Diễn biến "lạ" trên thị trường nhà đất khu Đông TPHCM những tháng cuối năm 2019

Năm 2019 với tác động của các chính sách về thị trường bất động sản và thị trường tín dụng đã giúp hạn chế nguồn cung không đủ tiêu chuẩn và tạo điều kiện cho lượng hàng tồn kho được tiêu thụ. Mặc dù không có các sự kiện chào bán rầm rộ, các chủ đầu tư vẫn có các chương trình thu hút như triển lãm bất động sản, giới thiệu phát triển khu đô thị, lễ cất nóc các dự án đang thực hiện,…

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam: "Thời gian này cũng được chủ đầu tư tận dụng điều chỉnh chiến lược kinh doanh và kế hoạch phát triển quỹ đất và sản phẩm. Với các hoạt động tích cực từ các chủ đầu tư, thị trường được kỳ vọng sẽ sôi động hơn trong các quý tiếp theo". 

Ngoài ra, các vấn đề về hạ tầng như ngập lụt, kẹt xe, ô nhiễm môi trường ngày càng ảnh hưởng nghiêm trọng tới điều kiện sống của dân cư tại các thành phố lớn. "Vì vậy, các khu đô thị nằm xa trung tâm tại phía Đông và phía Tây với đầy đủ tiện ích và kết nối tốt đã được thị trường đón nhận tích cực. Trong đó, khu Đông TP.HCM vẫn dẫn đầu cả thị trường về số lượng nguồn cung mới sẽ được chào bán trong thời gian tới", bà Dung cho biết thêm.

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường tiêu điểm Quý 3/2019 của đơn vị này, tình hình tiêu thụ căn hộ vẫn tốt tại các phân khúc với hơn 90% sản phẩm chào bán được tiêu thụ. Về lượng tiêu thụ, có 13.386 căn bán được, tăng 191% theo quý và 113% theo năm. Phần lớn số căn hộ bán được ghi nhận tại dự án Vinhomes Grand Park, Quận 9. Dự án được ấp ủ hơn một năm trước khi tung ra đợt mở bán đầu tiên với số lượng căn kỷ lục trong một lần mở bán là gần 10.000 căn.

Nhờ lượng nguồn cung đáng kể từ phân khúc trung cấp, giá trung bình thị trường giữ mức ổn định hơn so với quý trước, 1.852 USD/m2, và tăng 15% so với năm trước. Giá bán tăng được ghi nhận tại tất cả các dự án chào bán trong quý và các sản phẩm còn lại trên thị trường. Theo khu vực, Quận 2 và Quận 9 thuộc khu Đông TPHCM ghi nhận mức tăng giá cao nhất từ 5%-10% theo năm.

Trong khi đó, theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM Quý 3/2019 của DKRA Vietnam cho thấy chỉ từ 8 dự án được chào bán ra thị trường trong quý này đã cung cấp đến 13.853 căn hộ, bao gồm 4 dự án mới và 4 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo, tăng gấp 5,4 lần so với quý 2 và tăng đến 71% nguồn cung mới của cùng kỳ năm 2018. Lượng tiêu thụ nguồn cung mới tích cực, đạt khoảng 96% (13.336 căn); tăng 6,5 lần so với quý 2 và tăng 2,1 lần so với cùng kỳ năm 2018.

Nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong quý tăng mạnh, trong đó riêng một dự án ở Quận 9 đã chiếm khoảng 84% nguồn cung mới toàn thị trường. Phân khúc hạng B chiếm tỷ trọng rất lớn trong cơ cấu nguồn cung mới (89%) và chủ yếu tập trung ở khu Đông, khu vực này cũng đồng thời dẫn đầu thị trường về tình hình tiêu thụ trong quý. Giao dịch thứ cấp có dấu hiệu giảm nhẹ so với quý trước, giá bán trong kỳ không có nhiều biến động.

Nhìn về những tháng cuối năm 2019, theo dự báo của DKRA Vietnam cho biết ở phân khúc căn hộ, khu Đông và khu Nam vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung. Căn hộ hạng A và hạng B tiếp tục dẫn dắt thị trường, nguồn cung căn hộ hạng C khan hiếm khi chưa có nhiều dự án mới. Nguồn cung mới phân khúc nhà phố/biệt thự có thể sẽ tăng trong quý cuối của năm 2019, dao động ở mức 400 - 600 căn. Khu Đông tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung của phân khúc này. Sức cầu thị trường nhìn chung có thể tăng nhẹ nhưng khó có sự gia tăng đột biến.

Theo dự báo của nhiều nhà đầu tư bất động sản, năm 2019 và những năm tiếp theo nhiều khả năng giá đất khu vực này sẽ vẫn đi lên, tuy nhiên sẽ không xảy ra những đợt sốt nóng cục bộ, mà xu hướng là tăng bền vững. Bởi lẽ nguồn cung những nền đất có pháp lý hoàn thiện ở những nơi dân cư đông đúc không nhiều, giao dịch nguồn cung thứ cấp sẽ sôi động. Hơn nữa, hạ tầng khu Đông cũng vẫn tiếp tục hoàn thiện nên sẽ kéo giá nhà đất tăng.

Theo phân tích của các chuyên gia, nếu nói hạ tầng là đòn bẩy cho sự phát triển của thị trường bất động sản, thì quả thật khu Đông đang có lợi thế đi đầu. Đến thời điểm này, hầu hết những công trình giao thông trọng điểm đều đi qua khu Đông.

Trong đó, đáng kể như mới đây Thủ tướng Chính phủ đã có quyết định về phương án triển khai xây dựng cầu Cát Lái, nối quận 2 của TPHCM với huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Bước đầu, hai địa phương đã thống nhất với nhau các phương án triển khai dự án với quyết tâm sẽ khẩn trương xây dựng nhanh công trình này.

Với tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 7.200 tỷ đồng, cầu Cát Lái được đánh giá có ý nghĩa lớn trong chiến lược kết nối hạ tầng liên vùng, tạo bước đột phá trong phát triển kinh tế của Đồng Nai và cả TP.HCM, nhất là thu hút đầu tư trong nước, nước ngoài vào các lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ, thương mại, du lịch mà hai địa phương có thế mạnh.

Khi cầu Cát Lái được xây dựng, hệ thống giao thông TP.HCM đi Nhơn Trạch sẽ được thông suốt, nối liền mạng lưới giao thông TP.HCM - Bà Rịa - Vũng Tàu - Đồng Nai. Bên cạnh đó, khi sân bay quốc tế Long Thành đi vào hoạt động, cầu Cát Lái kết hợp tỉnh lộ 25C sẽ hình thành tuyến kết nối TP.HCM - sân bay Long Thành; chia sẻ lưu lượng phương tiện giao thông đang quá tải trong ngày thường lẫn dịp lễ.

Một thông tin tạo sự chú ý hơn với giới đầu tư là sau thời gian chuẩn bị, mới đây, TPHCM đã chính thức "bấm nút" đưa ý tưởng biến khu Đông TP.HCM thành khu đô thị sáng tạo vào thực tế bằng việc phê duyệt nhiệm vụ cuộc thi quốc tế ý tưởng quy hoạch đô thị sáng tạo tương tác cao phía Đông TP.HCM trong phạm vi các quận 2, 9 và Thủ Đức với diện tích hơn 21.172 ha.

Trong 5 năm trở lại đây, khu vực này đã được TP.HCM ưu tiên nguồn vốn để đầu tư phát triển mạng lưới giao thông lớn, như hầm vượt sông Sài Gòn, đường Vành đai 2, Đại lộ Phạm Văn Đồng, cao tốc TP. HCM - Long Thành - Dầu Giây, tuyến metro số 1, Bến xe miền Đông mới, cầu qua đảo Kim Cương, hầm chui 3 tầng Mỹ Thuỷ... TP.HCM cũng đã có quyết định đầu tư nâng cấp nhiều tuyến đường ở khu Đông lên 40-60m gồm: Đỗ Xuân Hợp, Nguyễn Duy Trinh, Lê Văn Việt, Nguyễn Xiển, và mới đây nhất là tuyến đường Đồng Văn Cống nhằm sớm kết nối đồng bộ với tuyến Vành đai 2.

Từ đó đã kéo theo làn sóng đầu tư của hàng loạt dự án mới như Khu đô thị Sala của Đại Quang Minh, Dự án The Sun Avenue, Khu đô thị Lake View của Novaland, Gem Center của Đất Xanh, hay các dự án của Khang Điền…

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM của nhiều đơn vị cho biết, nguồn cung bất động sản thuộc phân khúc cao cấp sẽ tăng mạnh tại các quận của khu Đông (Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức). Trong khi đó, nhờ tận dụng quỹ đất tốt tại một số vị trí đắc địa ở Thủ Thiêm và khu Cát Lái (Quận 2), nhiều nhà đầu tư cũng đang rục rịch triển khai xây dựng các giai đoạn tiếp theo của dự án để tung sản phẩm mang tính cạnh tranh cao ra thị trường.

Đơn cử như Sol Villas - khu biệt thự compound cao cấp đầu tiên tại Cát Lái do Công ty Cổ phần Xây dựng Sài Gòn (SCC) đầu tư và DKRA Vietnam phân phối độc quyền. Ra mắt lần đầu vào năm 2018, Sol Villas đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 80% chỉ sau vài tháng công bố. Trong Quý 4/2019, SCC sẽ tiếp tục giới thiệu những căn đẹp nhất để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Với 101 ngôi biệt thự tọa lạc tại trung tâm khu đô thị PhoDong Village 41ha, Sol Villas sở hữu những yếu tố đẳng cấp một khu biệt thự compound kiểu mẫu. Thêm vào đó, cộng đồng cư dân Sol Villas sở hữu nhiều ưu thế khi nhanh chóng di chuyển đến trung tâm hành chính Quận 2 và các trung tâm thương mại: Mega Market, Parkson, Big C, Vincom Mega Mall, hệ thống trường quốc tế các cấp, cũng như các tiện ích cao cấp phục vụ tối đa nhu cầu giải trí, chăm sóc sức khỏe… trong khu vực.

Theo quan sát của các công ty nghiên cứu, nguồn cung căn hộ, phần lớn thuộc phân khúc cao cấp sẽ tăng mạnh tại các quận của khu Đông (quận 2, 9 và Thủ Đức). Trong đó, chỉ riêng nguồn cung hơn 10.000 căn từ dự án Vinhomes Grand Park ở quận 9 sẽ giúp tạo sức nóng cho thị trường trong những tháng cuối năm.

"Qua tìm hiểu chúng tôi nhận thấy thị trường BĐS TPHCM đúng là đang trong giai đoạn khan hiếm nguồn cung bởi nguyên nhân thủ tục pháp lý đang bị siết chặt. Tuy nhiên, với những chủ đầu tư có quỹ đất sạch từ nhiều năm trước, đến nay đã thực hiện hoàn tất các thủ tục đầu tư cần thiết thì thị trường vẫn có một nguồn cung nhất định cho đợt kinh doanh cuối năm nay, trong đó khu Đông vẫn chiếm ưu thế với dòng nhà ở cao cấp", ông Ngô Quang Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group, cho biết thêm.