Điểm nghẽn pháp lý "đất ở không hình thành đơn vị ở" – rào cản cần tháo gỡ cho BĐS nghỉ dưỡng

Pháp lý rối ren cản trở sự phát triển của thị trường BĐS nghỉ dưỡng

Trong những năm qua, phân khúc thị trường bất động sản du lịch phát triển vô cùng sôi động và ngoạn mục với nhiều sản phẩm bất động sản cao cấp như condotel, shophouse, shoptel, resort, homestay, farmstay,... không chỉ đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí ngày càng cao của du khách mà còn tạo thêm nhiều cơ hội kinh doanh hấp dẫn cho các nhà đầu tư thứ cấp và người dân, đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, là động lực quan trọng cho sự tăng trưởng của thị trường bất động sản nói chung.

Tuy nhiên, chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đã và đang gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản ở các địa phương và là "điểm nghẽn" cho hoạt động đầu tư kinh doanh ở phân khúc này.

Dưới góc độ quản lý Nhà nước, Ths. Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng từng nhìn nhận, hiện nay bất động sản du lịch chịu sự điều chỉnh của nhiều hệ thống quy định khác nhau, từ hoạt động đầu tư, kinh doanh đến việc quản lý, sử dụng. Tuy nhiên, quy định của pháp luật Đất đai hay pháp luật Kinh doanh bất động sản hiện hành thì không có các khái niệm riêng cho loại hình bất động sản du lịch, trong đó có Condotel, Shophouse, Resort villa, farmhouse… mà chỉ có khái niệm chung, đó là nhà, công trình xây dựng với mục đích thương mại, dịch vụ.

"Vì vậy, dễ gây lúng túng trong quá trình thực hiện của cả chủ đầu tư, nhà đầu tư và chính quyền địa phương, phát sinh những tranh chấp trong hoạt động kinh doanh, mua bán loại hình bất động sản này, cũng có trường hợp địa phương xác định đây là loại hình nhà ở nhưng không phải là đơn vị ở", ông Khởi cho biết.

Phân tích thêm những nguy cơ thị trường bất động sản du lịch đang phải đối mặt do thiếu khung pháp lý, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khẳng định, việc pháp luật vẫn chưa theo kịp những loại hình BĐS du lịch đã hình thành rõ ràng trong thực tiễn đã dẫn đến phát sinh các vấn đề phức tạp trong giao dịch mua bán, thậm chí bị tắc nghẽn, "vỡ trận" bởi ngay từ đầu đã có sự nhập nhèm trong câu chuyện quyền sở hữu của các sản phẩm là BĐS du lịch được xây dựng trên đất ở.

Các sản phẩm BĐS du lịch đang được xây dựng trên đất ở hiện nay đang bị xáo trộn, dẫn đến những khó khăn, lúng túng trong công tác quản lý. Nhiều dự án đã hoàn thành, nghiệm thu đủ điều kiện đưa vào sử dụng…chủ đầu tư đã hoàn thiện xong mọi nghĩa vụ tài chính nhưng do ách tắc của luật không được cấp sổ đỏ.Thậm chí, thị trường đã xảy ra không ít những vụ việc thu hồi sổ đỏ BĐS nghỉ dưỡng đã cấp cho chủ sở hữu gây ra những tranh chấp kéo dài giữa khách hàng và chủ đầu tư, gây méo mó, cản trở sự phát triển của thị trường BĐS nghỉ dưỡng vốn rất tiềm năng tại Việt Nam.

Cần giải quyết triệt để phục hồi BĐS nghỉ dưỡng sau dịch Covid-19

Còn nhớ năm 2019, thị trường BĐS nghỉ dưỡng đang phát triển mạnh mẽ bỗng gặp phải cú sốc lớn khi bất ngờ nhiều dự án căn hộ condotel đã cấp cho khách nay bị thu hồi. Đây là hành động sửa sai của hàng loạt địa phương khi Thanh tra Chính phủ kết luận việc cấp sổ đỏ có thời hạn ổn định lâu dài trên đất có mục đích sản xuất - kinh doanh - thương mại - dịch vụ là sai, gây thất thu ngân sách nhà nước.

Được biết, trước đó nhiều địa phương đã đưa ra khái niệm "đất ở không hình thành đơn vị ở", các khu du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, condotel đã mọc lên tại các khu đất này. Không những vậy, người mua các sản phẩm bất động sản này được gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại đô thị không hình thành đơn vị ở được sử dụng ổn định lâu dài, cấp sổ đỏ sử dụng lâu dài.

Điển hình như trường hợp tại Khánh Hòa, riêng tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh, UBND tỉnh Khánh Hòa đã cấp giấy chứng nhận đầu tư cho hơn 40 dự án. Tuy nhiên, trong số đó có đến 22 dự án đã được tỉnh này cấp theo hình thức "đất ở không hình thành đơn vị ở". Trong đó có thể kể đến như Dự án Sân golf và biệt thự sinh thái Cam Ranh của Công ty cổ phần đầu tư dầu khí Nha Trang, Hyatt Regency Cam Ranh Bay, Dự án Khu nghỉ dưỡng Cam Ranh Flower, Dự án Khu du lịch The Manna, Dự án Khu du lịch cao cấp Phát Đạt …

Kết quả kiểm toán 2017 của Kiểm toán Nhà nước về công tác quản lý, sử dụng đất tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh đã chỉ ra rằng nội dung đất ở không hình thành đơn vị ở chưa phù hợp với Luật Đất đai và các quy hoạch chung. Theo đó, yêu cầu rà soát và có những tính toán để điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với quy định của pháp luật.

Thực tế cho đến nay, trong số hàng chục dự án nghỉ dưỡng tại Bãi Dài đã được cấp phép đầu tư, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoài một số chưa triển khai xây dựng thì nhiều dự án đã hoàn thành, nghiệm thu và đi vào hoạt động. Đơn cử như: Fusion Maia Nha Trang Resort; Selectum Noa Resort Cam Ranh; Golden Bay Cam Ranh; Movenpick Resort Cam Ranh; Radisson Blu Resort Cam Ranh; Vinpearl Resort & Spa Long Beach; The Arena Cam Ranh, Alma Resort Cam Ranh…

Cũng trong số đó, tại một số dự án như: Vinpearl Resort & Spa Long Beach Nha Trang, Golden Bay Cam Ranh… các khách hàng mua sản phẩm đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và tài sản trên đất. Một số dự án khác như Movenpick Resort Cam Ranh đã hoàn thành, được nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy và đưa vào sử dụng năm 2019. Tuy nhiên, trái ngược với việc chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thì nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa được cấp "sổ đỏ" gây khó khăn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Để giải quyết những mâu thuẫn trên thị trường hiện UBND tỉnh Khánh Hòa có định hướng đề xuất: những dự án tại Bãi Dài đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở không hình thành đơn vị ở nhưng chưa được triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ. Đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng).

Theo giới Luật sư, đây là giải pháp khả thi, vừa hài hòa lợi ích các bên, vừa gỡ khó cho doanh nghiệp, tránh khiếu kiện, ảnh hưởng môi trường đầu tư kinh doanh. Đây cũng là động thái tháo gỡ nút thắt trên thị trường vực dậy ngành du lịch, nghỉ dưỡng sau những ảnh hưởng nặng nề bởi Covid – 19, đúng với chủ trương, định hướng của Chính phủ phục hồi kinh tế hậu Covid-19 đã được Đảng và Nhà nước đề ra.