Di dời nhà máy khỏi nội đô: Làm sao để “đất vàng” không hóa cao ốc?

Chung cư 90 Nguyễn Tuân mọc trên "đất vàng" sau di dời của Xí nghiệp vận tải Transerco

Mới đây, UBND TP Hà Nội tiếp tục có tờ trình gửi HĐND thành phố về danh mục nhà, đất phải di dời theo quy hoạch trên địa bàn thành phố Hà Nội (đợt 1), dự kiến Nhà máy Bia Hà Nội và 8 cơ sở ở quận Hoàn Kiếm, Thanh Xuân, Đống Đa, Bắc Từ Liêm, Long Biên sẽ di dời theo quy hoạch.

Cao ốc xây lên sau điều chỉnh quy hoạch

Thực tế, hơn một thập kỷ từ ngày có chủ trương di dời các cơ sở sản xuất công nghiệp ra ngoài khu vực nội thành, Hà Nội vẫn chưa thể "dọn dẹp" hết các nhà máy ngự trị gây ô nhiễm đất vàng. Và hơn thế nữa, thay vì với mục đích ban đầu được đặt ra là ưu tiên không gian xanh, tạo quỹ đất xây dựng công trình an sinh xã hội, thì hàng loạt chung cư, cao ốc mọc lên khiến đô thị càng thêm ngột ngạt.

Trong một báo cáo công bố năm 2020, Bộ Xây dựng cũng thừa nhận, việc cụ thể hóa, thực hiện các định hướng, chủ trương của quy hoạch chung đã được phê duyệt chưa được thực hiện nghiêm túc, đặc biệt là chủ trương về di dời các cơ sở sản xuất công nghiệp, bệnh viện, cơ sở giáo dục đại học, cơ sở giáo dục nghề nghiệp và các cơ quan, đơn vị trong nội thành Hà Nội, TP.HCM triển khai chậm.

Bộ Xây dựng cũng thẳng thắn nhìn nhận, quỹ đất sau khi di dời các nhà máy xí nghiệp ra khỏi khu vực nội thành phần lớn được sử dụng để đầu tư xây dựng các dự án nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng, chưa tuân thủ theo đúng định hướng quy hoạch chung, gây gia tăng áp lực về dân số và quá tải về hạ tầng tại khu vực nội thành.

Trong khi đó, theo các chuyên gia, dù bản quy hoạch hoàn hảo đến đâu thì khi đi vào thực tiễn cũng sẽ phát sinh vấn đề. Đó là nguyên nhân căn bản khiến các khu đất vàng của nhà máy, trụ sở bộ ngành dù đã được quy hoạch mục đích sử dụng ban đầu rất rõ ràng nhưng thực tế khi triển khai lại biến tướng theo hướng ngược lại.

TS. KTS. Phạm Anh Tuấn, khoa Kiến trúc quy hoạch, Đại học Xây dựng cũng cho rằng, thực tế việc triển khai quy hoạch đó dường như lại đang có sự đối lập lại với quy hoạch ban đầu. Không gian xanh không những không được mở rộng thêm mà còn bị giảm đi. Ở vị trí trung tâm, nhu cầu sử dụng không gian xanh lớn thì không còn quỹ đất, nói đúng hơn là quỹ đất hầu hết đã bị "thâu tóm". Trong khi đó, nhiều công viên lớn lại quy hoạch ở vị trí xa trung tâm, hạn chế khả năng tiếp cận của người dân nội đô, gây ra sự lãng phí lớn.

Di dời, rồi sao nữa?

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, KTS Phạm Thanh Tùng – Hội Kiến trúc sư Việt Nam cho rằng, thiết kế từ trước đây các khu công nghiệp đều nằm ở ngoại vi thành phố. Đơn giản như khu Mỹ Đình, ngày xưa vốn nằm ngoài ô, vì Hà Nội lúc đó chưa phát triển, thế nhưng bây giờ khi phát triển rồi các nhà máy đó nằm trong trung tâm, bỗng nhiên khu đất đó đều là đất vàng.

Dự án dang dở trên đất vàng di dời Nhà máy May Thăng Long

Khi di dời các doanh nghiệp sẽ cần bỏ ra một khoản kinh phí lớn cho cơ sở hạ tầng mới, còn khu đất nội đô sẽ được chuyển đổi giá trị vì không còn doanh nghiệp ở đó. Như vậy sẽ có nhiều bài toán đặt ra, cũng có ý kiến cho rằng biến nơi đó thành công viên, không gian công cộng phục vụ cộng đồng, thế nhưng cũng có những dự án họ làm chung cư, về kinh tế sẽ có nhiều lợi nhuận hơn bù đắp vào việc chuyển nhà máy đi.

"Chúng ta cần bình tĩnh xem xét, thứ nhất là về mật độ dân số, thứ hai là kết nối giao thông, hạ tầng. Nếu ở khu vực đấy xây chung cư thì thu được lợi nhuận kinh tế, nhưng cần đáp ứng được chất tải dân số trên đô thị với kết nối hạ tầng có đảm bảo không. Chúng ta cần xem xét và nếu không đảm bảo được thì cần trả lại và có thể xây công viên, vườn hoa, thậm chí là nhà trẻ, trường học" – ông Tùng cho biết.

Trong khi đó, KTS Đào Ngọc Nghiêm – Phó Chủ tịch Hội quy hoạch đô thị Việt Nam cũng cho rằng, Hà Nội cần một cơ chế đặc thù là những ưu đãi, hỗ trợ về nguồn vốn để doanh nghiệp có khả năng xây dựng cơ sở mới, hoặc các chính sách phù hợp để doanh nghiệp liên kết với các đơn vị có chức năng xây dựng đô thị, thu hút nhà đầu tư nước ngoài triển khai.

Bên cạnh đó, cần phải có văn bản dưới luật để khẳng định sau khi di dời, doanh nghiệp cần giao lại khu đất tại cơ sở cũ cho thành phố. Ngoài ra, tại Luật Đất đai sửa đổi trong thời gian tới cũng cần bổ sung các quy định về việc sử dụng quỹ đất công nghiệp trong nội đô rõ ràng hơn.

Quỹ đất sau khi di dời phải được ưu tiên để xây dựng, phát triển các công trình công cộng, công trình hạ tầng xã hội, kỹ thuật và không được sử dụng để xây dựng chung cư cao tầng sai quy hoạch. Công tác giám sát quá trình khai thác sử dụng tại các nhà máy phải được quán triệt chặt chẽ hơn nữa.