Điều gì khiến bất động sản công nghiệp được dự báo đầy lạc quan trong năm 2022?

Những con số tích cực

Một báo cáo mới đây của CBRE ghi nhận, trong năm 2021, thị trường khu công nghiệp Việt Nam chịu thử thách với hai đợt dịch Covid-19 bùng phát. Chuỗi cung ứng tạm thời bị gián đoạn trong quý III do các quy định chống dịch tại nhiều tỉnh thành trên cả nước. Dù vậy,  thị trường đã duy trì và phục hồi nhanh chóng khi các biện pháp phòng dịch được nới lỏng trong quý IV/2021.

Báo cáo của CBRE chỉ rõ, riêng trong quý IV/2021, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp tại năm tỉnh và thành phố công nghiệp trọng điểm tại miền Bắc (Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng) đạt 79,3%, tăng 3,6% theo năm. Tương tự, tỷ lệ lấp đầy tại bốn tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Nam đạt 87,3%, tăng 0,11% theo năm.

Xét về quy mô giao dịch trong năm 2021, các giao dịch thuê đất có quy mô giao động từ 3ha-40ha trong đó quy mô phổ biến là 3ha-5ha. Các giao dịch đất công nghiệp quy mô lớn hơn từ 20-40ha với nhu cầu chính đến từ nhóm ngành kho vận (logistics), điện tử và sản xuất đồ chơi.

Dù dịch bệnh nhưng bất động sản công nghiệp ghi nhận kết quả khả quan.

Còn theo báo cáo của Cushman & Wakefield, tại khu vực phía Bắc, tổng diện tích đất công nghiệp tại Hà Nội vẫn ở mức hơn 1.800 ha, không đổi so với quý trước và theo năm. Tỷ lệ lấp đầy giữ ổn định so với quý trước nhưng tăng 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái lên 89%. 

Báo cáo ghi nhận, hầu hết các dự án hiện tại đều đã được lấp đầy hoặc có diện tích cho thuê hạn chế. 

Giá chào thuê trung bình tại Hà Nội đạt 3.295.000 VND/m2/kỳ, tương đương 142,3 USD/m2/kỳ, giữ ổn định so với quý trước nhưng tăng 1% so với cùng kỳ năm ngoái do giá thuê tăng tại các khu công nghiệp hiện hữu với quỹ đất cho thuê hạn chế. Giá thuê đất công nghiệp bình quân tại Hà Nội vẫn cao nhất so với các tỉnh phía Bắc, cao hơn Hưng Yên 71%, và cao hơn Hải Phòng và Bắc Ninh lần lượt là 48% và 50%.

Trong khi đó, tại khu vực phía Nam, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại TP HCM vẫn ổn định ở mức xấp xỉ 2.500 ha. Tỷ lệ lấp đầy không đổi so với quý trước và tăng nhẹ 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ, đạt 87%. Giá chào thuê trung bình tại TP HCM đạt 4.308.000 VNĐ/m2/kỳ, tương đương 186,0 USD/m2/kỳ, tăng 1% so với quý trước và 3% theo năm, chủ yếu do nguồn cung hạn chế và nhu cầu tăng. 

Giá thuê TP HCM vẫn xếp hạng cao nhất trên toàn quốc, cao hơn 31% so với Hà Nội, 35% so với Long An, 72% so với Bình Dương, 79% so với Đồng Nai và gần gấp đôi mức giá tại Bà Rịa - Vũng Tàu.

Dự báo đầy tích cực trong năm 2022

Trải qua biến động vì dịch bệnh suốt 2 năm qua, phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn ghi nhận nhiều chỉ số tích cực. Đây cũng là cơ sở để các chuyên gia, tổ chức nghiên cứu thị trường bất động sản nhận định, bất động sản công nghiệp còn rất nhiều triển vọng trong tương lai. 

Cushman & Wakefield nhận định, với tốc độ tăng trưởng ổn định, nền kinh tế định hướng xuất khẩu, gia tăng các hiệp định thương mại tự do, lực lượng lao động trẻ, chính sách ưu đãi đầu tư và vị trí địa lý chiến lược, Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp. Ngoài ra, trong bối cảnh hiện nay, Việt Nam đã thực hiện quyết liệt chính sách quan trọng "Thích ứng an toàn với Covid-19", thay vì "Zero Covid-19" nhằm hỗ trợ cho thị trường công nghiệp có những diễn biến tích cực. 

Cũng theo đơn vị này, với những ưu đãi của Chính phủ, chi phí lao động cạnh tranh, môi trường chính trị ổn định, triển vọng kinh tế tích cực và các hiệp định thương mại tự do đã được ký kết, Việt Nam đã trở nên được ưa chuộng bởi các nhà đầu tư nước ngoài đang di chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc.

Trong khi đó, CBRE cũng đưa ra dự báo tích cực, triển vọng tích cực của bất động sản công nghiệp sẽ duy trì tiếp trong năm 2022 và 2023. Nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng thêm hơn 7.000 ha cho cả hai thị trường. Trong đó, các tỉnh công nghiệp cấp 2 sẽ lần lượt chiếm khoảng 20% đến 30% nguồn cung miền Nam và miền Bắc. Với lượng lớn nguồn cung mới trong hai năm tiếp theo, mức giá thuê đất công nghiệp sẽ có mức tăng ổn định là khoảng 4% mỗi năm sau thời gian tăng trưởng mạnh trong năm 2019 và 2020.

TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế lạc quan dự báo: "Phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ là điểm sáng tích cực và ổn định nhất trên thị trường bất động sản năm 2022".

Lý giải nhận định này, ông Phong cho hay, do nhu cầu mặt bằng sản xuất, kinh doanh không ngừng tăng, trong đó có bất động sản phục vụ hoạt động logicstics (hậu cần, kho bãi) và đáp ứng chủ trương "xây tổ đón đại bàng" của Chính phủ, cũng như các địa phương có tiềm năng thu hút FDI, nên phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ là điểm sáng tích cực và ổn định nhất trên thị trường bất động sản năm 2022. Đồng thời, đây cũng sẽ là động lực mạnh cho sự phát triển thị trường bất động sản cả nước nói chung.