Doanh nghiệp BĐS muốn nộp tiền sử dụng đất vẫn không nộp được

Chủ tịch HoREA cho hay, quy trình tính tiền sử dụng đất của UBND TP qua nhiều khâu. Đầu tiên là xác định giá đất, do Sở Tài nguyên môi trường chịu trách nhiệm chính. Sở đứng ra mời thầu chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất. Đơn vị tư vấn trúng thầu sẽ thực hiện xác định giá đất, rồi thông qua sở kiểm tra, làm bảng chứng thư xác định về giá đất.

Bước 2 là thẩm định giá đất, Sở Tài chính chịu trách nhiệm chính. Sở kiểm tra lại chứng thư, nếu sở đồng ý trình lên Hội đồng thẩm định giá đất TP do Chủ tịch UBND TP làm Chủ tịch, hiện ủy quyền cho Phó Chủ tịch; nếu sở không thống nhất thì trả về Sở Tài nguyên Môi trường và như vậy phải làm lại từ đầu.

Sau khi đưa Hội đồng thẩm định giá đất TP thông qua, TP ra quyết định về giá đất, giao về cho Cục thuế, Cục ra thông báo cho chủ đầu tư tiền sử dụng đất, phải nộp trong vòng 90 ngày, nếu quá thời hạn này thì bị xử phạt.

Tuy nhiên, ông Châu cho biết, trong việc nộp tiền sử dụng đất, các doanh nghiệp mong muốn nộp nhanh nhưng hiện đã hết sức nỗ lực nhưng không nộp được. Chủ tịch HoREA nêu 6 nguyên nhân chính.

Thứ nhất, chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất nhưng không được xác định tiền sử dụng đất chính thức.

Thứ hai, chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất, đã được cấp một phần sổ hồng nhưng giờ không được cấp tiếp, như trường hợp của Novaland, Hưng Thịnh, Sonkimland, Him Lam.

Thứ ba, Sở Tài nguyên Môi trường mới đây có văn bản 6211 ngày 23/7 báo cáo UBND TP đề nghị xác định diện tích đất ở của các dự án nhà chung cư theo đó đề nghị phải xác định đất ở bao gồm cả diện tích đất xây nhà chung cư, khối đế, diện tích làm hồ bơi, sân vườn, lối đi nội bộ, sân chơi, bãi đậu xe nổi…

Liên quan tới điều này, hiệp hội đã có văn bản kiến nghị UBND TP vì đề nghị này không đúng với pháp luật quy định hiện hành. Khi sở xác định giá đất sử dụng phương pháp thặng dư là chủ yếu, trong đó mọi chi phí đầu tư bao gồm cả tầng hầm, làm đường nội bộ.

Hiệp hội nhận thấy, sở tính phần diện tích này coi là đất ở thì chỉ đúng đối với những chung cư nhỏ, tức là những chung cư không phải bàn giao đường giao thông theo quy hoạch 1/2000, không phải bàn giao cơ sở giáo dục, vui chơi giải trí… theo quyết định đầu tư của UBTP.

Với những dự án lớn, sau khi đầu tư, chủ đầu tư phải bàn giao một phần diện tích là cơ sở giáo dục, cơ sở y tế, đường giao thông… cho địa phương thì không thể tính vào tiền sử dụng đất được.

Thứ tư, chủ đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch kiến trúc, việc này xảy ra 3 trường hợp. Một là, điều chỉnh nhưng tất cả chỉ tiêu, đặc biệt chỉ tiêu hệ số sử dụng đất không thay đổi thì không phát sinh nghĩa vụ tài chính. Hai là, điều chỉnh dẫn đến thêm lợi ích cho chủ đầu tư thì phát sinh nghĩa vụ tài chính thì lúc đó có nộp tiền sử dụng đất bổ sung. Ba là, điều chỉnh dẫn tới giảm hệ số sử dụng đất nhà đầu tư không có nhiều sản phẩm kinh doanh thì về nguyên tắc nhà nước sẽ hoàn lại tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, có trường hợp đã được UBND TP xác nhận hệ số sử dụng đất không thay đổi từ tháng 9/2019 nhưng cuối cùng tới giờ vẫn chưa được cấp sổ hồng.

Theo ông Châu, việc điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch hiện xảy ra nhiều vì khi lập quy hoạch có khi dựa án được duyệt cách đây 3- 5 năm, nhưng giờ do nhu cầu khách hàng, nhu cầu thị trường khác nên phải điều chỉnh, được cơ quan thẩm quyền chấp thuận. Một số doanh nghiệp điều chỉnh quy hoạch bị tắc nộp tiền sử dụng đất vì không có cơ quan nào kết luận có hay không có phát sinh nghĩa vụ tài chính mà đặc biệt có hay không phát sinh tiền sử dụng đất. Ông Châu cho rằng hiện thiếu một bộ phận giải quyết nhanh cho doanh nghiệp.

Thứ năm, là việc góp vốn đầu tư, TP có nghi ngại đây là chuyển nhượng dự án hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Doanh nghiệp đứng giữa ngã 3 đường, dù làm đúng theo pháp luật đầu tư, kinh doanh. Chuyện đây là loại hình nào thì cơ quan nhà nước phải nhanh chóng quyết định, nhưng lại không quyết định kịp thời dẫn đến các doanh nghiệp bị dừng lại việc cấp sổ hồng.

Thứ sáu, các dự án, khi trao đổi với các tập đoàn đều có mẫu số chung là hồ sơ trình lên Sở Tài nguyên Môi trường hiện để được cấp sổ hồng nhưng được giải quyết chậm.

"Tôi mong các sở ngành quan tâm, có chuyển động, tạo điều kiện xác định tiền sử dụng đất mà các doanh nghiệp phải nộp, gồm cả tiền sử dụng đất lần đầu hay bổ sung thì xác định nhanh cho doanh nghiệp", ông Châu bày tỏ.