Doanh số bán nhà tại Hoa Kỳ giảm 8 tháng liên tiếp

Dự kiến, sự suy thoái của thị trường ​​sẽ tiếp tục khi lãi suất cho vay thế chấp sắp đạt mức 7%, tăng từ mức 3% của năm 2021.

Lãi suất thế chấp tăng khiến thị trường nhà ở chững lạiHiệp hội môi giới bất động sản quốc gia Hoa Kỳ NAR cho biết, trong tháng 9, doanh số bán nhà thuộc sở hữu đã giảm 1,5% so với tháng trước xuống mức 4,71 triệu căn hàng năm được điều chỉnh theo mùa. Đây là mức thấp nhất kể từ tháng 5/2020.

Loại trừ những tháng đầu của đại dịch COVID-19, tỷ lệ bán nhà hiện tại của tháng 9 là thấp nhất kể từ năm 2012, khi thị trường nhà ở chỉ mới bắt đầu phục hồi sau cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp dưới chuẩn (khi các ngân hàng bán quá nhiều khoản thế chấp để đáp ứng nhu cầu về chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp thông quathị trường thứ cấp).

Chỉ số giá nhà ở quốc gia Hoa Kỳ. Ảnh: Fred StLouis.

Sự suy thoái đột ngột của thị trường kể từ đầu năm là phản ứng trực tiếp của việc lãi suất thế chấp tăng, đạt mức 6,94% trong tuần này. Điều đó đã làm cho hầu hết các giao dịch mua nhà có phí tổn cao hơn và khiến người mua sợ hãi. Điều này cũng phản ánh một trong những tác động lớn nhất cho đến nay trong chính sách của Cục Dự trữ liên bang Mỹ - Tăng lãi suất nhằm làm chậm tăng trưởng kinh tế để chống lạm phát cao. Hạ nhiệt thị trường nóng đỏ là một phần quan trọng trong quy trình của Fed bởi vì bán nhà là hoạt động kinh tế nhạy cảm với lãi suất cao và kích thích các hoạt động kinh tế liên quan khác.

Thị trường nhà ở yếu hơn làm giảm nhu cầu đối với nhiều hàng hóa và dịch vụ khác. Giá và doanh số bán đồ nội thất và thiết bị gia dụng đã giảm trong tháng 9, trong khi chi tiêu cho gỗ và đồ đạc cũng giảm. Việc xây dựng nhà mới đã giảm do nhu cầu thấp hơn.

Nhà kinh tế hàng đầu Hoa Kỳ tại Oxford Economics, bà Nancy Vanden Houten cho biết:"Thị trường nhà ở đã bước vào suy thoái trước khi điều này xảy ra với nền kinh tế nói chung. Chúng tôi thực sự cho rằng nhà ở sẽ là lực cản đối với tăng trưởng trong vài quý tới".

Việc Fed tăng lãi suất đã đẩy lãi suất thế chấp lên cao hơn. Công ty thế chấp cho vay mua nhà liên bang Freddie Mac cho biết lãi suất trung bình đối với khoản thế chấp có lãi suất cố định trong 30 năm đang ở mức cao nhất trong hai thập kỷ.

Việc Fed tăng lãi suất sẽ đẩy lãi suất thế chấp lên cao hơn. Ảnh: Forbes.

Các công ty môi giới bất động sản cho biết một số người mua không còn đủ điều kiện cho các khoản thế chấp ở mức hiện tại, trong khi những người khác đã rút lui khỏi thị trường do nền kinh tế không chắc chắn. Nhiều chủ nhà hiện tại có tỷ lệ thế chấp dưới 4%, và một số người bán tương lai đang chọn ở lại thay vì bán nhà và mua nhà mới với chi phí vay cao hơn.

Mức cầu có thể sẽ tiếp tục hạ thấp trong những tháng tới vì Fed đã báo hiệu ý định tiếp tục tăng lãi suất. Đồng thời, việc mua nhà thường chậm lại vào mùa thu và mùa đông.

Theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp MBA, trong tuần từ ngày 7 đến 14/10, các đơn đăng ký mua nhà đã giảm 38% so với năm trước đó. Các ngôi nhà thường được ký xem xét ký hợp đồng một hoặc hai tháng trước khi hợp đồng đóng. Vì vậy, dữ liệu tháng 9 phần lớn phản ánh các quyết định mua được thực hiện vào tháng 8 và tháng 7, khi lãi suất thấp hơn một chút so với hiện nay.

Theo ý kiến Phó kinh tế trưởng của MBA, Joel Kan thì: "Mọi người đã quá quen với lãi suất thế chấp cố định 30 năm từ 3% đến 4%. Con số sắp lên tới 7% rõ ràng là một cú sốc lớn nhưng cũng có thể là một rào cản tinh thần hoặc tâm lý".

Giá nhà sẽ giảm dần kể từ năm 2023Thị trường nhà mới, chiếm khoảng 10% tổng doanh số bán nhà, cũng đang có dấu hiệu suy yếu. Theo Bộ Thương mại Hoa Kỳ, chỉ số xây dựng nhà ở của Hoa Kỳ đã giảm 8,1% trong tháng 9 so với tháng 8. Còn Hiệp hội các nhà xây dựng nhà ở Hoa Kỳ cho biết, trong tháng 10, chỉ số niềm tin xây dựng nhà ở đã giảm tháng thứ 10 liên tiếp xuống mức thấp nhất kể từ tháng 5 năm 2020.

Mặc dù doanh số bán giảm mạnh, giá nhà vẫn tăng so với cùng kỳ năm ngoái, một phần là do nguồn cung vẫn khan hiếm. Nhưng tốc độ tăng giá đang chậm lại so với tốc độ tăng nóng hồi đầu năm. Giá nhà hiện có trung bình đã tăng 8,4% trong tháng 9 so với năm 2021 lên 384.800 USD. Đây là tháng thứ 3 liên tiếp có mức tăng tỷ lệ một con số sau 23 tháng tăng giá hàng năm ở mức hai con số. Một số nhà kinh tế dự đoán, bắt đầu từ năm 2023 giá sẽ giảm qua từng năm. NAR cho biết giá đã giảm so với tháng trước trong tháng thứ 3 liên tiếp sau khi đạt mức cao kỷ lục 413.800 USD vào tháng 6.

Giá nhà sẽ giảm dần từ tháng 3/2023. Ảnh: Fortune.

Công ty Môi giới Bất động sản Redfin Corp cho biết, kể từ ngày 9/9 đến 9/10, có 7,9% căn nhà trên thị trường giảm giá mỗi tuần, tăng từ 4% một năm trước đó.

Nhà kinh tế bất động sản tại Capital Economics, Sam Hall cho biết: "Tỷ lệ thế chấp cao và điều đó làm dài thời gian chi trả". Capital Economics đang dự báo giá nhà sẽ giảm so với năm trước bắt đầu từ tháng 3/2023, đo lường theo Chỉ số giá nhà quốc gia S&PCoreLogic Case-Shiller.

Nhà kinh tế trưởng của NAR, Lawrence Yun nói rằng sự sụt giảm tăng trưởng về doanh số và giá diễn ra mạnh nhất ở các thị trường có giá cao nhất. Giá bán nhà đã giảm 3% so với năm trước ở Oakland, California, kể từ ngày 9/9 đến 9/10, trong khi chúng giảm 2% so với cùng kỳ năm ngoái ở San Francisco. Vào tuần trước, Hiệp hội các nhà môi giới bất động sản California dự báo rằng giá bán nhà trung bình của tiểu bang này sẽ giảm 8,8% vào năm 2023 xuống 758.600 USD.

Theo Boise Regional Realtors, giá bán nhà trung bình ở Hạt Ada thuộc Idaho, đã tăng 0,9% trong tháng 9 so với năm trước. Con số này giảm so với mức tăng giá hàng năm 44% vào tháng 5/2021.