Doanh nghiệp "gặp khó" khi xác định giá bán nhà ở xã hội sau thời gian cho thuê

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) vừa có văn bản trả lời Công văn số 5586/BXD-QLN của Bộ Xây dựng về việc đề nghị góp ý Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 09/2021/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Văn bản trả lời của VCCI tập trung vào 3 nội dung, bao gồm: Sửa đổi nguyên tắc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức đấu thầu; Sửa đổi quy định về phương pháp xác định giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội; Công thức tính giá bán nhà ở xã hội sau khi đã cho thuê.

Theo quy định về việc cho thuê nhà ở xã hội, nhà ở xã hội cho thuê sau 5 năm mới được phép bán

Về nguyên tắc lựa chọn chủ đầu tư dự án: Không cần bổ sung thêm điều kiện

Theo đó, về sửa đổi nguyên tắc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức đấu thầu, văn bản của VCCI cho rằng, Dự thảo sửa đổi quy định “có quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” thành “Thuộc khu vực đã được lập, phê duyệt quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đối với trường hợp không yêu cầu lập quy hoạch phân khu; đồng thời, khu đất dự kiến thực hiện dự án nhà ở phải được cơ quan chuyên môn về quy hoạch xây trực thuộc cấp phê duyệt quy hoạch chi tiết quy định về các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch và các yêu cầu liên quan về kết nối hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật”.

Văn bản của VCCI nêu rõ: Quy định này cần xem xét ở điểm sau, theo quy định tại khoản 4 Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi) điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất phải lựa chọn nhà thầu là “quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật.”.

Cũng theo VCCI, một số doanh nghiệp cho rằng quy định này là phù hợp, hiệu quả cho các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại và phù hợp với Luật Quy hoạch đô thị, vừa phù hợp với thực tiễn bởi quy hoạch phân khu đã xác định được các chỉ tiêu để cơ quan nhà nước lập hồ sơ mời thầu, các nhà đầu tư lập hồ sơ mời thầu.

Vì vậy, Dự thảo không cần thiết phải bổ sung thêm điều kiện “đồng thời, khu đất dự kiến thực hiện dự án nhà ở phải được cơ quan chuyên môn về quy hoạch xây trực thuộc cấp phê duyệt quy hoạch chi tiết quy định về các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch và các yêu cầu liên quan về kết nối hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật”. Trên cơ sở đó, VCCI đề nghị, Ban soạn thảo cân nhắc bỏ nội dung này trong quy định trên.

Theo phản ánh doanh nghiệp, họ đang gặp khó khăn khi xác định giá bán phần diện tích của nhà ở xã hội, do công thức tính giá bán chưa tính đến trường hợp bán nhà sau thời gian cho thuê

Bổ sung công thức tính giá bán nhả ở xã hội sau thời gian cho thuê 5 năm

Liên quan đến việc sửa đổi quy định về phương pháp xác định giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội (Điều 2, Điều 3 Dự thảo sửa đổi Điều 9, Điều 10 Thông tư 09/2021/TT-BXD)

Theo VCCI, quy định tại Điều 9 Thông tư 09/2021/TT-BXD, từ phần lợi nhuận từ bán, cho thuê, cho thuê mua phần diện tích nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội nhằm mục đích “bù đắp chi phí đầu tư nhà ở xã hội, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí quản lý, vận hành nhà ở xã hội của dự án”. Việc Dự thảo sửa đổi công thức tính giá bán, giá cho thuê nhà ở xã hội theo hướng bỏ quy định về phần giảm trừ lợi nhuận của phần diện tích nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được phân bổ cho phần diện tích nhà ở xã hội để bán sẽ khiến cho giá bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội sẽ tăng lên. Cần đánh giá tác động đối với việc điều chỉnh này.

Hơn nữa, cũng theo quy định tại Điều 9 Thông tư 09/2021/TT-BXD “Việc hạch toán lợi nhuận thu được từ phần kinh doanh thương mại để bù đắp chi phí cho nhà ở xã hội phải nêu rõ phần bù đắp để giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua, phần bù đắp cho quản lý, vận hành nhà ở xã hội và phải được thể hiện rõ trong phương án cân đối tài chính của toàn bộ dự án theo quy định tại điểm d khoản này. Sở Xây dựng hoặc cơ quan có chức năng thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội của địa phương có trách nhiệm kiểm tra việc hạch toán này của chủ đầu tư dự án”. Trường hợp Dự thảo bỏ quy định về phần giảm trừ lợi nhuận thương mại khi xác định giá bán/thuê nhà ở xã hội, không rõ lợi nhuận từ phần thương mại có bị khống chế hay không? VCCI đề nghị, Ban soạn thảo quy định rõ vấn đề này để tạo thuận lợi khi thực hiện.

Liên quan đến công thức tính giá bán nhà ở xã hội sau khi đã cho thuê. Theo VCCI, quy định về việc cho thuê nhà ở xã hội, nhà ở xã hội cho thuê sau 5 năm mới được phép bán. Theo phản ánh doanh nghiệp đang gặp khó khăn khi xác định giá bán phần diện tích của nhà ở xã hội này, do công thức tính giá bán chưa tính đến trường hợp bán nhà sau thời gian cho thuê. Điều này khiến việc xác định giá bán không thống nhất. Trên cơ sở đó, VCCI đề nghị, Ban soạn thảo bổ sung công thức tính giá bán nhả ở xã hội sau khi đã cho thuê 5 năm.