Dịch vẫn còn ảnh hướng, BĐS công nghiệp liệu còn cơ hội?

Chia sẻ về vấn đề này, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, các nhà đầu tư nước ngoài chuyển sang các nước khác là câu chuyện về đơn hàng chứ không phải bất động sản công nghiệp. Ví dụ như các đơn hàng về may mặc và sản xuất, các nhà đầu tư nước ngoài đặt các nhà máy, khu công nghiệp Việt Nam, nhưng trong năm 2021 họ thực sự chuyển đơn hàng sang các nước khác trong khu vực bởi vì chúng ta bị ảnh hưởng từ dịch bệnh, các khu công nghiệp bị phong tỏa và lượng công nhân không có.  Vì vậy, NĐT nước ngoài chuyển đơn hàng sang các nước khác chứ không phải các nhà bất động sản công nghiệp họ chuyển hàng sang đầu tư cho các nước khác.

Còn các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp, nếu đã có mặt ở Việt Nam rồi, trong thời gian vừa qua nếu muốn "thoát" khỏi thị trường Việt Nam thì cũng không "thoát" ngay được mà cần phải chuyển nhượng. Mà theo TS Khương, việc chuyển nhượng này sẽ tốn thời gian dài. Hơn nữa, đầu tư bất động sản công nghiệp là đầu tư trung và dài hạn chứ không phải 1-2 năm để có thê thay đổi liên tục.

Còn những nhà đầu tư chưa tham gia thị trường Việt Nam và đang trong giai đoạn nghiên cứu thì nếu nhóm này dừng lại, cũng khó xác định được.

"Vì vậy đây chỉ là câu chuyện chuyển đơn hàng từ Việt Nam sang nước khác do dịch bệnh chứ không phải thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam mất sức hút với nhà đầu tư nước ngoài. Có thể họ chậm lại một nhịp do những chuyến bay quốc tế đang bị hạn chế, cũng như các thủ tục pháp lý chưa thực sự tròn trịa những không phải thị trường Việt Nam mất sức hút", TS Khương nhấn mạnh.

Báo cáo thị trường quý 3 về BĐS công nghiệp của Colliers Việt Nam cũng chỉ ra, BĐS công nghiệp không có sự thay đổi về tỷ lệ lấp đầy và giá chào bán tại Tp.HCM và Hà Nội.

Với Tp.HCM,  giá thuê đất công nghiệp bình quân tại Tp.HCM vẫn ở mức 175 USD/m2/kỳ hạn, tương đương với 6 tháng đầu năm 2021. Ngoài ra, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 85% ở hầu hết các khu công nghiệp. Do ảnh hưởng xấu của Covid- 19 trong quý 3, hầu hết các giao dịch đã bị hoãn lại khi nhiều khu công nghiệp phải đối mặt với tình trạng có vài bệnh nhân F0. Các khu vực vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An cũng đối phó với vấn đề tương tự của đại dịch.

Về nguồn cung -cầu, do chịu ảnh hưởng tiêu cực từ đợt sóng Covid-19 lần thứ 4, không có khu công nghiệp mới nào ở Tp.HCM được ghi nhận cho đến cuối tháng 9. Tuy nhiên, do việc tiêm phòng đang diễn ra tốt đẹp trong thời gian gần đây, các nhà đầu tư có thể bắt đầu tung ra các khu công nghiệp mới của họ từ quý đầu tiên của năm 2022. Dự đoán rằng sẽ có 5 khu công nghiệp sẽ sớm được tung ra thị trường, cung cấp hơn 4.200 ha cho thị trường. Trong khi đó, 4 trong số đó nằm ở huyện Bình Chánh.

Tại Hà Nội, theo Colliers Việt Nam, trong quý trước, giá chào thuê đất trung bình tại Hà Nội vẫn ở mức 140 USD/m2/kỳ hạn và tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 90%. Do quỹ đất tại Hà Nội có hạn, nhiều nhà đầu tư đã tìm kiếm đất ở các tỉnh lân cận như Hưng Yên hay Hải Dương với giá đất thấp hơn nhiều.

Về nguồn cung, tổng số khu công nghiệp ở Hà Nội vẫn là 9 khu với 1.480 ha cung cấp cho thị trường. Mặc dù Hà Nội không bị ảnh hưởng nhiều như các khu vực khác nhưng hầu hết các chủ đầu tư vẫn quyết định hoãn ngày ra mắt các khu công nghiệp mới. Quý trước, Hà Nội dự kiến có 23 cụm trong Quý 2 nhưng có thể đến cuối năm 2021 hoặc đầu năm 2022, thông tin chi tiết về nguồn cung mới này sẽ được công bố.

Trong khi đó, tại Đà Nẵng, giá chào bán trung bình vào khoảng 90 USD/m2/kỳ hạn với tỷ lệ lấp đầy cao, ổn định ở mức 85%. Có thể lý giải rằng do số lượng khu công nghiệp tại Đà Nẵng khá hạn chế và thiếu quỹ đất nên giá cả và nhu cầu sử dụng khá cao.

Đà Nẵng là khu vực chịu ảnh huởng mạnh nhất với Covid-19 kể từ năm 2020, do đó, không có nguồn cung mới trong những quý gần đây hoặc bất kỳ tin đồn nào về thời gian sắp ra mắt của dự án mới. Sau gần 30 năm phát triển, Đà Nẵng đã xây dựng và đưa vào hoạt động 6 khu công nghiệp tập trung với quy mô tổng thể 1.080 ha bao gồm: Khu công nghiệp Đà Nẵng, Khu công nghiệp Hòa Cầm, Khu công nghiệp Hòa Khánh, Khu công nghiệp Hòa Khánh mở rộng, Khu công nghiệp Liên Chiểu và Khu công nghệ dịch vụ thủy sản Đà Nẵng.

Theo Colliers Việt Nam, tính đến cuối tháng 9, Việt Nam có tổng số hơn 800.000 trường hợp mắc bệnh, trong đó gần 6.000 trường hợp mỗi ngày. Hầu hết các hoạt động kinh doanh đã bị cấm và đóng băng gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp cũng như người lao động. Để mọi thứ trở lại bình thường, chiến dịch tiêm chủng đã được triển khai nhanh chóng và diễn ra tốt đẹp trong những ngày qua. Vì thế giới cũng đã quen với "bình thường mới" - làm việc và sinh sống với Covid-19, Việt Nam cũng phải thích nghi với tình hình, nếu không mọi hoạt động kinh doanh sẽ ngừng hoạt động.

Trong thời gian tới, dự đoán rằng các chuyến bay thương mại sẽ hoạt động bình thường trở lại vào quý 2 năm 2022 khi hộ chiếu vắc xin được phê duyệt trên toàn cầu - đồng nghĩa với việc Việt Nam sẽ sớm chào đón người nước ngoài trở lại và mở rộng kinh doanh tại đây.

Dù đứng trước nhiều cơ hội nhưng theo quan điểm của nhiều chuyên gia, việc thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn một số điểm nghẽn cần tháo gỡ như các vấn đề liên quan đến cơ sở hạ tầng, chi phí logistics, cơ chế chính sách thu hút các nhà đầu tư lớn cũng như hoàn tất mọi thủ tục pháp lý. Đặc biệt, mối đe dọa của Covid trong các khu công nghiệp sẽ là mối nguy hiểm cho người lao động nên cần có chính sách hoặc hướng dẫn thích hợp để các khu công nghiệp đối phó với Covid trong "trạng thái bình thường mới".

Nhìn chung, làn sóng thứ 4 của đại dịch Covid-19 khá khó khăn đối với hầu hết các doanh nghiệp khi nhiều ca bệnh được tìm thấy trong các khu công nghiệp. Hầu hết các khu công nghiệp đều bị đóng băng hoặc phải giao dịch với những nhân viên muốn thoát khỏi chính sách "3 tại chỗ" đối với những người làm việc trong các khu công nghiệp. Do đó, giá chào thuê và tỷ lệ lấp đầy không chênh lệch nhiều so với tháng 4.

Tuy nhiên, dù nền kinh tế bị ảnh hưởng bởi đại dịch, vẫn có những dấu hiệu tích cực từ FDI và một số nhà đầu tư lớn vẫn mở rộng hoạt động kinh doanh trong quý 3. Cụ thể, tập đoàn Quantum vừa ký thỏa thuận với Công ty Kinh Bắc vốn 20-30 triệu USD cho một số dự án hay LG Display Hải Phòng tăng vốn lên 1,4 tỷ USD vào năm nay.