Diễn biến trái chiều của thị trường shophouse tại TP.HCM

Sự xuất hiện của shophouse hạng sang….

Theo JLL Việt Nam, từ năm 2016, các căn nhà phố thương mại hạng sang bắt đầu xuất hiện ở các dự án KĐT quy mô lớn ở Tp.HCM. Điểm tên một số dự án tiêu biểu trên thị trường như dãy nhà phố thương mại 116 căn ở KĐT Sala của CĐT Đại Quang Minh; 28 căn nhà phố thương mại D2Eight ở cụm dự án Vista Verde của CĐT Capital Land hay dự án King Crown Village mặt tiền đường Nguyễn Văn Hưởng, Thảo Điền.

Về bản chất, nhà phố thương mại là những căn nhà liền thổ tận dụng lợi thế mặt tiền đường và được phép kinh doanh thương mại. Shophouses sở hữu cả chức năng ở lâu dài và chức năng thương mại ở tầng trệt/ lửng. Trong một dự án, đơn giá trên đất của một căn nhà phố thương mại thường cao từ 1,5 - 2 lần đơn giá của một căn nhà phố thông thường do yếu tố thương mại cấu thành.

Loại hình shophouse tại các khu đô thị (KĐT) được NĐT ưa chuộng bởi mức độ gia tăng giá cao

Hầu hết các dự án shophouses hạng sang đều nằm ở những vị trí đắc địa, sở hữu mặt tiền đường chính, giao thông thuận lợi. Loại hình này có khung giá cao nhất trong tất cả loại hình BĐS trong một dự án.

Theo ghi nhận, người mua loại hình BĐS này chủ yếu với mục đích đầu tư. Theo phân tích của đại diện JLL Việt Nam, nếu chỉ xét về tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng so với vốn bỏ ra, loại hình này không thật sự hấp dẫn so với các loại hình khác. Tuy nhiên, với lợi thế về công năng kết hợp vừa ở vừa kinh doanh, và tọa lạc tại các trục đường thuận lợi kinh doanh, người mua loại hình này chủ yếu kỳ vọng vào việc tăng giá trị của BĐS trong tương lai hoặc hướng đến mục đích sử dụng cho việc tự kinh doanh.

Theo tâm lý chung thị trường, đa số những dự án BĐS có mặt tiền đẹp luôn có biên độ tăng giá cao. Tuy vậy, theo đại diện JLL, người mua cũng nên có những sự đánh giá, khảo sát nhất định trước khi xuống tiền để đảm bảo đầu tư hiệu quả.

….Shophouse khối đế chung cư có đang gặp khó khăn?

Theo JLL, sở hữu 50 năm thay vì lâu dài là một hạn chế của shophouses khối đế chung cư. Tuy nhiên, từ năm 2014, thị trường sôi động, shophouses khối đế chung cư nhận được sự quan tâm của NĐT cho thuê.

“Một số dự án được đầu tư tốt, mật độ dân cư đông, tỷ lệ căn hộ và số lượng shophouse phù hợp, thì shophouses khối đế vẫn rất ăn khách với giá bán thông thường gấp 1,3- 1,5 lần giá căn hộ chung cư do tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê tốt hơn”, đại diện JLL Việt Nam cho biết.

Trong khi shophouse khối đế chung cư lại đang gặp một số khó khăn về hiệu suất đầu tư

Tuy nhiên, nhìn khách quan, trong giai đoạn gần đây thị trường chứng kiến một số dự án chung cư xảy ra hiện tượng ế ẩm của shophouse khối đế. Theo JLL, có 2 nguyên nhân chính dẫn đến hiệu suất đầu tư vào loại hình này thấp.

Thứ nhất, giá thứ cấp đã được nâng lên nhiều lần dẫn tới kỳ vọng giá thuê quá cao so với thực tế, trong khi lượng khách hàng có phần hạn chế so với nhà mặt phố thông thường.

Thứ hai, quy mô dân số trong dự án không đủ để người thuê các shophouses có thể kinh doanh hiệu quả. 80% khách hàng mua sắm, sử dịch vụ cung cấp là từ dân cư dự án, trong khi khách thuê bên ngoài khá hạn chế.

Theo dự báo của JLL, loại hình shophouse ở khối đế chung cư sẽ tiếp tục cạnh tranh lớn do lượng cung lớn từ các dự án mở bán trong giai đoạn 2016-2018. Bên cạnh các shophouse tại dự án căn hộ trung tâm thì nhà phố thương mại sẽ có xu hướng nở rộ tại các khu vực ven trung tâm như huyện Bình Chánh, Q.Gò Vấp - nơi có quỹ đất còn khá rộng.