Dòng tiền bất động sản đang Nam tiến

Bất động sản phía Nam gây chú ý

Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) ghi nhận đến cuối quý III, khoảng 30% lượng giao dịch tại khu vực phía Nam đến từ nhà đầu tư miền Bắc, tăng 10% so với quý II và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tại một số dự án của chủ đầu tư lớn - nơi mặt bằng giá được đánh giá là “trũng” hơn so với Hà Nội - đã xuất hiện mức tăng 5% chỉ trong một tuần khi có thông tin hạ tầng tích cực.

Theo đánh giá của quản lý bộ phận Nghiên cứu Savills TPHCM, dòng tiền của nhà đầu tư phía Bắc đang “ngược dòng” vào Nam. Tại Bình Dương, Long An (cũ) và Đồng Nai, nhà đầu tư miền Bắc chiếm khoảng 10-20% giao dịch trên thị trường.

Số liệu từ One Mount Group cũng chỉ ra, hiện hơn 50% khách hàng Hà Nội có ý định mua bất động sản tại TPHCM, trong đó 20% sẵn sàng xuống tiền ngay trong năm nay.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, tính đến tháng 9 năm nay, mức độ quan tâm đối với bất động sản Đồng Nai tăng 21%, gấp đôi khu phía Đông TPHCM và bỏ xa các khu vực khác. Điểm sáng thị trường bất động sản giáp ranh phía Đông TP HCM còn nằm ở lợi suất cho thuê chung cư. Trong khi Quận 2 đạt mức 2,1%, Quận 9 khoảng 2,7% và Thủ Đức đạt 3,3%, thì Biên Hòa vươn lên dẫn đầu với 4,4%, tiếp đến là Nhơn Trạch 3,2%.

Điều này cho thấy tiềm năng sinh lời thực tế của thị trường Biên Hòa, Đồng Nai, không chỉ đầu tư nắm giữ dài hạn, mà còn khai thác dòng tiền ngắn hạn qua cho thuê, yếu tố đang được giới đầu tư chú ý trong bối cảnh thị trường tìm kiếm tính thanh khoản cao .

Ở phân khúc đất nền, thị trường phía Đông TPHCM cũng đang hồi phục. Mức độ quan tâm tại khu vực này trong tháng 9 tăng 6% so với tháng 4/2025, cao hơn phía Tây (+3%) và phía Bắc (+5%), trái ngược xu hướng giảm ở phía Nam.

Riêng tại Biên Hòa và Long Thành, giá rao bán phổ biến trong quý III vừa qua dao động 16-23 triệu đồng/m2, tăng 5-7% so với quý I. So với mức giá trung bình 130 triệu đồng/m2 ở trung tâm TPHCM, chênh lệch này cho thấy dư địa tăng trưởng còn lớn.

Với bất động sản thấp tầng trong khu đô thị, mức độ quan tâm tại Biên Hòa - khu vực giáp ranh phía Đông TPHCM, tăng tới 58% trong quý III so với quý liền trước.

Mặt bằng giá loại hình này tại trung tâm TPHCM đang giảm nhẹ và duy trì ở mức 248 triệu đồng/m2. Trong khi đó, mặt bằng giá thấp tầng ở khu vực Đồng Nai - giáp ranh phía Đông TPHCM giao động xung quanh mức 55 triệu đồng/m2 và vẫn tăng 6% so với quý 1/2023.

Một số khu đô thị vẫn còn có nền giá hấp dẫn, đơn cử như Izumi City (Long Hưng, Đồng Nai) với quy mô gần 170 ha hiện có giá khoảng 45 triệu đồng/m2.

Vì sao có sự dịch chuyển?

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, trong ngắn hạn, nhà đầu tư nên ưu tiên những khu vực đã hình thành khu đô thị rõ nét , có khả năng khai thác cho thuê hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực. Về dài hạn, tiến độ hạ tầng và tốc độ đô thị hóa sẽ là yếu tố quyết định giá trị thực của khu vực phía Đông trong chu kỳ phát triển kế tiếp.

“Thực tế cho thấy, khi mặt bằng giá tại trung tâm TPHCM ngày càng cao và quỹ đất ngày càng hạn chế, xu hướng giãn dân và mở rộng đầu tư ra vùng ven là tất yếu. Trong đó, Đồng Nai với vị thế cửa ngõ kết nối vùng Đông Nam Bộ đang sở hữu lợi thế ‘ba trong một’: giá đất còn thấp, hạ tầng tăng tốc và lợi suất cho thuê cao”, ông Quốc Anh nhận định.

Bà Nguyễn Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam - cho biết thời gian qua thị trường ghi nhận dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển từ miền Bắc vào miền Nam. Giá bất động sản phía Bắc tăng mạnh giai đoạn 2023 - 2024, cộng với hạn chế về nguồn cung mới và rà soát quy hoạch khiến nhà đầu tư hướng vào TPHCM, Đồng Nai, Bình Dương - những nơi có hạ tầng phát triển và quỹ đất lớn.

Bà Miền nhận xét, dòng vốn đổ về phía Nam sẽ là xu hướng dài hạn. Các đô thị vệ tinh TPHCM đang hưởng lợi lớn từ kết nối hạ tầng và chính sách pháp lý thông thoáng. Số lượng dự án mới được cấp phép, tái khởi động tại miền Nam trong nửa đầu năm cao gấp đôi miền Bắc.

Nhà đầu tư miền Bắc có kinh nghiệm theo dõi phát triển hạ tầng và thường đón đầu cơ hội tại các khu vực đang xây dựng giao thông, quy hoạch. Họ sẵn sàng mua bất động sản vùng ven, thành phố cấp hai nếu dự án có tiềm năng tăng giá, khác với nhà đầu tư phía Nam thường ưu tiên sản phẩm vừa ở vừa khai thác dòng tiền.