Xuất hiện rủi ro lớn cho thị trường bất động sản

Chủ đầu tư phải xả hàng

Tại Báo cáo Chiến lược 2026, các chuyên gia Vina Capital dự báo, giai đoạn 2026 - 2027 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung bất động sản, hơn là một chu kỳ tăng giá mới. Giá bất động sản sơ cấp có thể sẽ điều chỉnh giảm nhẹ trong năm nay, sau khi tăng mạnh trong năm trước. Dự báo này dựa trên hai yếu tố chính là nguồn cung gia tăng khi các dự án mới được đưa ra thị trường, và mức tăng khoảng 1 điểm % của lãi suất cho vay mua nhà trong năm vừa qua.

Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên khoảng 11% vào cuối năm 2025, mức đủ cao để hạn chế hoạt động đầu cơ, nhưng vẫn ở ngưỡng có thể chấp nhận được đối với người mua nhà để ở. Vina Capital nhìn nhận, mức tăng nhẹ của lãi suất cũng đã góp phần tạo ra tình trạng tồn kho gia tăng ở mức vừa phải tại một số chủ đầu tư.

Vào giữa năm 2025, hầu hết các đợt mở bán mới đều được tiêu thụ gần như ngay lập tức, phần lớn nhờ lực cầu đầu cơ kỳ vọng “lướt sóng” trong bối cảnh giá tăng nhanh.

Tuy nhiên, đến cuối năm, khi lãi suất vay mua nhà tăng lên khoảng 11%, nhu cầu đầu cơ đã hạ nhiệt, trong khi lãi suất cao hơn khiến người mua để ở thận trọng hơn, dẫn đến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại.

Các chủ đầu tư có sản phẩm định giá quá cao (ví dụ trên 5.000 USD/m2), các dự án chất lượng thấp hoặc các sản phẩm chưa có pháp lý, nguồn gốc sở hữu rõ ràng bắt đầu đối mặt với tình trạng giao dịch bị “đóng băng” và lượng hàng tồn kho gia tăng.

Điều này đã buộc một số chủ đầu tư phải xả hàng các căn hộ mới chưa bán được ra thị trường vào cuối năm ngoái, đặc biệt là tại các thành phố cấp 2. Theo ước tính của đội ngũ bất động sản VinaCapital, khoảng 30% số căn hộ mới mở bán gần đây vẫn chưa được tiêu thụ. Mức tồn kho này không quá lớn nhưng đủ để kéo mặt bằng giá về mức mà người mua cuối cùng sẵn sàng chấp nhận.

Dù vậy, chuyên gia của VinaCapital không cho rằng thị trường sẽ chứng kiến một đợt tăng giá mạnh hay trạng thái giao dịch sôi động trong năm nay nhưng vẫn kỳ vọng tốc độ hấp thụ sẽ duy trì ổn định đối với các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thực.

Duy trì mặt bằng giá cao

Theo dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu có sự thay đổi. Dù vẫn có những dự án được hấp thụ tốt nhưng tình trạng phân hóa ngày càng rõ nét khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, với nhiều lựa chọn đa dạng hơn. Đặc biệt, khi lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn, tham gia thị trường trong những đợt tăng “nóng”.

Trong bối cảnh giá bất động sản đã tăng cao so với thu nhập bình quân, trong khi chi phí vốn, đặc biệt là lãi suất vay tiếp tục tạo áp lực, thị trường dần thu hẹp đối tượng tham gia. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn. Nhà đầu tư cũng không còn dễ dàng đạt lợi nhuận nhanh như giai đoạn trước.

Do đó, các chiến lược lướt sóng dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng, hiệu ứng đám đông hay kỳ vọng ngắn hạn ngày càng rủi ro, nhất là trong bối cảnh dữ liệu thị trường từng bước được minh bạch hóa, trong đó đáng chú ý là việc gắn mã định danh riêng cho bất động sản. Nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác, thanh khoản và quản trị rủi ro. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi.

Cùng với việc từng bước hoàn thiện “khung pháp lý cứng”, việc xây dựng, chuẩn hóa và lan tỏa các hệ chuẩn mực, tiêu chí nghề nghiệp cũng như tiêu chuẩn phát triển dự án là yêu cầu mang tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay. Đây không chỉ là nền tảng để định hướng hoạt động đầu tư, kinh doanh và hành nghề bất động sản theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp, mà còn góp phần sàng lọc thị trường, nâng cao chất lượng sản phẩm và năng lực của các chủ thể tham gia.

“Khi các chuẩn mực được thiết lập và tuân thủ rộng rãi, thị trường sẽ vận hành lành mạnh hơn, giảm thiểu các hành vi đầu cơ, thổi giá, đồng thời tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững trong trung và dài hạn”, chuyên gia VARS nói.

Về dài hạn, VARS cho rằng, giá bất động sản sẽ không tăng “nóng” nhưng sẽ khó giảm bởi nhu cầu nhà ở thực luôn duy trì ở mức cao. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án ngày càng gia tăng, nhất là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, cũng tạo mặt bằng giá mới cho thị trường.

Tuy nhiên, sức cầu của thị trường sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt với nguy cơ “đóng băng” giao dịch, ngay cả trong bối cảnh mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.

Trong bức tranh chung, VARS cho rằng, bất động sản tại khu vực trung tâm tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao và đà tăng trưởng ổn định theo năm. Bởi, nguồn cung mới gần như không còn và phần lớn chủ sở hữu không chịu áp lực phải bán. Quỹ đất tại khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm và tập trung vào phân khúc hạng sang, đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của nhóm khách hàng có thu nhập cao và lực lượng nhân sự chất lượng cao trong bối cảnh nền kinh tế hướng tới tăng trưởng và hội nhập sâu rộng.

Tuy nhiên, mặt bằng giá khu vực trung tâm chỉ thực sự ổn định khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh. Trong trường hợp thanh khoản tại các khu vực vùng ven suy giảm mạnh, nhà đầu tư buộc phải cơ cấu lại danh mục, bán ra các tài sản có tính thanh khoản tốt hơn, thường là bất động sản khu vực trung tâm để xử lý dòng tiền.