Doanh nghiệp bất động sản có kiếm đủ tiền để trả lãi vay trái phiếu?

Báo cáo về thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Fiin Ratings mới đây đã phân tích sự thay đổi về năng lực tài chính của các nhà phát hành trong năm 2020 vừa qua.

KỲ HẠN VÀ LÃI SUẤT TRÁI PHIẾU DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN CÙNG TĂNG

Giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2020 đạt kỷ lục ở mức 429,5 nghìn tỷ đồng, tăng 28,3% so với năm 2019. Nguồn vốn huy động này đã đóng góp lớn cho việc khai thông nguồn vốn cho doanh nghiệp trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19. Mức phát hành này tương đương 4,7% dư nợ tín dụng toàn hệ thống và trong năm 2020, nhiều doanh nghiệp đã tìm đến kênh phát hành trái phiếu để kéo dài kỳ hạn vốn để phát triển và ứng phó với những tác động của dịch bệnh đến dòng tiền kinh doanh.

Trong đó, các đơn vị phát triển Bất động sản đã tăng cường huy động vốn thông qua kênh này. Họ là những nhà phát hành lớn nhất với giá trị đạt 162 nghìn tỷ đồng, tăng 100,1% so với 2019, trong đó các nhà phát hành nổi bật nhất là Tập đoàn Sovico, TNR, Vinhomes và Novaland (chiếm 11% tổng giá trị phát hành trong 2020).

Các trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản có xu hướng kéo dài kỳ hạn hơn trong năm 2020, với mức trung bình khoảng 3,8 năm, dài hơn 1 năm so với năm 2019, lãi suất trái phiếu bình quân cũng đã tăng gần 210 điểm cơ bản lên mức bình quân 10,5%. Điều này cũng thể hiện nhu cầu vốn dài hạn của doanh nghiệp bất động sản, cũng như những ảnh hưởng bởi triển vọng của ngành và những tác động của yếu tố dịch bệnh tới việc phải cơ cấu kỳ hạn dài hơn của các nhà phát hành trái phiếu trong ngành bất động sản.

Nhìn xa hơn, Fiin Ratings cho rằng xu hướng huy động vốn qua trái phiếu doanh nghiệp vẫn sẽ tiếp tục trong năm 2021 khi thị trường bất động sản chưa thực sự phục hồi như giai đoạn 2017-2019, doanh nghiệp cần thêm vốn để tái khởi động hoạt động kinh doanh và tái cấu trúc cơ cấu tài chính nhưng các tiêu chuẩn cho vay bị thắt chặt hơn.

SỨC KHỎE TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP SUY YẾU RÕ RỆT

Do các đơn vị phát triển bất động sản là các nhà phát hành chính trái phiếu doanh nghiệp tại Việt Nam hiện nay, Fiin Ratings đã thực hiện phân tích và đánh giá năng lực tài chính của các đơn vị này với mong muốn chỉ ra khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ của doanh nghiệp phát hành. Số liệu tài chính của 17 nhà phát hành đang niêm yết trong năm 2020 cho thấy sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp này vẫn duy trì ở mức độ tương đối an toàn. 

Cụ thể, Hệ số chi trả lãi vay trung bình đã giảm từ mức 4,5 lần trong năm 2019 xuống còn 3,4 lần trong năm 2020. Mặc dù giảm đáng kể năng lực trả lãi vay nhưng mức độ này về cơ bản vẫn ở mức chưa đáng lo ngại nếu so với bình quân trong 5 năm vừa qua. Bên cạnh đó, Hệ số Nợ vay ròng/EBITDA đã tăng lên mức 2,8 lần. Tuy hệ số này đã tăng so với năm 2019 nhưng vẫn thấp hơn kỳ hạn bình quân của trái phiếu bất động sản hiện ở mức 3,8 năm.

Tuy nhiên, đơn vị phân tích đã chỉ ra sự phân hóa rõ rệt trong năm 2020 giữa các đơn vị đầu ngành (ví dụ: Vinhomes) và các đơn vị còn lại. Khi loại bỏ nhà phát hành lớn nhất này thì sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp còn lại trong ngành đã bị suy yếu rõ rệt. 

Số liệu cho thấy Hệ số chi trả lãi vay năm 2020 giảm về mức 0,7 lần, tức là lợi nhuận tạo ra không đủ trang trải lãi vay. Hệ số nợ vay ròng/EBITDA năm 2020 tăng lên tới 17,3 lần. Đây là mức rất cao nếu so với kỳ hạn bình quân 3,8 năm của các trái phiếu bất động sản, và do vậy khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ của các doanh nghiệp này sẽ phụ thuộc lớn vào sự hồi phục của ngành bất động sản nhà ở. 

Theo CBRE, số lượng căn hộ giao dịch tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM kỳ vọng sẽ chỉ tăng trưởng nhẹ khoảng 10-15% trong năm 2021. Do đó, các nhà đầu tư cần đánh giá chi tiết từng trái phiếu và doanh nghiệp phát hành để có các thông tin cụ thể, theo sát diễn biến tình hình tài chính của doanh nghiệp, cũng như các biện pháp xử lý khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh không như dự kiến.

Trong năm 2020, gần 80% giá trị trái phiếu bất động sản phát hành thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết, với các hệ số tài chính đang ở mức yếu hơn đáng kể so với các doanh nghiệp niêm yết. Dù trái phiếu của các doanh nghiệp này có thể bao gồm tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh của bên thứ 3, tuy nhiên có sự phân hóa đáng kể về sức khỏe tài chính của các nhà phát hành và nhà đầu tư cần lưu ý để đánh giá kỹ lưỡng rủi ro cũng như mức lợi suất tương ứng trước khi đưa ra quyết định đầu tư. 

Xếp hạng cho thấy sức khỏe tài chính của các nhà phát hành bất động sản đang có sự phân hóa rất rõ rệt, nhưng các trái phiếu của các doanh nghiệp này lại đang có lãi suất tương đương, quanh mức 10-12%. Dù hầu hết trái phiếu đều phát hành riêng lẻ và người mua là các tổ chức chuyên nghiệp có khả năng đánh giá và theo dõi được năng lực trả nợ của doanh nghiệp, cũng như các trái phiếu có thể có tài sản đảm bảo. Điều này tuy có thể đúng với một số trái phiếu nhất định, nhưng khi trái phiếu đã được phân phối tiếp cho các nhà đầu tư đại chúng ở nhiều hình thức khác nhau mà không có việc bảo lãnh của các tổ chức trung gian, vẫn có thể tạo ra các rủi ro không lường trước được, đặc biệt đối với nhà đầu tư cá nhân.

Fiin Ratings cho rằng yếu tố tài sản thế chấp thực sự không có nhiều ý nghĩa đối với nhà đầu tư đại chúng, bao gồm cả nhà đầu tư chuyên nghiệp được định nghĩa theo Luật chứng khoán sửa đổi. Lý do là trong trường hợp doanh nghiệp không có khả năng thanh toán, tài sản thế chấp chỉ có nhiều ý nghĩa với các đơn vị có thể xử lý và tìm thấy giá trị từ tài sản đó. Trong đa số trường hợp, nhà đầu tư cá nhân đại chúng hay chuyên nghiệp đều khó có năng lực xử lý tài sản thế chấp.