong khi đó, chuyển mục đích sử dụng đất thu tối đa 30% bảng giá đất. Việc này vừa cụ thể, vừa giúp cải cách thủ tục hành chính về đất đai vốn rất phức tạp lâu nay.