'Điểm rơi tăng trưởng' và những biến động của thị trường BĐS vào thời điểm nào?

Tăng mạnh

Theo báo cáo thị trường nhà ở TPHCM quý IV/2025 của Cushman & Wakefield, căn hộ khu vực TPHCM lõi ghi nhận sự gia tăng đột biến của nguồn cung mới, với số lượng căn hộ mở bán tăng gấp 5 lần so với quý trước.

Cụ thể, trong quý IV/2025, TPHCM ghi nhận 3.358 căn hộ chào bán mới, tăng khoảng 5 lần so với quý III/2025. Khu Đông tiếp tục dẫn dắt nguồn cung, chiếm khoảng 85%. Khu Tây và khu Nam lần lượt đóng góp 10% và 5% - phản ánh số lượng dự án có mức độ pháp lý cao đã sẵn sàng đưa vào thị trường cho chu kỳ tiếp theo.

Thị trường ghi nhận lượng hấp thụ mới khoảng 3.196 căn, tăng 19% so với cùng kỳ quý trước và khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước. Lượng giao dịch mới gần như tương đương nguồn cung mở bán, trong khi tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh lên mức cao nhất trong năm 2025 (khoảng 62%).

Tại thị trường nhà ở Hà Nội, Cushman & Wakefield cho biết sẽ tiếp tục xu hướng dịch chuyển về các khu vực ngoại thành ở cả phân khúc căn hộ để bán và nhà liền thổ. Trong năm 2025, căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 sản phẩm mở bán, cao gấp 2,9 lần so với cùng kỳ 2023. Riêng quý IV/2025, nguồn cung mới tăng 34% so với quý trước.

Trong khi đó, báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2025 của CBRE Việt Nam cho thấy, nhà thấp tầng tại khu vực TPHCM (cũ) ghi nhận nguồn cung kỷ lục với khoảng 4.500 sản phẩm mở bán, nâng tổng nguồn cung cả năm lên gần 5.000 căn.

CBRE đánh giá, nguồn cung nhà thấp tầng năm 2025 cao gấp 20 lần so với năm 2024, đánh dấu mức tăng mạnh nhất từ trước đến nay tại TPHCM (cũ). Đóng góp chủ yếu vào nguồn cung này là dự án siêu đô thị tại Cần Giờ, với quy mô lên đến 2.870 ha, dự kiến cung cấp 64.000 sản phẩm nhà liền thổ và căn hộ cho thị trường .

Tương tự, báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount cũng cho thấy sự bùng nổ cả về cung lẫn cầu. Trong năm 2025, nguồn cung mới ở TPHCM đạt khoảng 30.600 căn hộ, tăng 214% so với cùng kỳ năm trước. Lượng căn hộ tiêu thụ cũng tăng mạnh (124%), đạt khoảng 30.400 căn. Tỷ lệ hấp thụ trung bình tại khu vực trung tâm TPHCM duy trì ở mức cao, khoảng 70%. Đặc biệt, thị trường căn hộ đã thiết lập mặt bằng giá mới, bất chấp nguồn cung dồi dào.

Còn báo cáo của DKRA Consulting chỉ ra, phân khúc căn hộ ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp tăng 73% so với năm 2024. TPHCM duy trì vị trí dẫn đầu, chiếm 87% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường . Nguồn cung mới đạt hơn 29.000 căn hộ, gấp 2,5 lần cùng kỳ. Giá bán sơ cấp tại TPHCM dẫn đầu về tốc độ tăng giá toàn thị trường , dao động từ 4 - 16% tùy theo từng địa phương.

2026 biến động ra sao?

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao Tư vấn chiến lược của Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, diễn biến này cho thấy nguồn cầu đang phục hồi tích cực trong ngắn hạn, đặc biệt trong bối cảnh lượng căn hộ chào bán mới duy trì ở mức ổn định so với cùng kỳ năm ngoái. Sự cải thiện rõ rệt của tỷ lệ hấp thụ phản ánh tâm lý người mua được cải thiện, đồng thời cơ cấu sản phẩm chào bán phù hợp với nhu cầu thị trường .

Trong khi đó, bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills TPHCM kỳ vọng, điểm rơi tăng trưởng của thị trường bất động sản vào giai đoạn 2026 - 2027 là có cơ sở khi nhiều yếu tố nền tảng đang hội tụ.

Trước hết, bước sang năm 2026, thị trường sẽ vận hành dưới tác động toàn diện của các bộ luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản và bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026.

“Mặc dù bảng giá đất mới có thể làm tăng nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và người dân nhưng về dài hạn, điều này sẽ tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch và công bằng hơn. Những điểm nghẽn trước đây về xác định giá đất dự án được kỳ vọng sẽ khơi thông, tạo điều kiện cho nguồn cung thị trường cải thiện”, bà Giang Huỳnh nói.

Chia sẻ về thị trường giai đoạn 2026 - 2027, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, nhiều khả năng đây mới là thời điểm các thành quả của chu kỳ này được thể hiện rõ nét hơn. Năm 2026 đánh dấu bước chuyển quan trọng, khi thị trường bất động sản đi từ giai đoạn tạo nền sang giai đoạn thể hiện rõ nét hơn của chu kỳ phục hồi, khi nhiều yếu tố nền tảng hình thành từ 2025 bắt đầu phát huy hiệu quả thực tế.

“Năm 2026 sẽ không phải là năm tăng đều cho mọi phân khúc mà là giai đoạn phân hóa rất rõ rệt. Những phân khúc có thể đứng vững phải gắn với nhu cầu thực, dòng tiền thực và khả năng thích ứng dài hạn, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn”, ông Tuấn nói.

Cụ thể, chung cư phục vụ nhu cầu ở thực tại đô thị lớn và đô thị vệ tinh - đây sẽ là phân khúc trụ cột của thị trường năm 2026. Sau nhiều năm giá nhà trung tâm tăng mạnh, khả năng sở hữu của người trẻ và nhóm trung lưu dịch chuyển rõ rệt ra các đô thị vệ tinh có kết nối hạ tầng tốt.

“Giai đoạn hiện nay không phù hợp với tư duy lướt sóng hay kỳ vọng tăng giá nhanh, mà phù hợp với chiến lược giữ giá, tạo dòng tiền, tích lũy tài sản. Chỉ nên xuống tiền với những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, khả năng sử dụng thực và có thể khai thác ngay thay vì mua theo tin đồn hay kỳ vọng tương lai xa”, ông Tuấn nói.

Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, trong năm 2026, thị trường TPHCM dự kiến tiếp tục trong giai đoạn củng cố, với hoạt động nguồn cung tập trung tại Thủ Thiêm và hành lang phía Đông. Hành lang phía Đông vẫn là điểm tựa hoạt động chính của thị trường , với mức giá dao động 3.020 - 5.660 USD/m2. Trong khi đó, khu Nam và Tây TPHCM ghi nhận mức giá cạnh tranh hơn, khoảng 1.510 - 3.020 USD/m2.