Dồn sức gỡ khó cho thị trường bất động sản

Chính sách tín dụng cần cởi mở

Trả lời trên báo chí mới đây, TS Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia  cho rằng, hiện các hoạt động của thị trường BĐS đã trở lại bình thường, tuy nhiên kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS vẫn chưa có tín hiệu khởi sắc.

Theo đó, vị TS này đề xuất, thị trường cần phải tập trung vào một số vấn đề như: Giảm tỷ lệ dự phòng rủi ro tín dụng BĐS; nới lỏng các biện pháp hạn chế cho vay BĐS và cho vay mua nhà; tạm thời duy trì tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn thêm một số năm; thiết lập quan hệ tín dụng hiệu quả giữa ngân hàng, nhà đầu tư, nhà thầu và khách hàng để thúc đẩy cả cung và cầu phục hồi hợp lý, có kiểm soát tốt.

Song song đó, giảm lãi suất cho vay trung dài hạn trên cơ sở sử dụng đồng bộ các công cụ của chính sách tiền tệ theo hướng phục hồi tăng trưởng tín dụng hợp lý. Đồng thời, cần có cơ chế hỗ trợ các doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu huy động vốn đảm bảo tính minh bạch, công khai và hiệu quả trên cơ sở đánh giá xếp hạng của các Ngân hàng bảo lãnh hoặc tổ chức xếp hạng tín dụng.

Cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cho hay, ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 01/2020/TT-NHNN, là cơ sở pháp lý quan trọng để hỗ trợ khách hàng cơ cấu lại nợ, giảm lãi suất thấp hơn từ 0,5 - 3% so với lãi suất thông thường. Nhưng thực tế, tổng kết quý 1/2020, cộng đồng doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp BĐS nói riêng vẫn gặp nhiều khó khăn.

Vì vậy, ông Châu kiến nghị, trong thời gian tới Chính phủ nên cơ cấu lại nợ của doanh nghiệp và gia hạn thêm thời gian giảm lãi suất ngân hàng để doanh nghiệp vượt qua khó khăn hậu Covid-19. "Cụ thể, các ngân hàng thương mại hỗ trợ doanh nghiệp BĐS theo hướng được cơ cấu lại nợ, giảm khoảng 30- 50% lãi vay trong thời hạn 12 tháng (tối thiểu trong năm 2020), giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, không chuyển nhóm nợ xấu hơn khi đáo hạn. Đồng thời hỗ trợ người vay mua nhà ở thương mại được giảm khoảng 30 - 50% lãi vay trong thời hạn 12 tháng (tối thiểu trong năm 2020), giãn tiến độ trả lãi vay, trả nợ gốc, để vượt qua khó khăn", ông Châu nhấn mạnh.

"Mạnh tay" gỡ khó thủ tục pháp lý

Thực tế, trước tác động kép của đại dịch toàn cầu và những nút thắt pháp lý nhiều doanh nghiệp BĐS đang thực sự gặp khó khăn, thậm chí đứng bên bờ vực phá sản. Theo các chuyên gia, đây vẫn là nút thắt lớn nhất của thị trường BĐS mà cần dồn sức để gỡ. Có như vậy thị trường BĐS mới thực sự hồi phục và phát triển trong dài hạn, cũng chính là góp phần cho sự phát triển chung của  nền kinh tế nước nhà.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam phân tích,thị trường BĐS Việt Nam phát triển quá nhanh và khung pháp lý chưa theo kịp. Chính việc ách tắc pháp lý dẫn đội vốn đầu tư BĐS, từ đó đội giá bán. Chưa kể, chính việc ách tắc thủ tục pháp lý đã khiến NĐT nước ngoài e ngại rót vốn vào BĐS Việt Nam, mặc dù họ nhìn thấy tiềm năng. Hầu hết các NĐT ngoại không thể tham gia rót vốn vào các dự án BĐS được vì thiếu quy hoạch chi tiết 1/500, chưa hoàn tất hành lang pháp lý... Đây là rào cản rất lớn ảnh hưởng đến việc kêu gọi vốn nước ngoài tham gia vào BĐS Việt Nam.

Ảnh: Minh họa

Ông Khương cho rằng, hiện rất nhiều doanh nghiệp BĐS điêu đứng bởi không huy động được vốn của khách mua bởi ách tắc thủ tục. Những doanh nghiệp đi vay để đầu tư dự án thật sự nhiêu khê khi phải chờ đợi thủ tục.

Trước đó, vị chuyên gia này chia sẻ, thông thường, trong các dự án nhà ở thương mại, vốn chủ sở hữu chỉ chiếm 10-20%, còn lại chủ đầu tư sẽ vay ngân hàng và thu trước từ người mua. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng hiện nay ở các dự án cực kỳ khó, trong khi đó, việc huy động vốn từ khách hàng giữa bối cảnh thất nghiệp, tiền lương và thu nhập giảm cũng là bài toán nan giải. Trong phân khúc BĐS thương mại với vòng quay vốn mất từ 10-15 năm, các doanh nghiệp đang sử dụng đòn bẩy tài chính lớn sẽ gặp phải những tác động gần như ngay lập tức, buộc họ phải tìm kiếm nhà đầu tư để chuyển nhượng, hoặc bán bớt tài sản trong dự án để có thể duy trì được hoạt động kinh doanh của mình.

Còn theo đại diện Cushman & Wakefield Vietnam, có hai vấn đề cần được tháo gỡ để giải quyết các nút thắt trên thị trường BĐS đó là thời hạn sử dụng đất và điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đại diện đơn vị này, dự luật mới về đất đai có thể tháo gỡ được nút thắt này. Tuy nhiên, khi nào dự luật còn thay đổi liên tục, khung pháp lý sẽ còn cồng kềnh và ảnh hưởng đến hầu hết các khu vực BĐS, dẫn đến dự án chậm trễ và tăng chi phí phát triển.

Theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, các biện pháp thủ tục, thuế, tín dụng sẽ góp phần làm giảm chi phí phát triển dự án BĐS và chi phí bán nhà, từ đó giúp thị trường phát triển ổn định, cơ hội tiếp cận nhà của người dân cũng tăng lên.